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穆林:从美国长租公寓行业发展历史的启示

迈点网 · 华梦 · 2019-04-09 14:11:54

中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林带来主题分享《中美公寓产业发展对比研究分析》。

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  (迈点网讯)第八届中国饭店文化节于4月8日至12日在北京稻香湖景酒店举办。本届文化节以中央经济工作会议精神和中共中央32号文件精神为纲领,以“消费升级、优化供给”为主题,着力突出创新文化、品牌文化、餐饮文化、北京文化,旨在通过优化供给、提升品质,进一步释放住宿餐饮市场内需潜力,推动扩大国内住宿餐饮市场,以优异成绩庆祝新中国成立70周年。

  4月9日,第四届中国租赁式公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会换届大会开幕。会上,中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林带来主题分享《中美公寓产业发展对比研究分析》。

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  美国公寓的整体出租率93%

  穆林透露,美国的公寓行业是从上个世纪开始发展,到了1930年前后,美国的城市化率在60%左右,产业已完成。在1930年到1945年因为世界大战的时候产业处于相对比较稳定,之后会进入到发展空间,到上世纪70、80年代,才会更成熟,所以不要着急,这个产业的机会才会开始。

  据了解,美国的出租率发展到现在,已经非常高,整体的出租率可以达到93%,中国的长租公寓前两年是可以达到这个数的,但是这两年因为不理智的扩张和选址的问题,掉到了90%以下,如果单纯托管,品牌也会受影响。所以出租率的提升一定是一个长期过程。

  二房东模式进入转型期 N+1或将不合法

  穆林认为,中国以包租的二房东的模式会进入到转型期,如果不转的话,就有很大的风险。目前,公寓领域全国性的法律法规还没有形成,但是各地区已经出台了租赁房屋管理规定,北京、上海都已经有了。未来5年,N+1法律法规可能不让搞了,国内企业的商业模式就一定面临着转型。

  “历史总是惊人的相似,二战结束之后,美国每套住宅居住5.45个人,在纽约是住16个人,16个人是什么概念?群租房,所以在美国也是允许群租房的,房子不够住的时候,就群租房。但是当房子够了之后,就对通风、采光做出了要求,暗厅不能够做,然后在解决有窗户的明厅。”穆林表示,今天美国租赁的房子每套达到了81平方米,中国的套居才60到70平方米,在上海、深圳这样的城市,能够租到80平方米的房子就已经是很改善了,所以还有非常大的发展空间,路还非常长,大家不要去怀疑这样的未来。

  投资回报率低是国际难题

  至于公寓运营商关心的投资回报率问题,穆林表示,投资回报率非常低,这是国际存在的问题,不是中国特色,美国也是这样。这里面排行最高的是服务式公寓,国内把服务式公寓和长租公寓放在一起,这两个行业是不一样的,这样的是服务式公寓是最高的,蓝领式的是最低的。美国是5%,但是扣完税和保险,也就3.0%。另外地域有很大的差异,中国的回报率才1点多,美国0点几的也有,和选址有关系。

  但是既然这个行业不赚钱,又怎么来干这个行业?其实就是因为这个行业的特点:

  第一 、是安全。

  在经济危机出现的时候,写字楼和工厂、零售都出现了断崖式的下降,只有住房租赁没有经历过经济危机,美国人遇到经济危机的时候,80%的企业被清算,但他们的基金能够来投中国的长租公寓,其实是这个行业有非常好的抗风险能力。

  第二 、国家政策支持。

  没有国家的支持和政策金融的支持,何苦来干这个行业。德国和日本也是一样,在日本能够做这个行业,能够让你的所得税和遗产税降低17%左右。德国的租金不涨,是因为政府提供了无息的贷款。

  所以,长租公寓的发展史就是政府为了满足国民住的需求,通过税收、财政、土地的支持,支持企业的过程。发现这个行业不好干的时候,国企和民企一起来干,把这个行业共同做好。

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