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蛋壳公寓兜里的5亿美元 会不会这样花?

迈点网 · Janet · 2019-03-02 09:47:45

无论是对刚准备进场的蛋壳公寓,或是其他想要布局蓝领公寓的企业而言,将会面对比在白领公寓市场更大的挑战。

  今日,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。蛋壳公寓创始人兼CEO高靖表示,本轮融资资金将用于四个方面,其中之一便是探索发展集中式公寓尤其是蓝领公寓。也就是说,蓝领公寓的战场上,有新选手进场了。

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  蓝领公寓,城市与企业都在发力

  相对于不少长租公寓企业急于布局的白领公寓与高端服务式公寓,蓝领公寓被业界形容为 “不折不扣的烫手山芋”。主要有以下两个原因,一方面,“长租公寓的发展只是满足了青年白领的合租需求,但流动人口的床位需求以及家庭整租需求并未被满足。尤其是两亿多的流动人口,‘离不开城市又回不去故乡’,标准化床位产品需求亟待满足。”贝壳研究院院长杨现领说,北京、上海等一线城市将会打开床位标准化产品“口子”,这将是一个非常大的空间。

  另一方面,长期以来住房租赁市场一个普遍的观点是:与高租金、高溢价的白领公寓相比,蓝领公寓的租金低、收益不稳定,市场中可供选择的物业稀少,且存在安全与管理风险,是块不折不扣的烫手山芋。

  此外,还有不少城市正在不断加大对蓝领公寓的建设力度,杭州市住房保障和房产管理局日前发布消息称,2019年,杭州市将继续加大蓝领公寓的建设力度,计划全市新增筹建蓝领公寓15000套(间);北京将提供2400套(间)租赁房源作为快递员工宿舍;还将落实按照一定比例规划建设一批只租不售、统一管理的快递员工集体宿舍和配套设施。

  所以,无论是对刚准备进场的蛋壳公寓,或是其他想要布局蓝领公寓的企业而言,将会面对比在白领公寓市场更大的挑战。

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  蓝领公寓市场老兵:安歆、魔方、自如

  尽管这是一块“难啃的蛋糕”,但也有不少老兵早早进入了这一战场,例如安歆公寓、魔方的9号楼公寓、自如的城市之光。而对于蓝领公寓的运营,他们都有自己独特的生存技巧。

  安歆公寓——安全住宿为第一要义

  安歆公寓CEO徐早霞认为,员工型公寓的实操,归根到底是四个方面:让这些人群体验到不一样的居住体验,第一是坚持安全红线,以安全住宿为第一要义。围绕四个点,第一点是服务,第二点是安全,第三点是卫生,第四点是生活保障。徐早霞以火灾为例,她表示,安歆公寓会组织消防演练,此外对于突发事件有应急预案,同时会有员工帮助租客撤离。

  魔方 9号楼公寓——酒店标准的蓝领公寓

  魔方进军蓝领公寓,一方面是完成 C 轮融资时提到的“多品牌战略”,从原本的相对单一品牌向多品牌发展,陆续推出9号楼、魔尔公寓等针对不同用户推出的细分品牌。

  此外,9号楼在北京选择了将废旧空置的工业老厂房改造为蓝领公寓,一方面是为保障城市运行提供服务的人员一张安稳的床;另一方面,解决了这些工业老厂房用地所面临的置换困境。以北京酒仙桥的蓝领公寓2018年7月的每个床位每个月租金在1000-1200元为例,据魔方公寓方面介绍,未来如果是6人间、8人间,价格将进一步降低。此外,每间宿舍内部均是上下床位,同时在公寓内为工人配备厨房、洗衣机和活动室,其中一栋蓝领公寓内为每间宿舍配备了独立卫浴。

  自如城市之光——首个一价全包的项目

  自如创立这一产品的原因是2017年底北京大兴的群租房火灾问题。链家创始人、自如董事长左晖在朋友圈中发了这样一段话,“自如应该为这个城市最普通的劳动者,提供有尊严、可支付的居住产品。希望有合适物业的人和自如合作打造蓝领公寓,我们会把这事做好。”所以,为企业员工打造的自如城市之光是自如首个一价全包(所有房型免服务费,城市生活六人间免水电网费)的产品,致力于最大限度降低企业员工的居住成本。

  尽管这是个公认难做的公寓市场,可是安歆公寓、魔方9号楼公寓以及自如城市之光却也凭借着各自的运营特色以及产品优势,逐渐扩大自己所占据的市场份额。老兵们,交出了一份自己满意的答卷。

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  蛋壳的蓝领公寓路,怎么走?

  对于蓝领公寓的市场前景,几位老兵纷纷表示是有信心的。

  魔方生活服务集团副总裁、企业公寓事业部总经理李亮表示,中国目前存在几千万的“蓝领”租赁需求,但市场上合格合规的产品一直供不应求。北京的试行方案表示将在集体建设用地上新建、产业园区配建,以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建租赁型集体宿舍,这拓宽了蓝领公寓的物业选择范围。

  徐早霞表示,蓝领公寓是赚钱的,是做了一款雪中送炭的产品。对于企业而言,通过员工宿舍的产品,有效帮助企业提升入职率,降低流失率。

  安歆公寓的投资方之一嘉御基金就对蓝领公寓看好,嘉御基金创始合伙人卫哲认为与白领公寓相比,蓝领公寓的房间改造成本更低。此外,安歆公寓能够为蓝领提供接近群租房时的价格,但总体来说居住条件更好。同时,租客主要为企业用户,这一稳定性让安歆公寓甚至是更多的蓝领公寓的入住率能够有所保障。

  但同时,针对蓝领公寓这一租客密度性更好的住宿产品而言,以下两点来自明源地产研究院的建议,蛋壳在前行路上需要注意的:

  1、不能一味追求拿得快,得要拿得准

  蓝领公寓走的是B端路线,一个很大的壁垒就是房源的多寡。拥有绝对数量的房源数才能占据有有利的市场地位,拥有10万房间数才有可能成为头部企业。上面有讲在拿房方面可以利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋进行改建。但是在利用这些房源时有以下几点需要注意:

  ❶ 产权不明确的物业要慎重拿。比如农民的自建房,这类物业最常出现一房多售多租的不良现象;

  ❷ 不健康的物业应尽量避开。比如被抵押的物业,存在很大的不确定。

  ❸ 改造后仍难符合消防合规性的要谨慎。例如许多商业用房、工业用房消防报批基本是各类物业中最差的,不能因为便宜而盲目拿。

  2、消防安全不能丢,培训演练要常抓

  蓝领公寓从2008年产生以来,一直是个低调的存在。因为各地对于蓝领公寓的界定都比较模糊,很容易和“群租”混为一谈。而围绕“群租”的主要话题就是安全,蓝领公寓作为跟群租截然不同的租房类型,应该紧抓安全线。安歆公寓会聘用消防退伍干部作为消防专项管理人员,每月组织消防培训与演练,并定期到门店抽查、考核,增强门店防火意识,始终严抓安全第一红线。

  虽然中国蓝领公寓相对其他发达国家而言刚起步,处于初期发展阶段。例如新加坡最早是以小面积的组屋出租为主,后来渐渐增加面积稍大、多主体供应的出租房屋,再往后组屋还可出售,这是一个渐进的过程。同时也希望,蛋壳能在自己找准的下一个方向的道路上,踏实前行。企业打造蓝领公寓产品,通过出租给用人单位,为企业减轻员工住宿压力,所获得的盈利或许不及中高端长租公寓多,但是却能更好地实现为更多的人提供美好的租房生活。

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