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长租公寓爆仓:“多米诺骨牌”坍塌后 谁来接受惩罚?

投中网 · 陈姝 · 2018-10-20 12:40:44

  今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。

  距长租公寓“推高房租”、“甲醛超标”事件才刚过去一个多月,又一家长租公寓“爆仓”了。日前,雷军顺为资本投资的“寓见公寓”数位租户遭到房东突然上门赶人,理由是寓见公寓无法支付房租。更有媒体爆料,该公司资金链已经断裂、濒临倒闭。

  一向在房地产圈以“敢说”闻名的我爱我家前副总裁胡景晖曾公开表示,长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的,“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”

  如今,市场对长租公寓的惩罚,已经开始了吗?

  从“宠儿”到“弃儿”

  头顶光环的“寓见”在很长一段时间里,都是长租公寓的明星项目。

  创始人程远是投资经理出身,2014年3月与来自安居客、汉庭酒店、大众点评以及一家在线旅游上市公司的四人共同创立了寓见公寓。

  投资方的名单也不简单。明星投资方为雷军旗下的顺为资本,其余包括险峰华兴、联创策源等,当时各路媒体充满了对雷军的顺为资本“左手YOU+、右手寓见”的报道。

  公开资料显示,寓见公寓隶属上海小寓信息科技有限公司,成立四年以来,资产管理超300亿元,布局上海及华东,已开门店43家,开业房源数超20000,并规划在未来3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模。

  2018年4月,在深圳举办的中国长租公寓行业协同创新发展峰会上,寓见公寓还名列2018长租公寓创新企业排行榜TOP30的第20名。

  寓见公寓甚至给自己设定了远大的愿景:立志成为一家持续发展88年的企业。然而拿房、装修、再出租的“二房东”模式,似乎支撑不了寓见公寓“百年老店”的野心。

  2018年7月,寓见公寓以被告身份涉及民事纠纷公开出庭13次,其中11次是在2017年下半年以后。

  9月14日,上海市消费者权益保护委员会披露的《长租公寓中介服务投诉激增,市场隐患凸显》中提到,300余名消费者先后反映寓见资产管理(上海)有限公司未按“15个工作日”的约定期限退还押金,公司还采取消极方式回应消费者催促诉求,拖延时间平均长达3个月。

  10月16日,据多位寓见公寓员工透露,寓见公寓的资产已经被银行冻结,具体原因不详。另外,公司拖欠员工工资有一个半月之久,原来200多人的员工也锐减至一半。

  10月17日,上海市徐汇区市场监管局相关负责人向媒体透露,上海小寓信息科技有限公司已不能正常运转,具体情况还在进一步调查当中。

  至此,一个行业明星企业坠落。有业内人士指出,寓见公寓的“爆仓”关键还是在于资金。不可否认,在长租公寓诞生之时,确实受到了资本的青睐,但是这波热情只持续了一年左右的时间。寓见公寓在2015年最后融资到了A轮,之后并无大规模的资本注入。而长租公寓正处在跑马圈地的扩张时期,需要大量的资金周转。最致命的是,长租公寓回报周期长,短期无法自我造血,只能靠外部输血,一旦没有拿到持续的融资,资金链断裂是迟早的事情。

  倒塌的“多米诺骨牌”

  而资金链一旦断裂,带来的问题绝不仅仅是一家公司的破产,在金融产品已经渗透到各行各业的今天,“租金贷”是引发长租公寓频繁爆仓的一个普遍因素。

  租金贷模式下,租客实际上是和提供租金贷的平台签订了一份贷款协议,租金贷平台把一年的租金提前支付给长租公寓,租客每月还贷即可。这样的运作方式,实际上是为长租公寓累积了一部分资金流,这些资金流被用以扩张房产数量、并购同业等。

  而一旦扩张过快或房屋空置率过高,抑或资金被公司挪做它用,就容易造成资金链断裂,引发整体爆仓。

  正如在“寓见公寓”事件中,租客被房东驱赶,房东事实上也是讨债无门,而与寓见合作的银行也同样被牵连,如同“多米诺骨牌”,一个倒下,全盘皆输。

  对房主来说,将住房委托给寓见资管进行出租,寓见资管却未能及时支付租金。对于银行,有媒体报道,作为寓见房屋装修专项贷款的放款行,华瑞银行发函要求保障其装修资产的安全。

  而租客的处境则可以用“惨痛”来形容。首先,提前支付的押金和租金都无法退还,同时,由于房东未能及时收到租金,部分租客面临被驱逐的风险。更麻烦的是,有相当部分租客的租金办理了金融分期产品,这意味着如果不按期继续偿还贷款,将影响其征信记录,金钱和信誉双重受损。

  寓见公寓在一封业主公告中表示,公司正与上海一家本土行业机构达成合作意向,由该机构全面接手业主的房屋后续运营管理工作,以确保业主的收租权力不受损失。有消息指出,这家接盘的机构为上海的青客公寓。

  但同时也有媒体爆料,青客只有在寓见公寓所有房东做完交接的情况下,才有可能去考虑租客的安置问题。

  如此看来,“寓见公寓”前途未卜。

  资本乱象,政策出手

  寓见公寓今天的危机,不是行业危机的开始,也不一定是行业危机的结尾。

  胡景晖曾经说过,“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。”他预言,如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去,今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。

  去年2月至今,短短一年半时间,全国已有8家长租公寓先后爆仓,分别为GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲及鼎家公寓。上述爆仓的长租公寓分布在深圳、广州、上海及长沙等地,多数因经营不善而陷入资金危局。

  有业内人士指出,长租公寓风险不断出现,主要原因在于盲目扩张和资金池违规运作。众多机构和资金不计成本抢房;同时,房租补贴战、挪用租户预付资金、诱导租户使用租金贷等不规范行为频发。长租公寓运营商不仅仅是租赁企业,越来越接近类金融企业。

  纵观全国,越来越多的企业和资本杀入长租公寓市场。数据显示,截至2018年3月份,全国各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。如果长租公寓真的开始“爆仓”,对整个房屋租赁市场以及上下游各个环节都是一个不小的打击。

  而“租金贷”模式的存在,表面上解决了很多人租房的资金问题,但背后隐藏的风险,在爆发之前是难以估量的。所以,针对“租金贷”的政策,意味着政府对长租公寓的重视和稳定房屋租赁市场的决心。

  8月23日,北京市住建委表示,针对住房租赁企业违规使用“租金贷”,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

  9月30日,上海市住房和城乡建设管理委员会及上海市房屋管理局等五部门联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,推出10条具体监管举措,明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。

  业内人士也纷纷献计献策,中原地产首席分析师建议,加强对租赁企业的资金监管,保证专款专用,杜绝资金池现象。此外,房租不应有任何信贷支持。

  近年来,万科、龙湖、远洋等行业龙头纷纷进入长租公寓领域;链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓等各类长租公寓品牌也逐渐涌现;甚至阿里巴巴、京东这样的互联网巨头等也宣布进军住房租赁市场。不可否认,长租公寓是中国房屋租赁市场的一股新兴力量,在经历了前期混乱的扩张和发展之后,能否在市场的刺激下重新“洗牌”,甚至“涅槃重生”,是对资本和企业的一次大考。

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