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国内首单公共租赁类人才公寓房地产投资信托基金在深首发

读特 · 记者 何泳 通讯员 方红群 · 2018-11-13 09:51:41

首期发行规模31亿元,预计产品于11月底在深圳证券交易所挂牌。

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  2018年11月9日,由深创投不动产基金担任总协调人/财务顾问/基金管理人的“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”于深交所成功发行,综合融资成本创市场最低水平!该产品是全国首单公共人才租赁住房REITs,储架规模200亿元,本次发行规模31亿元,期限19年。

  一、项目基本情况

  深创投人才安居REITs以深圳市人才安居集团有限公司(以下简称“安居集团”)所持有并管理的人才公寓作为投资标的,是国内首单公共租赁类人才公寓REITs产品。首期发行规模31亿元,投资标的包括“电力花园二期”和“远洋新干线君域花园”681套新交付的优质公寓,标的配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、中初级人才等各层次人才。

  1.项目参与方

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  2.项目基本要素

  深圳人才安居集团此次发行的REITs产品分为3档:优先级、中间级和次级,其中优先级发行票面利率4.38%,产品总规模31亿元,期限19年(3+3+3+3+3+3+1)。具体要素如下:

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  对于人才租赁住房,通常租金回报较低,这是人才租赁住房REITs难以破冰的一大痛点。通过上述发行利率、分层比例及认购情况,也就不难理解,中间级和次级的厚度及利率主要是为了满足市场化发行的优先级利率。

  二、主要参与机构介绍

  1.深圳人才安居集团

  深圳市人才安居集团有限公司于2016年6月30日注册成立,注册资本1000亿元,是市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台,是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。目前,根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)中关于“充分发挥市场运作,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源”的要求,集团正在通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式多渠道筹集建设人才安居住房房源。

  2. 深创投不动产基金

  深创投不动产基金是深创投集团专注于不动产和股权投资的专业业务平台,核心团队是国内REITs业务领跑者,深耕REITs业务十余年,曾作为各相关监管部门的外部专家参与REITs研究及配套法规的制定,并先后成功设立国内首批交易所REITs产品,并发起设立国内仅有的两支权益投资型交易所REITs产品,相关国内REITs产品模式成为全行业范本。团队发行的产品涉及业态涵盖了写字楼、商业物业、保障房及物流仓储业态,过往发行的REITs产品规模、产品数量及业态种类均处于市场首位。

  目前深创投不动产基金主要在高标准物流仓储设施、科技地产、产业地产、安居住房等不动产及相关领域开展投资业务,重点投资细分不动产行业内具有突出品牌优势和资产管理能力的企业和资产,采取“管理 投资”、“轻资产 重资产”的协同发展模式,以REITs和公司IPO为退出渠道,在主题化、细分化、服务化的趋势中赢得先机。

  三、交易结构

  据悉,该项目交易结构与市场典型REITs相同,具体如下:

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  交易所上市的典型类REITs产品的交易结构为“物业资产-项目公司-私募基金-专项计划”的四元结构;

  由原始权益人设立私募基金,通过系列资产重组安排,实现私募基金持有项目公司的股权和债权、项目公司持有物业资产的结构,原始权益人再将持有的私募基金份额作为基础资产转让给专项计划发行资产支持证券;

  类REITs交易结构设计主要规避不动产转让产生的土地增值税、契税,降低不动产运营中的企业所得税, 如何避免视不动产是否存在项目公司以及项目公司是否有存量债务而定。

  据深创投不动产总经理罗霄鸣介绍,在资产的选择上,深创投不动产和安居集团均选择了位于深圳市核心区位的优质公寓,虽然人才租赁住房的租金水平比市场化公寓的租金水平低,但此类物业承租群体较强的支付能力,加上市住房保障部门的统一配租体系,能够确保此类物业现金流的高度稳定。同时,高素质人才聚集能够带动周边配套商业的升级发展,若协同运作,便可带来产品综合现金流的增长预期,为未来对接公募REITs留下操作空间。

  四、项目意义

  多年来,相关部门多次发文鼓励发行公共租赁住房REITs产品。然而,在监管机构多年的鼓励及金融机构多年尝试之下,一直难以找到突破困境的有效方案,致使公共租赁住房REITs一直呼之欲出却姗姗来迟。主要原因在于才租赁住房的租金水平比市场化公寓的租金水平低,做成REITs产品其物业的租金收入难以完全满足市场化发行利率。

  此次获批的深创投人才安居专项计划,填补了公共租赁型住房资产证券化在市场上的空白。这一计划不仅盘活了优质存量资产,充分利用社会资本,实现轻重资产平衡发展,也探索了滚动可持续的开发模式,将为国内公共租赁住房开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。

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