反其道而行！王戈宏怎么就选了“重资产扩张”这条路？

　　2019年 1月2日，新派公寓正式对外宣布启动【产品IP+REITs资管】模式的扩张。这个动作，再次证明了长租公寓企业对于扩张规模的渴望与追求。那么当新派公寓以【全国首单权益型住宅资产长租公寓类REITs成功发行者】的身份，展开扩张之途时，所向披靡会是即将发生的事情吗？

　　执【资管力】之剑 开扩张之路

　　新派公寓CEO王戈宏对于新派选择在新年伊始宣布这一合作模式，称之为【水到渠成的选择】。

　　因为早在新派公寓正式对外宣布这一新资管模式扩张之前，王戈宏曾发表题为《长租公寓的重生机遇》的主题演讲，并表达长租公寓未来的竞争力将体现在三个方面：产品力，品牌力与资管力。他认为，前两个能力面对的是消费端，赢得的是消费者定价权，而【资管力】面对的是物业端，体现的是对资产价值创造的能力。

　　显然新派【产品IP+REITs资管】正是体现新派对于资产价值创造所具备的能力。但与目前火热的轻资产扩张模式不难看出，王戈宏再次选择了一条更为艰难的道路，我们暂且称其为【重资产扩张】。

　　尽管王戈宏表示未来还是不会简单追求房间的数量，而是以每个项目的坪效以及能为租户带来什么样的居住感受和如何为物业主的资产创造价值为目标。但是【产品IP】四个字却透露了一些些的扩张野心。不难想象，未来新派的收益将不仅来自租金，或许更多的来自参与资产价值的分享。

　　王戈宏在采访中谈到新派对于产品的规划，2019年将在保持原有产品的特色外，做出其他更特别的主题。如运动元素无处不在的运动公寓，个性音乐定制的音乐公寓，以及名画公寓和读书公寓，将这些主题与四个细分品牌形成产品矩阵，给消费者带来不一样的感受。

　　轻资产模式容易同质化

　　在长租公寓这条道路上，新派打一开始选择的便是一条艰难的道路。放弃了“二房东”的模式，选择自己买楼做公寓，并不被人理解。直到四年之后，成功发行全国首单权益型住宅资产长租公寓类REITs，其用心才被理解。

　　所以在长租公寓行业纷纷开始反思包租模式的前途之后，便纷纷推出多种规模扩张方式。迈点空间租赁就此曾写过一篇文章《自如、窝趣、魔方跑遍全国做的这件事，真能雪中送炭吗？》，将各大品牌的轻资产模式扩张之路一一分析。

　　优客逸家创始人刘翔也曾公开谈道：【市场房源供给增加的时候，专业运营商的价值将被凸显出来。】未来长租公寓运营端的优势就将成为稀缺资源。在长租公寓发展的第4年，各家长租公寓品牌开始将自己手中的【稀缺资源】开始对外推广，自如、窝趣、魔方开启了全国宣讲的征途，以开放长租公寓委托管理、租赁直营及战略合作等多种合作模式，对外推广品牌运营体系，不断输出品牌。被视为以资产托管、品牌加盟为运营方式的无资产型长租公寓机构竞争为主的第三赛道上，一时之间变得异常拥挤，火热非凡。

　　而新派公寓提出的资管扩张模式显然不仅限于此，换言之，选择了一种更为【重资产】的方式。

　　根据王戈宏提出的【资管力】， 对于新派的这一扩张模式，他是这么解释的【二房东模式时代大家可以拼资本和资源来抢物业，而托管模式房东考核产品打造能力外，是否有物业价值运营提升能力以及具体业绩将是另外一个很重要的指标。】即在为消费者的租住生活创造价值之外，能把楼做的有增值，改造后为物业带来增值。

　　所以在当前租售比严重倒挂的环境下，运营商创造的租金其实无法满足物业主的资产回报要求，因此物业价值的创造其实更加重要。

　　而对于当前较为火热的轻资产的托管模式，王戈宏认为这是一种比二房东模式更难的模式，产品的设计，硬装甚至管理很容易同质化。但同时他也承认借助【资管力】扩张，对团队的要求很高，需要团队有金融实操背景，是否做过REITs的全流程是一项重要的指标。

　　尽管如此，话语间也不难看出他对于这一扩张模式的自信。另一方面，王戈宏认为，资产改造能力最重要的是思维的改变，【以前对资产的收购算租售比，拆分零售都是开发商思维，要想做这件事一定要算未来，看投资思维和资管思维，我们在这种思维下做成这件事情的。】

　　对于规模的野心，毫不掩藏

　　过去的一年中，长租公寓经历了不少的风波，王戈宏戏称长租公寓经历了【从网红到被吐槽大咖】，同时聊了聊自己对于风口的理解，【曾经被风口，现在被质疑。中国的风，咱们所有的风都是垂直风，一个东西上来之后就把你像猪一样的吹上去，一旦出问题彻底打到地狱】

　　但不论怎样，长租公寓的各大派系选手都在紧锣密鼓地扩张规模之中。仲量联行在其发布的最新研究报告《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》，在研究并分析了中国的集中式长租公寓市场后指出，预计至2022年底，北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。这相对于截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套而言，意味着，未来4年国内长租公寓存量将实现5.6倍增长。而这其中有不少的存量空置房源改造，以及新入的住房租赁专项用地。

　　所以不论是轻资产模式扩张亦或是重资产扩张的模式，对于这个市场都需要抱有一份敬畏之心。王戈宏曾就开发商纷纷把ABS做成融资工具这一现象，表示资产证券化并不是简单的融资，不是简单的做一个秀就可以，而是有很多的投资逻辑在里面。例如持有资产、三年稳定的现金流、租金坪效的增涨、建立非常好的客群等。

　　而前行路上可能会遇到的困难，自然可以想象。犹记得2018年初，不少房地产派系的长租公寓品牌就喊出了嘹亮的口号，但是之后却不见再被提起。

　　有这么一则数据，一个创业企业从立项到A轮将会有60%死掉，从A轮到C轮要死到90%，从创业到最后IPO只剩下1%不到。所以王戈宏曾笑称【自己也可能是一块垫脚石，因为任何一个伟大的企业都是站在无数人的尸体上的，你不见得成为最后，成为垫脚石也是每个人的责任，这种胸怀相信我们的创始人都会有。】

　　当资源正在向头部机构集中，越来越多的中小型运营商的融资成本也在快速上升，优胜劣汰是必然会发生的事情。所以归根究底，规模的扩张不过是品牌发展的一种主要手段，其本质目的是市场占有率和品牌影响力，及规模化盈利。从这个角度来说，公寓的规模扩张，就不仅仅是实现量上的增长，而要更注重运营与管理，相比于快速增长，稳定与健康的扩张模式对于长租公寓品牌的长久发展更加重要。彼时，轻重资产扩张模式也将会给出他们的竞争答案。