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深圳7年“保留55平方公里城中村” 长租公寓要挣大钱了?

迈点网 · 2018-11-07 11:22:50

长租公寓与城中村“共存”,也是城中村改造后的主要方向。

  (迈点网-迈点空间租赁讯)深圳市规划和国土资源委员会11月5日发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)。其中部分城中村改造暂缓,尤其在部分核心行政区,这一比例甚至高达75%,引起了长租公寓行业的注意。而这样一个变化,将给已经在深圳城中村市场的长租公寓企业带来什么呢?

  55平方公里城中村“幸存”7年

  根据规划,在未来7年内,深圳将以综合整治为主,融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。

  综合整治分区划定的对象总规模约99 平方公里,规划期内综合整治分区用地规模为55 平方公里,占比56%。其中三个较为核心的行政区福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%,其余各区不低于54%。

  其中一个受市场关注的信息是,规划规定除法定规划确定要求予以拆除的用地外,城中村更新项目将搁置。至此,在规划期间内55平方城中村得以“幸存”。有关城中村“拆或是不拆”这一问题,暂时也有了一个答案。

  长租公寓运营商的春天还是冬天?

  那么这样的规划,对于已入驻的长租公寓品牌来说,是春天还是冬天呢?

  不妨先从规划中的这样两个细节来判断:

  租赁指导价格来了

  《规划》中强化了城中村租赁市场管理,政府相关部门应加强城中村租赁管理,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价。

  这一点的提出,主要与今年6月因为万科进入富士康在深圳龙华工厂北门的清湖新村改造,富士康的员工表示“万科来袭,人心惶惶”。他们担心经万科改造后,房租飞涨,于是在厂区张贴《致富士康员工的公开信》,要求涨工资跟上房租的涨幅。当时,一位富士康员工在接受采访时表示,其所居住的城中村周围已经有两三栋楼的租客已经限期搬离了,他也不知道还能再住多久,接下来该往哪里搬。“虽然我的房东说我住的地方暂时还没有改造意向,但也同时说了,以后房租上涨估计是避免不了的。”

  而本次《规划》中的租赁指导价格将是为原城中村租客的一剂强效护心剂。同时也能为长租公寓运营商提供一个价格参考,可以适用于与房东收房的谈判,亦可用于对外出租价格的合理定价,而不再需要将资金损耗在与竞争对手的规模战之中,而是用于提高长租公寓产品质量。

  加入国家队的正确姿势

  《规划》提到,政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程,通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段,引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系,进行统筹管理。

  而这一举措其实早在今年6月底,深圳市龙岗区拟计划通过合作将泊寓租赁服务公司部分房源纳入龙岗区住房保障体系当中,提出从存量住房加大安居工程,通过半市场化的方式,满足龙岗区企业人才的租房需求。

  这一方式与近期国家购买长租公寓运营商的服务用于公租房相似,长租公寓运营商的运营能力成为他们在租房市场的强势竞争力。所以,对于那些小而美,运营实力强硬的创业型运营商而言,这也不失为一种融入国家队的可选择方法。

  长租公寓运营商距离盈利还会远吗?

  根据深圳市规土委调研数据显示,深圳城中村用地总规模约320平方公里,占深圳土地总面积的1/6。而深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%,是租赁市场供应最重要的主体之一。其实,《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》已经表明,深圳不再全部采取大拆大建的方式。有业内人士表示,未来城中村综合整治后,有望统筹纳入住房保障体系,定向分配给符合条件的住房困难家庭。

  上述举措,不难看出深圳在回答,“城中村拆还是不拆”这个问题上给出的答案。

  其实,深圳许多长租公寓与城中村“共存”,也是城中村改造后的主要方向,长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。只是,长租公寓目前仍普遍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露,在深圳长租公寓行业的盈利水平平均在2%左右,不挣钱也是普遍现象。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示,长租公寓运营商进驻城中村后,需要更充分利用现在的政策红利,控制城中村改造成本,以保证后续的盈利空间。万科也曾在给记者的回复中表示,他们的确面临很多难题,但相信在政府的配套政策疏导和支持,企业一定可以将城中村的规范化租赁经营和物业管理提升一个新台阶。

  而在政策的支持下,以及企业对城中村在保证质量下的成本控制之下,进军深圳城中村的这些长租公寓运营商距离盈利还会远吗?

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