“新一线”城市公寓市场进入尴尬期

　　曾几何时，成都长租公寓市场是一番欣欣向荣的景象。特别是在2014年，成都优客逸家拿到B轮投资之后，许多传统二房东纷纷转型做品牌公寓，全国性的知名品牌公寓开始涉足成都市场，也有很多新人开始尝试进入这个领域。成都跻身新一线城市。成都市统计局官网显示，2018年成都市常住人口达1633万人，较2017年增长近29万人。

　　“品牌公寓”在成都一下“热”了起来，一时间，各品牌公寓如雨后春笋般出现，其繁荣程度丝毫不亚于北上广深。市场的快速发展也让成都成为了长租公寓行业上下游企业的必争之地。无论是金融公司，还是智能设备厂家，成都都是他们的战略重镇。他们在成都市场的份额和表现，某种程度上决定了他们在全国的地位。然而，从去年开始，成都公寓市场发生了一些变化。直到今年，“旺季不旺，拿不到房”成为了成都的腰部公寓企业面临的问题。之所以会出现这种情况，原因如下：

　　中国经济发展大环境不乐观，就业创业活跃度下降，不少原本在成都租房的年轻人去到三四线城市生活，导致租房需求比往年大幅减少。前几年推动长租行业高速发展的租金贷等金融服务全面叫停，资金密集型的长租行业缺乏外部资金输血，靠自身利润循环发展缓慢甚至停滞。还有一个重要的原因——长租行业头部企业自如、蛋壳等进入成都市场。他们背靠大资本，前期疯狂抢占优质房源，后期疯狂购买租客流量，导致中小微公寓企业获取房源困难，获取租客也困难。

　　“我一套房子出租价格才3500，他们收房价格就3500，这根本没法收啊”；“背后有资本的万家可以接受短期的不盈利甚至略微亏损，去完成资方对规模上的对赌协议，而普通公寓收房价是利润非常重要的一环，不管恶意还是无意，都已抬高了收房价，让房东对市场产生错误的判断和预期，已是现实”；“现在流量平台也开始站队，既做运动员又做裁判员，都不说费用的问题，现在我们有钱也不好使”......

　　拿房和出房是长租公寓的命脉，这两个环节受到重创，如何发展？据笔者了解，曾经在成都排名靠前的几家公寓，收房量都在逐步减少，甚至不收房，并且开始尝试转型做平台，做输出。

　　门口站着野蛮人已是不争的事实，如何在激烈的竞争中还能占得一席之地，有几点建议：

　　1.认清现实，果断放弃与头部企业类似的租房产品，寻求打造有差异化的租房产品；

　　2.尽量采用轻资产模式进行发展（让房东进行装修投入，尽量不包租）；

　　3.专注再专注核心业务（拿房出房），砍掉非核心业务的人员和人力物力的投入；

　　4.一定要朝前看，放远看：杜绝非环保产品，伪劣产品，让自己打造的租房产品在租赁期间内尽可能长期保质，中途如果再装修翻新或者更换电器家具，对于运营都是灾难性的。

　　租房是个万亿级大市场，但也跟酒店等住宿行业一样，会呈现典型的哑铃型结构，会有巨头不断涌现形成，但小而美的租房产品仍旧会长期占据市场大部分份额。巨头的到来是冲击，但也会带来变革。每一家有生命力的公寓企业都会找到属于自己的公寓运营之道。