MBI迈点观察 | 20家头部房企、4大流量巨头布局公寓办公行业的背后逻辑

迈点网 · Janet · 2019-03-26 15:33:05

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“马太效应”是去年在联合办公行业的报道中常被提及的一个词——强者愈强 弱者愈弱。

  对于长租公寓与联合办公行业,听到最多的话,莫过于“苦、累、难坚持”。但近年来看到有不少企业,甚至是TOP30房企中的20家,阿里腾讯京东今日头条都在以各种不同的角度切入公寓办公行业。其中不乏供应商、资本方甚至亲自下场参与行业竞争,而这背后有怎样的投资逻辑来辅以支撑呢?

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  20家头部房企&4大流量巨头会师

  有关公寓办公行业的质疑声从未中止过,即便是在行业高光期也不曾减弱过。但与之不同的是,一直有房企大鳄与流量巨头进入这两大行业。从长租公寓来看,以万科泊寓为代表的房产系、以魔方为代表的品牌系、以自如为代表的中介系、以窝趣为代表的酒店系、以城方为代表的国家队以及以雅诗阁为代表的服务式公寓已经组成了目前行业赛道上的主要选手。

  据不完全统计,目前TOP30房企中,有近20家已进军或计划布局长租公寓市场。除去常规的直面竞争方式,也有像阿里与腾讯选择了与长租公寓服务商建立合作关系、提供衍生服务的参与形式,更为灵活轻便。另一方面,也有今日头条选择了直接进入办公行业,以“今日头条创作空间”这一自营产品的形式切入联合办公生态链。

  而一方面长租公寓与联合办公行业面临着一个不可回避的现实是,前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长。但从长租公寓而言,不少房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%,但当前大多数品牌的回报率不及1%。万科董事会主席郁亮此前曾公开坦言:“能够达到1%-2%的回报率,已经很满意了。”而旭辉领寓CEO张爱华亦直言,“70年自持物业,不能用10年、6年回本的逻辑来算”。

  所以,究竟是什么吸引了这些企业进入公寓办公行业?一位资本方透露了原因:因为对于未来有“最可爱”的想象。

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  B端 规模 资本 三大行业催化剂

  的确,有不少企业最初进入公寓办公行业时,是抱着去存量的想法。更有地产人直言,相比快周转的增量开发来说,长租公寓并不“赚钱”。特别是持有资产的模式下,想靠租金赚钱就更难。如是,潘石屹就在自己的SOHO写字楼中专门辟出空间打造SOHO 3Q,并承认,房地产市场存在过剩,共享空间是去库存的好方式。

  但是,天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。公寓办公的魅力倘若仅限于此,又岂会引发“最可爱”的想象呢?“B端”、“资本”、“规模”这三个关键词,起到不小的催化作用。

  催化剂①——B端用户增加

  早在2017年底,上海易居研究院智库中心研究总监严跃进就曾预测,未来10年将是住房租赁市场快速发展的阶段,预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时,将形成66亿平方米的可租赁房源。由此预计,租金收益或可达到3.86万亿元。

  而在这其中以B端企业为主的公寓办公租赁用户,近年来正在快速增长。

  从长租公寓方面来说,以服务业为主的第三行业崛起,以及不少城市紧锣密鼓地吸纳人才,多层次人才的安居问题成为了不少企业甚至是城市继续解决的问题。所以人才公寓与公租房购买运营服务,与不同的长租公寓品牌相合作的场景常有出现。近期,北京将提供2400套(间)租赁房源作为快递员工宿舍。B端用户,正以肉眼可见的速度在快速增长。

  对联合办公行业而言,一些大型外资企业目前面临缩减成本及固定资产投入的压力,所以拎包入住、不需要设计、装修的空间对他们而言是非常友好的;还有一些高速扩张的科技企业,人员增长非常快,传统办公解决不了他们的办公需求。而目前不少联合办公行业陆续推出了针对企业的小型办公室产品,例如寰图为中小型企业提供高端服务式办公室,提供餐饮、健身等不同场景的配套服务。

  催化剂②——资本的信心

  比起传统的商业地产业态,曾有机构投资人直言,“我们更看重房地产行业联合办公空间等新兴业态,这是我们重点关注的投资对象。”

  一投资人表示,“在目前的中国房地产市场上,持有住宅甚至比持有商业更让开发商兴奋”。而这其中的原因是,“京沪深”及热点二线城市住宅价格较高,若把租金收益打包,可以通过多种渠道实现融资输血。开发商看重这种一旦运营成功,还能产生品牌价值,甚至转化为输出品牌,实现轻资产化的商业运营模式。近年来,可以看到不少房企是通过发行住房租赁专项债券获得融资输血,同时,还实现了长租公寓品牌的对外推广。

  催化剂③——规模的诱惑

  “马太效应”是去年在联合办公行业的报道中常被提及的一个词——强者愈强 弱者愈弱。

  优客工场在2018年发起并购七家联合办公企业,将洪泰创新空间、无界空间、爱特众创、方糖小镇、Wedo联合创业社、火箭办公、Workingdom收入囊中。同时,WeWork也收获了裸心社与ibase原点空间。对此,优客工场创始人毛大庆认为,任何高速增长的行业发展到一定阶段出现行业的整合,核心都是出于对用户需求的考虑。

  据VC SaaS监测数据显示,2017年,中国联合办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。所以即便是巨头一年对7家办公品牌的收购,对于5000家的行业体量来说,影响并不能说举足轻重。

  正如《一本财经》所言:“只有达到规模效应后,边际成本降低,加上管理得当,才能开始赚钱。而,这是对于未来‘最可爱’的想象力。”

  无论办公或是公寓,都是一个长跑马拉松的赛道,将会是长期的稳定的持续的行业。对需要某种意义上讲,就是需要匠人精神的这种企业和创始人去来发展的一个行业。YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋也表示,“和房地产背景一样,大家都遇到资本的冬天。这个行业处于反思冷静期,大家的拓展速度都降下来了,都在研究如何再发展的问题。”

  2019年,对于长租公寓与联合办公从业人员而言,将会是相对冷静、迷茫的一年,但这并不代表行业会冷清、停滞。正如建方租赁总经理甘伟所提出的,“相信会有各种新模式的探讨,思考后再出发,毕竟这一行业还是个朝阳行业,才刚刚开始。”

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