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蛋壳公寓COO崔岩:孵化自有数据资产服务好“新市民”

迈点网 · 潘瑶 · 2019-04-17 15:37:53

稳定市场价格,提升租住体验,让租房变得简单和快乐。

  (迈点网讯 潘瑶)基于品牌生态新时代美好生活的战略意义,由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院、商业空间产经研究媒体-迈点网联合会及数百家媒体举办的“2019年度租赁地产(公寓及办公)MBI峰会暨2018年度影响力品牌(MBI)颁奖典礼”,于2019年4月17日在北京金茂万丽酒店隆重举办。

  本次盛典定向邀约100多位地产金融决策者,100多位公寓、短租、共享办公品牌创始人,200多位租赁地产行业品牌运营者及100余家主流权威媒体高管共计500余名品牌领袖和行业精英。海尔、贝客、蛋壳、目林、乐乎城市青年社区、颐和贝客、微舍、碧家、魔方、臻爱逸家、建方、英卓未来公寓、筑梦居公寓、锐捷、喜临门等合作伙伴,共同参与和见证此次盛会。

  现场,蛋壳公寓联合创始人&COO崔岩分享了“数据驱动,智慧发展住房租赁”主题演讲,就如何提升租住体验和稳定市场价格提出了见解。

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蛋壳公寓 联合创始人&COO 崔岩

  一、  机遇与挑战下的长租公寓

  站在全球市场分析,中国的租赁房屋占比18%,租赁人口占比11.6%;英国、日本、美国各国的租赁房屋及租赁人口占比都超过30%。租赁住房占比有所提升,其中新市民住房比例波动上升。在这一大背景下,有利于提高长租公寓机构渗透率,为行业发展赋予机会。但公开资料显示,2018年8月起,行业风波不断,上海好租好住、爱生活爱公寓、长沙优租客、长沙咖菲猫科技、杭州鼎家、上海寓见、北京昊园恒业等多家长租公寓破产倒闭。同时主要城市的租金价格普遍上升,也给行业施加了压力,公寓行业的发展面临巨大挑战。

  二、  秉持初心,乘风破浪

  让租房变得简单和快乐是蛋壳作为公寓品牌的一直秉持的使命,而赋能使命的前提是以数据驱动为核心,基于用户的需求和导向来完成整个蛋壳公寓的整个过程。企业运作核心驱动力是这个大脑。

  因为分散式公的特性,蛋壳公寓四年时间迅速发展,管理公寓覆盖在全国10城,管理资产规模近50万间公寓,左右连结着房东和租客。

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  通过对蛋壳公寓用户人群分析,主要用户群是21岁-28岁年龄段占75%。但是核心用户以90后年轻白领为主,高学历,本科以上学历占蛋壳公寓用户群90%以上;这一部分用户追求生活品质,愿意为品质溢价买单;并且工作的驱动下,会倾向于交通便利区域,住在上班近一点的地方,30分钟通勤圈更多是他们的选择。

  长租公寓机构渗透率,全国长租公寓渗透率在2%左右,所以很多东西需要我们逐步优化、逐步完成,由长租公寓运营企业逐步完善、逐步实现。

  三、  数字驱动行业,孵化自有资产

  在面临机遇与挑战并存的市场,蛋壳公寓如何运用数据把握品牌有利条件?

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改造之前产品与改造之后产品

  首先还原租赁最真实的本质,最简单的是通过产品、匹配需求、制定可承受价格。整个业务运作过程中的几个步骤,最开始把房子置于蛋壳体系中做运营,从量房过程、配置过程、再到出租,之后产生用户体验这一整个过程是由蛋壳大脑BI体系支撑,过程当中有很多反馈、属性的验证,以及不断修正,在每一步环节都会有相应的体现。下面会有蛋壳一套运作系统,即内部数据驱动相关系统,来完成各环节业务节点上的支撑。用大数据理解市场需求,从租客切实偏好进行选址,做好市场供侧结构优化。

  利用大数据,更全面理解租客的租住痛点,研发更符合市场需求的房屋产品,满足市场的消费升级需求,解决产品供需矛盾。精细化数据运营,优化内部效率,为租客提供更高质量的标准居住服务,以服务作为企业差异化的核心竞争力。例如量房到装修和装配阶段的整个过程有任务工单、工单跟进系统,还有进销存相关系统支撑整个业务的运转。

  其次科学选址模型规划。以北京举例,有很多小的方格,每个方格是1×1公里的概念,不断基于蛋壳实际业务需求,相关数据在这里做图层的叠加,给出相关图层概念,包括交通质量、企业布局、商圈热度、市场价格、租户偏好、未来规划,对未来预期和未来可能会发生情况的认知与判断,叠加到图上,有相应的热力分布。

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  所有这些数据大概来源,基于LBS,包括行业相关数据,基于所有这些情况在这个图层上做一层一次叠加,最后帮助我们进行判断。

  最后是精准定价。包括在运作这件事情过程中的价格评估体系。从顶部获得市场的户型、竞对市场及价格数据库,蛋壳公寓房屋价格库,最后达到利润、价格、库存三方面整体可控,来保证整个公司做这件事情时的运营过程是一种可控的状态。

  以上所有东西的实现会放在整个资产运营管理过程获得资产最前端来实现,这个过程称之为风控过程,整个风控过程的实现是在最开始业务的顶端来实现的。会把整个过程做成标准化,保证好整个低成本、高效、快速复制的状态,对所有评估模型会在业务环节最前端、最顶部完成和实现。

  数据驱动过程除了数据叠加,以及顶端实现过程之后,在整个蛋壳公寓运作全过程时,数据层面全部是透明方式来实现,同时整个运作过程全部是基于数据方式做支撑,除了经常说到的大数据体系之外,内部还有中数据、小数据的概念,基于用户的精细化,大数据驱动下的房源拓展,包括整个50万间房子供应链体系,以及日后想像空间,包括增值服务、创新服务,所有过程都依赖于这些数据体系去实现。

  精细化运营过程中,除了最开始说的两点以外,城市总决策和整个过程也是一目了然。因为在数字层面会有一个清晰的体现,问题能够直接传达。例如到某一个小区,会给蛋壳线下地面团队一个赋能的概念,之后会很明确地认识区域内整合数据,随之成为相关区域的专家,能够达到在这个区域内精细化运作的效果。所以蛋壳运作的区间由之前城市大概念到某一个小区整个演化过程,相对来讲比较清晰,而且比较准确。

  在北京、深圳等10个城市里,租金、交通、企业、生活、教育等方方面面的东西会不断通过大数据体系服务于整个城市、服务于整个公司的运营体系。

  对于用户端,同样也有相应数据的基础来支撑整个运作过程,包括居住的商圈、生活的商圈、兴趣的商圈、租金的偏好等等。这些同样也会反映到日常对于销售端员工选择过程当中,这些风险的控制、能力的风险也会体现在日常对于员工效率的管理方面。

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