北京的房租 怎么说降就降了？

　　春节过后，关于北京房租涨幅较小的新闻不时出现，一些机构对此认为，这只是暂时的现象，之后将会迎来上涨。然而，根据诸葛找房数据显示，到了3月，像北京、上海等城市的租金便迅速冷静了下来，甚至在北京一些地区出现房屋租不出去的窘境。那么，北京的房租怎么说降就降了呢？

　　01、行业：成交周期变长，没那么好租

　　春节过后，回乡的北漂返程，这一段时间本是北京历年的房租涨价期，原本在北京的中介回忆往年年后，北京房租价格可以环比上浮8%-15%不等。据禾略中国提供的数据显示，2018年3月，北京的住房租赁价格上涨约2.4%。

　　21世纪经济报道通过电话采访的形式调研了30家房产中介，分别随机选择每个区的链家、我爱我家、中原地产、麦田地产以及安居客。结果发现，北京租房市场整体稳中带降，大部分区域租赁价格都在下降，降幅在100-1000元/月不等，出租房交易速度有所减慢。

　　其中，核心区域的房产中介都反映租金相对稳定，但望京、丰台、通州、顺义、大兴、昌平等区域房产经纪人均反映房租呈现下降，降幅从几百到上千不等。尤其大兴区，我爱我家润星家园店的李先生表示，该区域一居室房租降幅约在300元/月，现在租房市场不怎么景气：房子多，客户少，需求量不多。他举了一个例子，现在一位租客可以匹配到3~4套房源，而之前是3~4位租客才能匹配到1套房源；昌平区三家房产中介公司均表示该区域租房房价有所下降，降幅区间在100-300元/月，均表示来北京的人少，离开北京的人较多，所以租房需求没有像去年那么多，房源比较充裕。

　　另外，“今年给我们的一个感觉是，房子库存量较大，客户来选房时，有更多选择空间，不论是同小区，还有相邻小区同价位，可对比的房源很多，所以房子成交周期稍长一点，没那么好租。”北苑区域一门店经理表示，业主会考虑一个总收益，就是说，房子空置时间长，还不如降一些租金，快点租出去，因此，有个别房子租金让得较多。

　　02、数说：北京房租真的下降了

　　数据之上，相关研究机构也给出了调研数据，证实了北京房租稳中有降。

　　今年贝壳研究院给出的数据显示，2019年2月，北京节后三周周均租赁成交量相比2018年减少5%，租金环比下跌0.8%，我爱我家研究院的数据则显示，2月住宅租赁平均租金环比下降2.47%。不仅北京如此，各大一线二线城市的房租在原本应该是租赁业务高峰期的节后均表现平平，诸葛找房数据研究中心3月11日发布的报告显示，3月3日-3月10日，全国20个重点城市中，6城房租上涨，平均涨幅0.42%，13城房租下跌，平均跌幅0.25%。

　　而从区域来看，天通苑及石景山、通州、门头沟、房山等区域租金价格则呈现下降趋势，最高下降幅度达到8%，全市整体租金水平在此带动下呈现稳中有降态势。

　　在北京工作五年的李丽一直在双榆树片区租房，一反常态，今年续租时，中介并没有像往年一样提价，“我最开始来北京的时候，租的单间2200元，后来每年签合同的时候都会涨二三百，去年租金到了3300元，今年续签的时候没有涨价，比较我们的出乎意料。”

　　从上述数据看来，这不仅仅是李丽的个人情况，而是北京开年以来租房市场表现的缩影。

　　03、房源争夺降温 流动人口减少

　　对于北京房租开年以来的变化，主要有三方面的原因，长租公寓品牌房源争夺战出现降温、流动人口减少以及公租房的供给增加。

　　首先是长租公寓品牌的房源争夺战降温，北京一家链家门店的店长就感受到了这一点，一些原本流失的房源重新回到了传统中介手上，“去年很多长租公寓抢房源，一些业主看价格诱人，房源就过去了，但是年底开始，陆陆续续有一些业主重新把房源委托给我们。”

　　这使得很多非热门城市或是热门城市的非热门小区房源租赁价格迅速冷却，例如，张先生的房源位于北京市房山区，距离篱笆房地铁站约3公里，交通并不算便捷，但在2018年6月，与其同一小区的两居室房源一度涨至4600元/月，而目前张先生获取的最高报价还不到4200元/月。

　　多位长租公寓行业人士表示，在目前政策、资金的双重压力下，原本的长租公寓房源价格战范围将缩小，各个品牌会集中力量在自己的优势区域，不会再像前两年出现集体哄抢房源的状况。

　　其次流动人口的减少，意味着租房准客户减少。3月20日发布的《2018年北京统计公报》显示，2018年末，北京常住人口2154.2万，比上一年减少了16.5万。相比之下，2017年北京常住人口只减少2.2万。

　　加上近年来，北京在大力发展租赁市场，包括增加开发商自持的租赁住房，以及公租房的供应，租赁住房的供应不断增加，会起到抑制房租上涨的作用。

　　04、中高端长租公寓成下一个热点？

　　针对目前北京房租稳中有降的变动，我爱我家研究院认为，北京住房租赁市场将继续在春夏两个旺季之间过渡，交易量及租金价格不会有太大的波动。5月过后，市场将逐步进入暑期旺季，市场热度会有明显的上升。

　　另一方面，对于北京租房市场的未来变化，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，常住人口的变动对租赁市场的影响是潜移默化的，北京常住人口的变化趋势除了总量变化之外，更值得关注的是结构性变化，即未来将会有更多“高精尖”人才流入，而普通人才则会向二线城市转移，同时中低收入人群的比例变化则并不明显。因此未来针对于中高档次的租赁需求会呈现缓慢增长，而中低收入人群的租赁需求变化则并不明显。

　　最后，空·白研究院院长、空·白创始人杨现领表示，随着租赁金融监管的到来，品牌公寓将加速出货，甚至不惜低价出货，以改善现金流，从而在未来两三个月显著增加市场的单间供给，租金下降的边际压力非常大。

　　相比于之前北京房租上涨，媒体对于其的关注度而言，近期的房租下降并没有引起过多关注。但对于运营商而言，都是不可轻视的变化。需要分析市场变化的原因，实时调整品牌运营方向，以适应租客市场的变化，提高出租率，减小或将面临的租金下降的边际压力，实现相对稳定的租房市场变化过渡。