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北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗 奔回龙观”趋势明显

网易房产 · 2019-03-09 14:37:39

贝壳研究院发布了《节后返城租赁市场数据报告·北京》,通过租赁大数据还原出北京2019年春节节后返城的市场画像。

  春节,是一场波澜壮阔的人口大迁徙。进入3月,这场“人类最大规模的迁徙活动”终于告一段落。

  经历了有人离开,有人留下,北京的城市、人口结构发生了一番悄然变化,房租就是反映这一系列变化最直观的体现。房租曲线的涨跌背后是城市产业、区域结构、人口分布甚至人口工资的环环相扣的指数结果。

  对于北京租房市场,还有一个不容忽视的客观因素那就是,2018年在经历了互联网寒冬后,许多互联网公司都经历了一系列“人员优化”,这对于人数众多的互联网从业者的租房需求必然产生影响。

  今年开年,北京房租是涨是跌?哪些区域是人们扎堆找房的热门区域?租客平均年龄都多大?

  近日,贝壳研究院发布了《节后返城租赁市场数据报告·北京》(以下简称报告),通过租赁大数据还原出北京2019年春节节后返城的市场画像。对租房人最关心的问题给出最客观的回答。

  一、节后成交量回升 2月平均月租金环比下跌0.8%

  每年临近春节,包括北京在内的一线城市人口都会出现大量外流情况,导致租房交易量大幅下滑,市场降温,因此房屋租金也处于平稳波动的阶段。春节过后,北京迎来外来人口进京热潮,租房需求随之旺盛,租赁市场热度都会有所回升。

  不过从今年的数据来看,今年回升的速度较为平稳,无论是成交量亦或租金。

  2019年2月,北京租赁市场成交结束下降态势。链家租赁成交量显示,2月环比增加7.6%。春节后三周周均成交量较节前四周周均成交量增长较快,市场随着开春明显活跃起来。

图:北京链家租赁成交量月度走势

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

  值得注意的是,今年节后租赁成交量较往年略有减少。节后三周周均成交量与2018年节后三周(2018年春节后完整的三个工作日周,即3月第1-3周)相比减少5%,比2017年同期减少4.6%。

图:北京链家租赁成交量周度走势

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

  对于节后北京租赁市场的基本面,贝壳研究院给出的描述是“成交活跃,租金平稳”。大家最为关心的租金方面,2019年2月北京平均月租金为84.2元/平米,比1月份环比下跌0.8%。从去年8月开始,租金连续4个月环比下跌,近半年均也保持平稳态势。

图:北京链家租赁单平米月租金月度走势(元/平)

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

  另一方面,春节期间,租赁单价来看,2月第一周,也就是春节前后那周的租金单价最低为64.6元/平。

  与房价相比,房租更能直观反映一个城市房屋的真实供求关系。

  从供应端看,去年市住建委等部门通过加快推进集体土地租赁房建设,推动闲置商业办公等用房转化、改建为租赁型职工集体宿舍,以及企业自持租赁房建设、加快公租房配租等,多渠道增加租赁住房供应。

  从需求端看,随着非首都功能疏解工作的深入推进,2018年末北京全市常住人口2154.2万人,比上年减少了16.5万,特别是其中15岁至59岁的劳动年龄人口比上一年减少了23.3万,住房租赁需求明显减少。

  、“互联网商圈”开春活跃 回龙观比西二旗更受码农区域偏爱

  往外租!门头沟区租赁成交量环比居首。与人们印象中,昌平、大兴租房市场火爆不同,从区域角度来看,2月成交量增长明显的是外围城区,门头沟租赁成交量环比增长幅度居各区之首达到41.9%。顺义、大兴、石景山2月租赁成交环比增加也均超过20%。从节后成交来看,外围城区成交回升同样比中心城区更为明显。

图:北京13城区2月租赁成交量环比变化

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

图:北京13城区春节后三周周均租赁成交量较1月前四周周均成交变化

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

  从环线成交变化来看,四环外热度高。2月六环外租赁成交量环比增加最明显,达到26.8%。四环外租赁成交环比增加明显,二环内租赁成交小幅增加,二到四环之间小幅下降。

图:北京各环线2月租赁成交环比变化

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

  “互联网商圈”开春活跃。回龙观、上地等互联网企业员工集中居住的商圈1-2月份租赁交易量比去年同期增长23.7%。“互联网商圈”的活跃也许与去年年底以来“大厂”纷纷优化带来人员换工作的浪潮相关。

  同时,这些区域之间也有一些分化,租金较高的西二旗商圈租赁交易交易量下降26%,而租金相对便宜且体量较大的回龙观租赁交易量则上升明显,这一数据也反映了租客在区域之间的转移,同时也反映了区域人口和租金涨跌之间的辩证关系。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示:“年后是传统的租房旺季,但今年不同以往,经济形势与就业环境发生了显著变化,对于与人口流动关联十分紧密的租赁市场来说,需要被全新看待。”

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  从全市范围来看,贝壳研究院选取了月成交量在10套以上的178个商圈,2月成交量增加的商圈有112个,占比为62.9%。丰台区的赵公口和草桥,东五环的百子湾和高碑店,北五环外的霍营和上地2月租赁成交量增长明显。

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  三、租客平均年龄30岁 靠近工作区为主要目的

  贝壳研究院选取了部分2月成交的客户,通过匹配他们上一次(两年内)的租赁动态,来观察他们的换租动向。结果发现,30岁左右的租客最爱换租。2月换租租客的年龄分布更集中在30岁左右,且他们以靠近工作区为主要目的。26岁之前以及38岁之后换租租客占比均低于整体租客占比。

图:北京2月租赁成交租客年龄分布

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

  54.7%租客倾向于同居室置换。在居室选择上,2月换租租客中,有54.7%的换租租客选择了同居室置换,其中一居和二居依然是租赁主流户型。有24.8%的租客由小换大,其中一居室租客换租两居占比最高,为14.5%。有20.5%的租客由大换小,其中以两居室换一居室的占比最高,为12.2%。

表:2月换租租客换租前后居室变化情况

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

  大型工作居住区是主要换租目的地。从换租后商圈的分布来看,前10商圈普遍是偏外环的大型工作居住区。比如靠近西二旗软件园的回龙观和清河,科技园区以及望京,这些商圈租客较多,换租客占比也较高。

图:换租后商圈占比排行榜

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

  租客更倾向于就近换租。从换租前来源来看,这十个商圈的换租租客普遍来源于本商圈以及周边商圈,租客在换租时普遍选择就近换租。比如,玉泉营的换租租客除了本商圈内客户外,其他来源分别为科技园区、菜户营、花乡,均在6公里以内,仅劲松稍远。

图:十大换租商圈租客来源

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数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

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