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存量资产改造在即 传统地产如何转型为租赁地产

迈点网 · Lora · 2019-04-09 16:25:24

资产改造好了提升价值,运营管理好了创造价值树立品牌。

  (迈点网讯)第八届中国饭店文化节于4月8日至12日在北京稻香湖景酒店举办。本届文化节以中央经济工作会议精神和中共中央32号文件精神为纲领,以“消费升级、优化供给”为主题,着力突出创新文化、品牌文化、餐饮文化、北京文化,旨在通过优化供给、提升品质,进一步释放住宿餐饮市场内需潜力,推动扩大国内住宿餐饮市场,以优异成绩庆祝新中国成立70周年。

  4月9日,第四届中国租赁式公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会换届大会开幕。北京和信兴泰房地产开发有限公司董事长童昕光、泰康健投康养事业群社区总经理傅维焕、中伦律师事务所合伙人孟宪石、旭辉领寓北京城市总经理汤若季,共同探讨存量资产改造及租赁型用地开发,厚几设计集团执行总裁刘颂梅担任本次对话的主持人。

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  租赁地产的国家政策是怎样的?

  广东公寓管理协会会长刘昕:租赁市场存在上千年的历史,但是这个行业一直是藏在冰山下面的,一直是处于无人管的行业,到目前为止也没有形成行业的标准和规范,不仅仅是一个装修的标准,还有服务的标准,验收的标准,和消防的标准,整个行业还处于相对来讲的不良状态。广东省率先推出租售同权,民宅可以拿出来做租赁经营;城中村的宅基地也可以合法推进了;深圳提出来的工业用地可以改保障房,包括原来的商改住,在广州都可以。纵观整个行业来讲,中国的租赁市场到底还需不需要盖大量的保障性住房,这在国家的数据上并不统一。

  养老和长租应该怎样结合?

  泰康健投康养事业群社区总经理傅维焕:长租公寓的客源结构是年轻化,而养老社区的客源结构就是退休群体。根据上午的报告,美国有30%、40%的人口是老人,可见将来退休租赁是被需要的。泰康是一个有社会责任感的公司,泰康将人寿和大健康产业联合起来,必须要结合上游和下游的问题。泰康的每一个社区里面都有一个医院,这个投资是相当大的。泰康有两个理念,第一就是每个社区一定要有医院,第二是参考美国的CCRC,提供一个叫做乐泰的产品。泰康在做所有的大健康产业的时候,定位很清晰,泰康的定位是高端客户,并且按照完好的矩阵式管理来做养老产业。

  传统房地产开发到租赁型地产开发如何转型?

  北京和信兴泰房地产开发有限公司董事长童昕光:对于传统房地产开发到租赁型用地开发的转型,童昕光认为长租公寓跟产权住宅的概念是一样的,是居住结构的左右两方,长租公寓覆盖了所有无产权或者说拥有租赁使用权的很大的一个区域。首开是一家地产开发企业。同时,首开也在长租公寓的开发方面做了很多的尝试,是在地产开发企业里走得比较靠前的一个企业。国家发改委表示要用5到10年的时间要把中国城镇人口的百分比要增加几个百分点,意味着未来中国住宅供应结构的一个巨大裂变。未来结合国家租售同权的要求和方向也是政策的方向,是结合大的基本方向。

  童昕光表示,首开会用专业性来引导市场或者说影响决策者,把整个租赁行业的经营环境做得更好,最后做到把长租公寓金融化,让整个的市场都能享受未来城市发展或者说住宅居住方式发展带来的红利。

  对此,旭辉领寓北京城市总经理汤若季认为:长租公寓不能和传统地产一概而谈,需要独立的管理团队。旭辉领寓在2010年年底开始做了长租公寓,和首开一样也是地产领域出身,在做长租公寓的时候也碰到很多问题。旭辉有一个独立的管理团队和运营团队,所以速度会变得更快更轻,2019年旭辉的目标是从集重的方面走,往租赁和集体用地的方向来进行拓展。第二是在运营管理输出上加大力度。旭辉领寓在今年年初完成了和上海张江集团9万多平米的租赁住房用地的合作,相当于租赁住宅性的产品。目前旭辉在长租公寓领域的标准化的情况,从产品线来说有3+1的产品线,更适合偏中长期的人群。

  公募REITS时代的来临,投资人怎样避免入坑?

  中伦律师事务所合伙人孟宪石: 先看投资回报,再想如何获取土地。从投资人、开发商的角度来说,是先看投资回报,然后再看怎么去获取土地,或者说怎样去拿地,除了政府和政策性的指导,或者说大的央企和国企要用地之外,说到存量资产,风险点是不尽相同的。这一类型的土地是没有问题的,商改住或者说公改住之后,补交土地出让金等等。长租公寓的标准,除了公寓的标准之外还有消防,很多时候是按照酒店的标准验收。投资人只有把土地的拿地成本和前期的成本降下来了之后才能做长租公寓,而不管是做REITS还是ABS,在市场上也不会流动。

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