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向魔方“取经” 自带50亿 华发布局长租公寓来得及吗?

迈点网 · 2019-01-21 08:46:36

虽说相较于万科、碧桂园、绿地等龙头房企,华发股份的长租公寓产业起步较晚,但50亿元的总投资额对于整个市场而言仍然不容小觑。

  1月18日,珠海华发实业股份有限公司公告称,公司筹备近5个月的“中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划(下称‘专项计划’)”获上交所审核通过。

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  50亿专项计划

  据《国际金融报》记者了解,华发股份最早自2017年就已展露出“培育新兴产业,加快实现多元化业务格局”的意愿。

  在2017年年报中,华发股份表示,公司正在积极探索住房租赁业务。公司依托国家政策支持,结合现有项目情况,全面开展探索住房租赁业务的研究工作,并加快制定长租公寓方案。

  2018年6月,有媒体报道称,华发股份在珠江的一个新盘——华发新城左岸突然封盘,停止销售,是因为项目决定转做长租公寓。当时,珠海尚没有大型开发商运营的长租公寓,华发左岸被视为或成为首个本土品牌开发商转战长租公寓的案例。

  这一项目在2017年8月21日 对131 套公示了价格备案,住宅总建筑面积17736.47 ㎡,户型为127.31㎡ – 149.11㎡的三房两厅住宅,均为毛坯房,销售均价为39475.69 元/㎡(建筑面积)。附近有珠海最大型商业综合体-华发商都、天虹广场、华润万家。

  与此同时,华发股份还与长租品牌的“老人”——魔方生活服务集团合作。魔方和珠海华发股份旗下优生活物业运营管理有限公司成立合资公司,共同对华发股份旗下所有长租公寓项目进行管理、运营。这一动作,是对华发在2015年提出的“优+生活"人居战略的深入。在不少业内人士看来,这是华发股份在为自身项目的运营,向魔方公寓“取经”。

  至2018年8月,华发股份首次披露了关于开展租赁住房资产支持专项计划的公告,计划总融资额50亿元,拟定为18年。

  其中,发行优先级资产支持证券45亿元,拟定为3×6年,每3年设票面利率调整权和投资者退出选择,每3年公司也可以选择提前终止专项计划;次级资产支持证券5亿元,拟定为18年,随优先级证券结束而结束。

  此外,华发股份全资子公司珠海华发优生活物业运营管理有限公司(简称“优生活公司”)将作为专项计划的整租方,并签订相应的《整租协议》。华发股份拟为优生活公司在《整租协议》下支付租金的义务提供不可撤销连带责任担保,担保金额不超过50亿元。

  公告显示,优生活于2018年3月29日才刚刚成立于广东省珠海市,注册资本为1000万元。而这家看似年轻的公司,经营范围涵盖了物业租赁经营管理,广告业,互联网运用技术开发、技术服务,会议及展览服务,场地租赁,群众参与的文艺类演出、比赛等公益性文化活动的策划,单位后勤管理服务,酒店管理,餐饮管理,餐饮策划及咨询,物业代理、房产销售代理等众多方面。

  不过,令人大跌眼镜的是,截至2018年9月30日,注册资本1000万元的优生活,总资产仅80919.22元,负债总额却有10万元,且均为流动负债。公司的净资产为-19080.78元,这一数字刚好与其2018年前三季度的净利润数额相同,但公司同期的营业收入却显示为0元。

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  拿地力度不减

  据了解,华发集团作为珠海市仅次于格力的第二大国资集团,其业务涉及城市运营、房产开发、金融产业、商贸服务等多个板块。华发股份正是集团旗下专营房地产开发业务的上市公司,长期以来作为珠海龙头房企,深耕大湾区多个城市。

  近年来,华发股份实施“立足珠海,面向全国”的发展战略,在巩固珠海房地产企业龙头地位的基础上,稳步推进对外扩张步伐。目前,已成功进驻包括北上广在内的多个城市,呈现了由地方性企业向全国发展的态势。

  不过,2018年尤其是下半年,一二线城市由于受到政策限制,市场普遍降温。因此,不少头部房企在拿地方面不得不采取审慎的拿地态度,“土地流拍”一时成为年度热词。

  但这并不能阻挡华发的全国化进程,其拿地热度依旧高涨。

  2018年11月,华发股份以25.3亿元击败金茂、中铁建、中铁诺德等房企,获得北京房山拱辰街道限竞房地块。同时,华发股份在北京随后出让的多达5宗土地竞拍中,都报名“参赛”,显示出公司进入北京市场的决心。

  在2018年12月和2019年1月湖北武汉的土拍中,华发股份又先后以52.7亿元底价包揽了CBD板块打包的2宗地块,以44.75亿元竞得淮海路水利路附近1宗土地,成为最大赢家。

  与此同时,在珠海,华发股份又通过广东联合产权交易中心以35.15亿元成功竞得珠海十字门城建有限公司挂牌的50%股权,标的公司主要资产是位于十字门中央商务区湾仔片区的5个地块。

  据《国际金融报》记者不完全统计,仅2018年11月末至2019年1月初,华发股份在武汉、北京、珠海三地的土地投资就已高达157.9亿元。

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  与万科竞争旧村更新

  据珠海华发城市更新公众号显示,2018年12月18日,江门华发更新置业有限公司隆重举行揭牌仪式。据了解,2018年9月6日与蓬江区区属国企广东珠西投资控股集团有限司签订《框架合作协议》。由此,华发正式进驻江门三旧改造项目。

  早在2018年11月5日,位于江门市江海行政中心南部的61699.33平靓地,就被华发以折合楼面价约4800元/㎡,总价71378万元,打响了进驻江门的第一枪。

  此外,华发最近在中山又拿下石岐员峰“旧改”调查主体。

  12月14日,来自中山市石岐区城市更新建设服务中心消息,珠海华发实业股份有限公司被直接确定为员峰片区“三旧”改造前期意愿调查主体。目前华发集团在中山已经开发有华发生态庄园、华发四季、华发观山水等项目,此前也与沙溪镇多村签约了旧改意向。而在2018年9月14日,江门万科企业有限公司正式开业了,作为已完成大量旧村改造的深圳成长起来房企,万科已在深圳积累了丰富的旧改经验。这一竞争,将迎来激烈的战局。

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  全国化遇“水土不服”?

  华发股份的全国化进程看似顺风顺水,恐怕并不那么如意。

  2004年,还在“中国房地产上市公司20强”榜单中名列第5的华发股份,在“2018中国房地产开发企业500强”榜单中已然名落73位。在克而瑞最新发布的2018年销售排行榜中,华发股份也只能以554.6亿元的流量金额屈居第47位。其规模化发展的速度,相较于后来居上的旭辉、融信等民营房企相去甚远。

  有业内人士指出,华发的情况,有可能就是俗称的“水土不服”,这在地方性企业的全国化进程中,十分常见。

  以上海地区为例。2018年,华发股份在上海共有2个楼盘入市,但去化情况却不理想,认筹率几乎都在所有同时期开盘项目中垫底。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,大量在调控政策初期开始捂盘的项目,最终在2018年下半年资金周转高压之下集中入市,上海楼市突然从卖方市场转向买方市场,购房者自然表现的更加“挑剔”。在此背景下,或质量,或价格,总要有一个吸引购房者的方面才能快速去化。去年卖得比较好的楼盘莫不如此,而性价比较低的楼盘难以去化。

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