100万准租客 6折地价 这个城市的长租公寓市场会变多热？

　　海南，这块土地在过去的一年中，热度一直不曾减弱。不论是自贸区的设立，最严房地产调控，还是百万人才的引进，以及近日推出的《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，都在让这个城市的热度不断升温。夏天即将到来，那么这个城市的长租公寓市场又将会有多热呢？

　　100万准租客，6折地价、允许商改租

　　最初关注到海南长租公寓市场是因为自2018年4月13日下午，海南确定设立自由贸易港之后，所迎来“忙碌”的30天：发布100万人才计划、实行最严房地产调控，从购房转为租房为主的中介商。渐渐地，海南的租房市场所露出的锋芒让人不能忽视。

　　2018年5月13日，海南省正式发布《百万人才进海南行动计划》，提出到2020年吸引各类人才20万人左右；到2025年，实现“百万人才进海南”目标。其中，明确列出对于各类人才的住房租赁补贴：对大师级人才、杰出人才、领军人才，按人才层次和相应标准，提供150平方米至200平方米免租金、可拎包入住的人才公寓。其余的高层次人才，则发放3年的租房补贴，其中拔尖人才每月5000元，其他类高层次人才每月3000元，40岁以下全日制硕士生每月2000元，35岁以下全日制本科生每月1500元。

　　此外，今年海南省人才租赁住房REITs于3月26日成功发行，规模8.7亿元，可为“百万人才进海南”行动计划提供1035套人才租赁住房，将对“百万人才进海南”行动计划落地产生积极影响。加上近年来，众多公租房以及人才公寓项目的运营服务可由长租公寓运营机构承包。如此大量的准租客进入，对于想要进军海南长租公寓市场的机构而言，将会是一个不错的消息。

　　除此之外，在4月26日，海南住建、自然资源和规划、财政、公安、税务、金融等部门联合印发《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》中，还表示要加大用地支持，在符合规划的前提下，允许存量商品住宅用地转型建设租赁住房。此外，在租赁住房用地基准地价出台前，租赁住房用地的基准地价可按现行商品住宅用地基准地价的60%执行。产业园区内的产业用地可配套建设租赁住房等生活服务设施，其建筑面积比例不超过总建筑面积15%。

　　租赁住房用地——6折，产业园区租赁住房比例——15%，允许商改租，如此充足的“粮草”，对于不少长租公寓运营商而言，解除了项目拓展的顾虑。

　　在海南租房市场“吃螃蟹”

　　一方面，是令人欣喜的各类住房租赁扶持政策，但另一方面，却是在这块市场上第一个“吃螃蟹”者所带回来的反馈。2018年6月底，海航地产宣布推出海南首个长租公寓项目“海尚丝寓·耘所”，该项目9月1日正式对外出租。据2018年11月网易房产报道，工作人员透露首批推出的100余间长租公寓，显示入住率不到30%。而此前规划运营的500余间长租公寓，如后续入住率表现不佳，则极有可能选择与酒店品牌合作开发。

　　该项目是海航地产自持物业，进行集中式运营，目前推出的40—60㎡的酒店式装修单间，月租均价在2800左右，含有每月一次深度保洁服务。如后续进行酒店开发，则意味着大幅缩小长租公寓规模，以适应市场需求。

　　对此，海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路认为：“就海南而言，长租公寓政策门槛、金融门槛、市场门槛与国内问题一致，同时还受本地常住人口较少和产业结构限制，短时间内发展长租公寓市场化获利机会不大。”

　　与此同时，长租公寓机构进军海南的脚步未曾停下。2018年9月，雅高酒店集团将与鲁能展开战略合作，开发海南首个服务式公寓，以及分时度假、长租公寓、休闲旅居等新产品、新业态。

　　进入市场，运营项目，海尚丝寓·耘所所得到的市场反馈对于跃跃欲试的品牌方而言，有弊有利。一方面，认识到海南长租公寓市场与房地产行业相应，存在季节性差异极大的特征；另一方面，海南长租公寓市场稍显稚嫩，需要时间的培养。

　　长短租结合，季节性租房的解药

　　随着长租公寓品牌进入本地市场，具有典型旅游岛特色的季节性人口流动和投资性推高的“空置率”，必然会使海南的住房租赁市场具有典型的地方特色。

　　所以，近日推出的《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》中也表示要鼓励国内外专业住房租赁平台公司，利用其平台资源和优势，在海南拓展住房租赁业务，特别是提供季节性短租服务。

　　与海南的房地产发展情况相同，由于地理位置所带来的冬季气候优越性，季节性租房和居住成为了一个显著的特征。所以，与其一味专注于长租公寓市场，不如灵活房屋的租赁方式，尝试长短租结合的模式，盘活房源，提升收益。

　　一呆集团副总裁高清平曾表示，长期可以做短租进行铺垫，因为短租的利润会比较高。在长租打造的过程结合短租，可以弥补去化过程中的利润损失，帮助实现长短结合的目的，“开房率最大化，收益最大化。”

　　尽管目前海南长租公寓市场仍处在萌芽阶段，但消费升级大潮下所带来的对租房产品升级的需求日渐壮大。同时，市场供应的传统房源也已经逐渐不适应用户的需求，越来越多具有消费能力的年轻人愿意为理想的租住条件支付额外的费用。

　　立夏即将到来，海南长租公寓市场的夏天还会远吗？