万科能否引领长租公寓走出争议？

　　日前，有相关媒体报道称，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，泊寓长租公寓发展艰难。接着，网上又出现万科已经对“万村计划”暂停一事辟谣的报道。但关于长租公寓的发展以及未来，又再次被放上了台面。

　　前段时间长租公寓不断暴雷，质量问题、环境问题不停被媒体曝出。那么作为房地产届的带头大哥，代表王石理想的万科“万村计划”“长租公寓”到底能何去何从？

　　争议中前行

　　在2018年城市共创大会上，王石首次提到万科正大力推行的改造城中村的“万村计划”。根据万科“万村计划”的公众号“万村复苏”的介绍，“万村计划”是万科针对深圳城中村改造的理想计划。在万村的改造下，脱胎成泊寓的村民自建房，俨然成为城中村里的颜值担当。

　　截止到2018年10月，泊寓已覆盖全国32各个城市。有媒体指出，未来“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的发展模式，可以复制到全国。

　　但在其他城市，泊寓并不仅仅是只通过城中村改造来建设，还有通过其他途径拿到房产进行改造。万科泊寓方面对记者表示，“万村计划”其实只限于深圳，和泊寓可以说是两个项目。

　　2018年11月16日，本报记者以租客身份走访了万科泊寓广州体育西路店。来到店前，首先看到的就是泊寓特有的彩色墙面。带领看房的工作人员告诉记者，在泊寓看房必须先在网上预约，只是记者既然来了，恰好工作人员在，所以可以带领记者看房。

　　工作人员告诉记者，该店房型只有单间，但有三个面积，面积差基本在三个平方。价位随楼层不同，在3000元-4300元之间浮动。泊寓的价格相比体育西路的其他住宅要贵一点。该店地址离体育西路地铁不远，大概十分钟的路程。

　　记者看到该店的二层为文娱层，有台球，有健身房，带领看房的工作人员告诉记者，所有的娱乐设施均为免费。当记者问道租住率时，工作人员告诉记者基本都不会有空房。记者注意到，该店当时只有两名工作人员。

　　在知乎万科泊寓板块看到，记者看到有曾经租住泊寓的租客反映，泊寓没有线下合同。有位租客说因的确有特殊情况，在泊寓申请到线下合同，但租客发现，线下合同和原先线上合同并不一致，她反馈到，泊寓方会改动合同。

　　还有租客反映，泊寓提供的住家设施不足，收取的租金却又较贵，配备的管理及服务人员都严重不足。无论哪家店，和店员反应情况都经常性得不到回复。而且泊寓隔音效果很差，经常大清早就被隔壁房间响亮的音响吵醒。

　　针对上述问题，本报记者发函至万科。但截至发稿前，万科对本问题并没有回应。

　　2018年11月16日，记者以租客身份致电万科泊寓广州棠下店询问合同签约情况，棠下店的工作人员回复称，合同签署都是电子签署，即租客在泊寓准备好的电子合同上签署自己的名字，双方合同即成立。当记者询问能否拿到线下合同，工作人员说可以给到一份。

　　万科泊寓方面则告诉记者，“万科集团自2014年来大力发展长租公寓业务，并已经将长租公寓业务列入集团核心业务。在广州，泊寓已开业项目28个，在营房源8556套，储备房源约2.5万套，成为广州规模最大的长租公寓服务商，整体出租率保持在90%以上。”

　　走向何方

　　今年以来，长租公寓不断发生暴雷，好租好住、爱加爱、长沙优租客、鼎家、寓见等公寓，都由于资金链的问题产生了运营危机。蛋壳、自如等公寓的甲醛问题对市场也是影响深远。

　　万科泊寓对此表示“虽然泊寓目前在长租公寓市场做出了规模，但还处于摸索阶段，利润较低，因此不设盈利目标。在未来几年，泊寓力求助力广州城市发展，争取在市场上做到数一数二的位置，为广州租房市场提供积极的帮助。”

　　同策研究院首席分析师张宏伟告诉记者：“开发商主导的重资产长租公寓，盈利有租金、运营收益和资产本身的增值。尤其运营周期较长，大部分五六年，所以租金、运营收益本身占比并不高，开发商的收益更多来自于资产本身的增值。另外，有一些创业类公司、酒店及其他服务公司会以轻资产为主，他们的收益来源就比较单一，主要是赚取租金差，这样的话，如果本身租房子租的价格比较高，则盈利比较少。”

　　长租公寓盈利难的问题如何解决，很大程度上决定着长租公寓行业的命运。万科也不例外。如何选址，如何和其他第三方合作降低成本是万科需要考虑的问题。

　　2018年11月14日，记者走访万科泊寓广州鱼珠店发现，该店离地铁非常远，大概需要走二十分钟的时间才能到达地铁，且该店周围没有任何商业设施，到处一片荒凉。记者咨询门口管理人员是否可以看房，管理人员则回复暂不可以。

　　针对鱼珠店远离地铁比较孤立于商圈，为什么还要投入建设的情况，万科泊寓方面称：“泊寓大部分店都是地铁沿线，比如五羊邨，体育西，大石，番禺广场。不过也有一些是村集体合作的，为了响应政府号召盘活低效物业。鱼珠店目前还在建设当中，以后相关的商业设施也会建立起来。”

　　而万科泊寓广州鱼珠店不远处便是富力集团正在开发改造的城中村茅岗村。

　　2018年8 月，万科披露了《2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)募集说明书》，决定向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的公司债券，期限不超过10年(含10年)，采用分期发行方式。首期债券发行规模不超过15亿元(含15亿元)。

　　发行通途为：拟用于发行人住房租赁项目建设及补充营运资金。

　　根据该说明书，万科自2014年起启动长租公寓业务，目前在集中式长租公寓企业中排名第一。长租公寓业务现已成为公司核心业务之一，分为青年公寓(泊寓)、家庭公寓(禾寓)、服务式公寓三个产品线。

　　根据该说明书的介绍，本次筹集的15亿元有3.2亿元是用于二手租赁长租公寓的轻资产建设，其余则是用于其他的住宅租赁重资产建设。万科预计至 2025年，公司长租公寓业务将为50%以上的城市长期租住需求提供解决方案。

　　张宏伟说，“长租公寓现在的日子非常难过，以前还能通过金融手段，比如租金贷，来进行资金周转盈利，但现在这些模式都被监管层叫停。像轻资产类公司，因为回报周期大概要五六年，而前期诸如装修扥营运成本投入非常多，如果一旦不能覆盖运营成本，这些公司就会出现资金链的问题。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为：“虽然长租公寓曝出违规出租，租金上涨的情况，但是企业还是有机会的。因为大都市的流动人口多，对租赁市场需求还比较大，所以很多企业也愿意去做这一行业。所以最后就看企业的资本实力了。”

　　“对于万科来说，万科的企业品牌影响力还是很大的。泊寓线也是万科的一个品牌，有助于万科在城市里的扩张。但是，长租公寓仍然会受到各种风险的影响，因为租赁市场不只有长租公寓，这需要企业提高警惕。”严跃进对万科如此评论说。