服务式公寓高速发展引发投资热潮 回报率处“待定”状态

　　（迈点网讯）亚洲酒店论坛年会迄今已是第十四届，历年来紧随行业发展步伐，整合平台力量，以独特魅力汇聚行业精英一起“破旧立新”。行业数据的精准解读，投资态势的权威分析，业界领袖的独到见解，发展模式的激烈探讨，在2019年4月24-25日精彩呈现——2019亚洲酒店论坛年会暨第14届中国酒店星光奖颁奖典礼在上海浦东丽思卡尔顿酒店盛大举行。

　　在25日的圆桌主题活动中，探讨“服务式公寓的发展及投资回报率”的话题，奥卓全球（亚太）有限公司董事总经理顾问蔡硕为圆桌主持人，逸兰公寓管理集团中国区运营总监黄锦硕、ONYX酒店集团资深副总裁大中华区总经理沃恒燕、ONYX中国区华东区总经理暨中国区战略投资项目副总裁杜易修、泰康健康产业投资控股有限公司健投养康事业群社区总经理傅维焕，作为对话嘉宾参与本次圆桌主题分享活动。

　　服务式公寓发展史

　　都市公寓的发展史，中国酒店业80年代开始，那时，投资的前七八个中外合资项目旗下均有酒店和酒店公寓。国外把酒店行业，称为住宿行业，即：住宿业。住宿业应该包含了酒店和服务式公寓。服务式公寓最早起源于美国，80年代有一个突飞猛进的发展，随着美国当时当地生活和旅行方式的改变，产生了这样的市场需求，产出服务式公寓概念。美国的消费者已经不仅仅局限于一定要在酒店，甚至更亲睐服务式公寓，他们需要有方便的洗衣，简单的厨房设施，这个设施的发展也是跟着当地市场需求蓬勃发展起来的。

　　2018年有一份调查报告显示，美国的服务式公寓占了全世界的61%，澳洲的占了19%，大洋洲指的是新西兰和澳大利亚占了9%，除了大洋洲之外亚太区现在占的比例只有5%。

　　从这个百分比说明了一个趋势：服务式公寓发展前景巨大。在一定程度上美国人的生活方式，逐步或者是逐渐影响世界消费习惯的变更。

　　中国品牌的服务式公寓10年前就已经存在，包括雅诗阁、逸兰等等，都是最近10年左右进入中国，而且不少品牌发展良好。现在服务式公寓不止在酒店或者是公司，很多项目管理公司，也在朝着服务式公寓这个方向发展，在国内，品牌服务式公寓真正做得好的，能够和境外品牌相竞争或者匹配的，数量很少，企业对服务式公寓的理解和运营模式都还比较初浅和生涩。蔡硕表示：随着逐渐对市场的理解，我相信国内企业和管理公司也会在这方面不断提高其水平，更好地拓展中国的服务式公寓市场。

　　服务式公寓这一概念在美国已发展到一个很大的规模，并从中升级到更新的模式，大概可称作“服务公寓式酒店”，它们朝着酒店方向拓展。从服务设施和服务内容，服务的精细度都更加具备酒店特质。服务式公寓的市场和酒店的市场定位不同，酒店往往是在说一二三四五星奢华品牌，但是服务式公寓是不同定位模式。

　　酒店&服务式公寓 投资大比拼

　　“服务式公寓的投资回报，不是说投资公寓就立刻能够赚取利润，房地产的投资需要从城市、位置、周边环境、投资时间段和成本去考虑。”杜易修在圆桌讨论中说道：“针对这些不同的因素也会跟第三方业主推出不同的品牌，不同的地点，因地制宜，如果不适合雅诗阁会选择退出，不是每一个地点都适合做高端的服务公寓，如果是错的地点做高端的服务公寓，对投资成本会带来很大的影响。”

　　从投资公司的角度出发，服务式公寓相对于酒店来说，运营效率较高，成本较低。因为酒店需要的这些宴会厅、会议室、大堂吧、行政走廊，公共面积是服务式公寓的3-4倍。

　　服务式公寓很注重产品，公寓户型和面积的设计，不仅要考虑到酒店的数值ADR，还要考虑到每个月的租金。要从商业定产角度看，值多少钱，取得的投资回报达到一个好的平衡。

　　中国长租公寓行业爆发，这两年更多是走资本路线，不是走经营，不是走资产升值的路线，基本上是租赁和融资的方式，IPO的方式。竞争压力非常大，不像酒店，通过品牌，通过服务去创造议价空间以后，反过头来给你的资产带来更多的增值。

　　运营能力提升投资回报率

　　“租赁式公寓让我们面临很多问题，第一个问题是市场的政策问题，第二个是供给问题。政府急于把低效的存量资产转变，存量资产证券化的路已经迈出来了，租赁式公寓坪效、入住率、资产证券化等问题摆在眼前，团队如何去布局，切实地去运作出活力，是解决这些困扰的关键。”傅维焕表示。

　　沃恒燕从经营的理念上来分析，得出服务式公寓大致可分两块，一块是传统的概念，另外一块是新趋势的概念。传统理念：服务式公寓讲究生活方式，因为早期的服务式公寓都是在住宅里面，现在这个趋势已经改变，酒店的客人和服务式公寓的客人在交替更变。这个趋势将其从传统的生活方式变更到旅居方式，所以现在许多品牌的定位和运营也都是围绕旅居生活而展开。

　　逸兰公寓管理集团中国区运营总监黄锦硕最后说道：“服务式公寓和酒店的成本，在中国已经很高，除了广告费、中介费、OTA这几个环节，还有员工费用，员工的工资只会越来越高。有什么方法可以把工资调低？完全是需要改变总体的经营模式和运营方法，尽量减少员工，才会带给投资者一个比较大的回报。”