9个月21.25亿美元 美国巨头与世界资本布局中国长租公寓

　　时常会听到一些唱衰的声音，但这是无论哪个行业都无可避免的情况。所以尽管长租公寓也经受了不少的指责，但这个回报周期长达8-10年的行业中的人，仍然在各自岗位上发光发亮。现在，这笔来自美国长租公寓巨头与世界资本达到21.25亿美元的信心，让这个阴雨连绵的春天，平添一股暖意。

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　　21．25亿美元的力量

　　21.25亿美元，这些资金基本是由投资平台的形式进入中国长租公寓市场。首先介绍这21.25亿美元资本的由来构成。相比于2018 年长租公寓市场约 117 亿人民币的融资总额，这一数字已经有些超越了。

　　首先是2018年5月14日，新加坡政府投资公司(以下简称GIC)与国内地产投资和资产管理平台盛煦地产(以下简称NOVA)宣布，将合资成立一家长租公寓投资平台, 初期投资额为43亿人民币（合6.75亿美元），专注于投资中国一线城市核心地段的优质长租公寓项目。同时，GIC也将收购NOVA公司的部分股权成为其股东。

　　紧跟其后的是，2018年6月12日龙湖集团与GIC共同设立一个长租公寓投资平台。平台专项投资公司位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元，约合人民币64亿元。

　　最近一笔资金进入中国市场，是在2月19日。美国长租公寓巨头，睿星资本当日宣布，携手荷兰汇盈资产管理公司、Bouwinvest Real Estate Investors和MIRA房地产在中国联合设立第一支投资基金，并完成首轮4.5亿美元资金募集。

　　睿星资本去年与MIRA房地产合资成立了Greystar Asia-Pac投资管理平台，布局亚太区长租公寓市场。经过一年的努力，Greystar Asia-Pac此次又成功引入荷兰汇盈资产管理公司，为平台提供长期资本驱动力，进一步助力平台的发展。该期中国基金是Greystar Asia-Pac平台下的第一支长租公寓基金，将专注于投资、开发、改造位于中国一、二线城市的长租公寓资产。基于其可观的供给需求规模，上海将作为基金初期的投资重点城市。

　　这些资本的进入，有与国内企业合作的形式进入，也有单立门户的形式。但是对于中国长租公寓市场的参与者来说，一方面代表了外资对国内市场的看好，另一方面也预告着竞争将会愈发激烈。以睿星资本为例，作为美国最大的长租公寓地产平台，目前它管理着约140亿美元的资产，在美国、英国、荷兰和墨西哥等国家的160个城市管理着425，000多套公寓，所管理公寓的数量和管理床位数都是全美第一。睿星资本全球业务负责人Wes Fuller也曾透露，希望将通过此次的基金率先在中国规模性打造集中管理式的长租公寓资产。

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　　小小心思藏在哪？

　　在这其中需要肯定的是，资本的进入是对国内长租公寓市场的肯定。但另一方面，这其中也藏着资本方与巨头的小小心思，或是在中国市场为创造自己的品牌公寓，亦或是通过股权资本投资，实现资本增值。

　　首先来说一说最近的睿星资本， 睿星资本中国董事总经理马千里表示：“长租公寓是一个地域性极强的专项产业，因此我们正在打造一个垂直一体化的专业本土团队。由本土团队牵头，并结合睿星资本于全球其他地区积累的专业经验、客户网络和资本支持，在目标城市中有策略的挑选优质的投资机会，迅速拓展资产规模。”

　　而伴随着投资伙伴首轮资金的到位，睿星资本通过该中国基金成功完成了对位于上海内环内的首个资产的收购并开始筹备对该资产的改造翻新。此外，睿星资本的这一投资平台将在亚太区提供垂直一体化的长租公寓投资管理、开发和运营管理解决方案。换言之，睿星资本会在中国输出自有独特的长租公寓资产运维方式，实现资产的升值。

　　此外，早在2017年8月10日，睿星资本还与中骏置业签署战略合作协议。根据中骏置业的战略规划，未来3年内，其将在北京、上海、深圳、杭州、南京、天津、济南、厦门等城市布局5万间长租公寓。预计未来战略规划总规模达到1000家约50万间中高端长租公寓，进入行业前5名，同时配套打造超过500家连锁的健身中心及健康管理中心。

　　而另一主权基金——GIC，由于其投资具有要战胜通胀，而不是要一夜暴富的关键任务。因此有分析认为，在旁人看来盈利周期长、流通性较低的长租公寓投资，在GIC眼里颇具价值，因为这家基金的一般投资周期长达8-10年。长租公寓就此成为了一个“恰到好处”的投资项目。

　　GIC产业投资（GIC Real Estate）首席投资官李国绅此前出席活动时曾表示，他看好中国快速增长的长租公寓市场的前景。“未来，除龙湖自持的长租公寓外，我们其实也会投资其他长租公寓资产。同时除GIC外，目前集团也在跟其他投资者接洽，不排除会有更多合作。”另一方面，龙湖集团在龙湖冠寓方面也有自己的扩张计划，引入GIC大量银码的背书，将会助力规模的翻倍。

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　　这一细分市场或许更有戏

　　接下来这些投资平台也将在国内对一些品牌公寓伸出援手，那么什么类型的长租公寓将会更容易获得资本的青睐呢？首先来看看这些世界资本在其他国家的投资情况。

　　热爱学生公寓的GIC

　　受公司策略影响，GIC近年来非常热衷于投资公寓类产品，特别是学生公寓。有数据显示，GIC正成为全球学生宿舍最大的投资者之一。最具代表性的是，2016年9月，GIC联合迪拜基金斥资4.3亿英镑买下了英国Three Sixty学生公寓资产包，包括7150个床位，是2016年学生公寓市场最大的一笔投资。

　　2018年，包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手，买进英国学生公寓资产。同年1月3日，GIC旗下一间合资公司则以11亿美元，收购一组24个美国学生宿舍，总计1万3666个床位。

　　同年2月，在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑，且接受了新加坡主权基金GIC的注资。除此之外，GIC还收购了这些学生公寓的运营公司Student Housing Company，直接介入英国学生公寓的运营环节。

　　而在2017年，在新加坡向美国砸下95亿美元进行的地产投资中，GIC就占据了近四分之三。这家主权基金投资了包括位于德意志银行美国总部写字楼，以及一系列学生公寓。包括2017年3月，GIC联合了加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）和某芝加哥地产公司，斥资16亿美元投资了一个美国的学生住宿物业项目。

　　对于如此大量的投资，李国绅就曾指出：“从总体投资组合角度来看，学生公寓对经济周期的依赖程度较低，波动性小，因此能提供有别于其他传统房地产行业的防御性和多元化收益。”

　　而目前国内学生公寓市场并不是十分火热，行业排名前列的公寓品牌多为面向职场青年的单身公寓。毕竟总体而言，长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期投资非常大，且如何真正盈利还不明朗，企业获取资金支持受到限制。

　　正如华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知(Joseph Gagnon)先生所说的，作为一个在中国房地产行业非常活跃和有经验的私募股权投资者，华平坚定看好中国持续的城市化发展和居民对高质量公寓的居住需求，以及由此带来的巨大市场机会。

　　同时，这些投资平台的日渐兴起，也让人相信未来品牌单独存活于市场的形式将会日渐减少，或许在不久的将来，很多品牌将会因为拥有同一投资平台而集聚在一起，逐渐形成一个细分市场的长租公寓小型联盟，为具有不同居住需求的群体提供更为完善的租房生活，并加速长租公寓行业的发展，进一步推进城市更新的速度。