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华平 红杉的长租公寓生意 原来都铺这么大了

迈点空间租赁 · 2019-02-24 10:47:40

华平、红杉的长租公寓版图探究。

  昨日,窝趣公寓官方宣布,融资2亿人民币,领投企业为魔方(中国)投资,通过天眼查系统发现,窝趣公寓的董事中增加了张其奇,而张的身份正是华平投资中国区的董事总经理,负责投资魔方公寓,也是幕后的“大老板”。这样的一笔投资,不禁让人想要探探华平与红杉的长租公寓生意都做多大了?

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华平、红杉的长租公寓版图

  比起传统地产业务,发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意,需要有足够的耐心。然而,各家长租公寓品牌商却不甘于眼前的规模,借助资本的力量开启迅速扩张。资本的重要性,在其中不言而喻。在第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕看来,长租市场的参与者能否获得稳定的融资支持,甚至是未来发展的关键。

  红杉作为成立于美国硅谷的老牌资本方,与同样来自美国的私人股权投资公司华平,对于长租公寓公寓这一“没有天花板”的投资领域,信心十足,投资也不少。

  华平投资中国区联席总裁程章伦此前接受媒体采访时说过,长租公寓没有天花板。多项数据也支持这一论点,据东方证券研究报告显示,目前我国租赁人口预计有1.9亿人。随着城市化进程的推进,会有更多人口从中小城市向大城市聚集。租赁市场规模将达到4.2万亿元,而这一数据在2016年的时候是2.2万亿元。

  此外,华平投资执行董事张其奇曾表示,长租公寓整个市场热度非常高,投资人投资的逻辑基本都是看前三名的品牌。团队、规模、运营模式等都是资本看中的关键点。

  那么这两大资本方在长租公寓中的动作如何呢?

  首先来看红杉资本的投资情况:

  2015年,逗号公寓的运营公司雅住公寓管理(上海)有限公司由红杉资本、易居中国、如家酒店集团共同注资设立。

  2018年1月16日,自如获得40亿人民币A轮融资,由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投。

  随后,是华平资本的投资情况:

  2012年,华平投资斥6000万美元投资集魔方公寓,2015年又追加1.4亿元美元投资。2016年华平投资继续跟投魔方公寓的C轮融资。

  2015年-2017年,华平投资先后向盛煦地产投入1.7亿美元和1.83亿美元。

  2018年1月16日,华平投领投自如A轮融资,出资约20亿人民币。

  2018年4月26日,华平投资又领投了V领地青年社区的2亿美元A轮融资。

  通过两家资本的投资方向,不难看出,投资具有差异化运营的长租公寓品牌机构与存量地产开发经营,偏重资产配置成为了两个主要目的。

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资本变慢了?批复时间被2倍

  对于资本的使用,蛋壳公寓执行董事长沈博阳表示,成长过程中,阶段性的亏损不怕,但随着规模和品牌的提升,亏损有没有收窄的趋势,是个核心问题。最怕的就是规模越大,亏的越多,且没有收窄的趋势。

  这样一来,资本在规模方面所起到的“正能量”,可能就会因为亏损过大,反而对长租公寓品牌起到一个负面的作用。所以长租公寓与资本之间,会存在一些较为复杂的情感。

  一方面,市场规模这块蛋糕过于诱人。据链家研究院的分析,到2025年,中国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元,租赁人口将达2.3亿人,以北京为例,租赁住房人口约731万,租赁房屋数量约是300万间,未来将面临较大的租赁房屋缺口。

  所以不少长租公寓为了争抢市场份额进行激进扩张。自如CEO熊林曾透露,公司在2018年年末管理的房源数量将提升到80万间,而自如2016年、2017年房屋管理规模仅为25万间、50万间,同比增幅巨大;蛋壳公寓目前在全国8个城市管理17万间公寓,而两年前仅为5000间,这样的扩张速度自然离不开资本市场的支持。

  但是另一方面,就是之前目前资本对长租公寓也从开始的狂热逐渐开始走向谨慎。这与近几年来,一些公寓品牌滥用金融杠杆扩张规模,导致的爆仓也有关系。

  一位已完成两轮融资的某品牌公寓创始人表示,资本对长租行业有一个非常明显的转变,无论是股权融资还是其他融资,态度更为谨慎,基金和银行都如此。一个现象是很多地产系出身的长租公寓机构在申请装修贷款时批复时间变慢了,相比之前,现在的批复时间至少是以前的两倍甚至更久。

  一家信托公司内部员工透露,此前某央企旗下的信托公司为响应国家号召,一直在寻找机会进入长租行业,长租行业陷入褒贬不一的评价后,该信托公司放缓了步伐。“央企比较保守,目前市场声音比较杂,需要看看有没有可以借鉴的案例。”

  据苏宁金融研究院特约研究员江瀚观察,资本目前对长租公寓表现出比较犹疑的态度,去年那种资本疯狂进入长租市场的情况已经开始被打破,整个市场开始回归理性。“一些本身资质不高的长租机构有可能会被淘汰,整个市场会会进入一个较为合规、发展速度比较平缓的过程,资本也会尽心调整,只有看重企业长期价值的资本会继续留在长租公寓进行投资,而追逐短期利益的资本有可能会退出长租公寓市场。”江瀚说。

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资本与长租公寓的感情没那么复杂

  对于长租公寓市场的规模,各大研究机构一直是看好的。但对于其中的盈利空间大小,也是毫不留情地指出。中商产业研究院的报告显示,长租公寓的成本主要由拿房成本、获客成本、装修摊销以及人力成本构成,其中拿房成本占50%以上,而若采用市场融资手段进行扩张,融资成本在8%左右,企业进行负杠杆运作,盈利空间有限。

  SOHO中国董事长潘石屹此前公开表示:“目前长租公寓的投资回报率不到1%,回报率再翻两番也是亏本。”据原我爱我家前副总裁胡景晖公开表示,目前行业普遍亏损,而我爱我家规模最大,是长租公寓行业唯一盈利的。

  联讯证券分析师李奇霖在报告中指出,长租公寓的收益率为10%~20%,10年以内可以回本。在目前长租公寓规模扩张的情况下,为了和散租房源进行竞争,利润率普遍只有10%左右,具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。

  但是华平合伙人、中国高科技组投资负责人丁毅在2018年1月自如公布A轮融资时曾透露,“这个经济模型在成熟市场已经完全得到验证。”公司在北京市场已经实现盈利。

  或许,在不久的将来,长租公寓实现盈利之后,资本机构会开始慢慢淡出。而在退出渠道的选择上,一位来自一线机构的投资人表示,一方面,长租公寓做到几十万间房源的体量,可以在港股、美股上市。虽然可能还未实现盈利,但国外也认可这种模式。另外,拿房源有区域化的特点,当头部玩家发展到一定阶段再继续扩规模会选择并购,所以并购退出是更大概率的事件。而这一兆头,在当前尚未发生,当下依旧是更大资本机构在积极布局这一版块的过程。各大品牌都可以不断强化各自的运营实力与规模,以实现未来可以实现并购其他品牌的可能性。

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