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预投资9.1亿 首创置业布局长租公寓

搜狐 · 2019-03-07 10:11:54

房住不炒,房租也不能炒,不然,人才发挥自身价值的空间就真的被高房价压缩了。

  前言:

  首创置业(02868-HK)公布,其全资子公司首创新都拟通过向项目公司增资490万元人民币,并向项目公司提供9.1亿元贷款,用于合作开发北京市朝阳区一宗租赁住房项目地块。

  此次参股是进一步完善首创集团在长租公寓业务板块的布局,提升公司长租公寓业务能力,为该集团今后立足租赁房建设领域、建立租赁房开发业务的发展平台。

  财华社了解到,该项目融合了居住、休闲、娱乐、商业等多项功能。未来,这里将打造成为首创置业在北京最大的长租公寓项目。

  同比增长54.1%,楼市谈不上冬天

  3月5日晚间,首创置业宣布,2019年2月,该公司实现签约金额约49.4亿元,签约面积约27.6万平方米。其中,京津沪地区签约金额41.9亿元,签约面积19.9万平方米;其他地区签约金额7.5亿元,签约面积7.7万平方米。

  2019年前两个月,该公司累计实现签约金额约90.9亿元,同比增长54.1%;实现累计签约面积约40.2万平方米,同比增长38.8%。截至2019年2月底,该公司尚有认购未换签金额约人民币8亿元正在办理换签手续。

  值得注意的是,首创置业前两月签约金额达到90.9亿元,较去年同期增长54.1%,利好股价。截至3月6日11时21分,首创置业(02868-Hk)上涨4.84%,报价3.68港元,成交额为2888万。

  此外,首创置业计划将提升品牌效应、服务品质和运营能力,进一步扩大长租公寓业务规模。而去年9月份,首创置业长租公寓首个项目北京房山Hé寓正式开业。

  2019年2月26日,首金资本及万安金瑞与新城镇基金及新城镇建设投资订立合伙协议,将成立合伙企业。项目公司用于开发北京市昌平区东小口镇兰各庄村店上村(组团)棚户区改造和环境整治项目。

  同样是在2月份,首创置业与北京市朝阳区十八里店乡政府签约集体土地住房项目。根据首创置业公告,该项目融合了居住、休闲、娱乐、商业等多项功能,为北京目前最大的集体用地长租公寓项目。

  此外,首创置业旗下金融平台首金资本还拿下了北京平谷金海湖项目,规划总建筑面积约13.4万平方米。项目定位是“改善+度假型”需求,地处平谷金海湖景区西侧,毗邻主干道平蓟路和顺平路。

  2019年,房企进一步加快布局长租公寓市场。而品牌房企主要以自营开展长租公寓业务,部分以合作、战投以及收购等方式参与进来。

  如万科(02202-HK)是采取自营模式进行业务开展;而新城则选择了战略投资的方式布局该领域,绿城(03900-HK)则以合作的方式快速扩张。两种方式都是以现有长租公寓品牌为依托,进行拓展。

  房企进军长租公寓,就不会有“风险”

  首创置业目前正积极发展长租公寓项目,旗下长租公寓品牌“he寓”已经在去年9月开业,预期北京项目可推出约1.5万个长租公寓单位。而据首创置业高层披露,预计到2020年,首创会将长租公寓项目大规模地推向市场。

  针对去年长租公寓频繁“暴雷”的问题,首创置业表示,公司为自己长租公寓项目的产权拥有者,且因获得的土地成本低可保证租金的合理性,与目前市面上因高租金、中介等问题爆雷的项目有本质区别,未来可作为公司一个稳定的固定收益产品。

  尽管如此,住房租赁市场“资产证券化”机制同样给房企带来不确定的风险。

  事实上,自营租赁业务属于重资产模式,资金需求量较大,资产证券化为房地产企业盘活存量资产提供了新的途径。

  2018年1月24日,首创置业股份有限公司公布,其建议以一批或分批形式发行本金总额不超过人民币50亿元的境内公司债券,将全部用于住房租赁项目建设、补充营运资金及/或偿还公司债务。

  同年6月11日,万科公告称,证监会已核准公司向合格投资者公开发行不超过80亿元的住房租赁专项公司债券。

  不过,住房租赁融资很快也被叫停。2018年8月29日,上海证券交易所公布,富力地产60亿元非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券已经在8月29日被终止。

  而根据上证所披露的信息显示,除了富力之外,合生创展一笔100亿元的住房租赁公司债自同期仍处于“中止”状态。而合生创展另一笔31亿元公司债券已被上证所终止。

  长租公寓根本的问题在于使用权和所有权的剥离,长期使用权建立在不确定性的所有权基础之上。一旦公司经营不善,所有权出现变动,势必会对使用权带来影响。

  由此带来的风险,对于房企和租房客而言都是难以估量的。

  长租公寓与房租上涨的“可怕巧合”

  长租公寓之所以成为租房客们眼中的“危险”,还是因为2018年的万科天价租金。

  当时,万科的长租公寓项目租期为10年。如果租一套90平方米三居室,按照1.5万元的月租金计算,十年全部租金将达到180万;如果租一套180平方米的四居室,按照3万元的月租金计算,十年全部租金也将达到360万。

  而且,高租金、长租期、租金一次性付清等设定同样成为媒体聚焦的重点。如此高额的租金从哪里来?当然是要从银行贷款。

  那我们再说说,这样的公寓能有市场吗?月租金近2万,还需要每月还银行贷款,那和房贷有什么区别吗?

  而普通房企之外,一些房产中介拼命集聚房源,抬高租金价格就更加直接了。从普通租房改造为长租公寓,再叠加房价的普遍上涨,价差表现尤为明显。

  一份调查显示。2015年在北京国贸附近两居室价格是4500元,到去年同地段两居室价格是6600,而今年在有的平台上价格近8000元。

  据北京市统计局数据,2018年上半年,北京市居民人均居住支出7140元,同比增长22.1%。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示,7月北京房租中位数为6590元/套。

  而2018年上半年正好赶上了长租公寓最火热的时期,当房企和租赁中介布局长租公寓,租赁市场火热的时候,“巧合”地遇上房租较快上涨,实在是可怕。

  结语:

  对于在一线城市生活的年轻人来说,房租是否在适度区间事关生存的基础;而对城市来说,这也关系到人才的去留。房住不炒,房租也不能炒,不然,人才发挥自身价值的空间就真的被高房价压缩了。

  对于房企而言,与其过多地宣扬自身成交量、利润收益,不如放下盈利之心,真正地为大众居住问题考虑。毕竟企业的价值在于对社会生活所提供的产品或服务,如果一味地看重自身效益,恐怕就会成为社会经济的负担所在。

  首创置业2019年的销售目标是“破千亿”,考虑到公司在长租公寓,拿地等方面的快速推进,首创置业会不会出现在今年的“港股百强”名单中呢?敬请留意2019年5月24日(星期五)在深圳中洲万豪酒店举行的「港股100强」颁奖典礼。

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