万科的35城公寓梦和薛峰的“三级跳”

　　广州万科总经理薛峰，将转任长租公寓事业部总经理，接任薛峰职位的是此前佛山万科总经理李升阳。据悉，薛峰在广州的任期尚不满4个月，而在2019年2月之前，他还是时任厦门万科总经理。是什么魅力，让薛峰接连转任，并成为了万科新任长租公寓事业部总经理？

　　厦门，泊寓起源地

　　万科泊寓的起源，并不是在一线城市开始，而是从厦门沿海城市开始。这里面还有着一个小小的故事。

　　2014年，薛峰时任万科厦门分管设计、销售、商业的副总，他在一次采访中提到，“在公司组织活动时，跟现在厦门泊寓合伙人吴迪谈的，当时他是设计部设计师。2015年上半年之前，我没做什么全公司的动员或氛围工作，我也没指望大家理解这件事情，我自己清楚就好了。当时都是试验田那几个小分队在埋头做，他们跟核心业务几乎没什么交集，都在一个相对独立的氛围里面。”

　　就这样，这块试验田在厦门获得了成功，2014年，万科集团首个市场化的租赁性住房项目正是在厦门金域华府试点成功，并迅速复制推广到全国。之后，泊寓在厦门完成了“从1到10”的努力，然后交由集团完成“从10到100”的体系搭建。

　　对于这样的努力，万科南方区域本部执行官孙嘉也表示认同，“万科的泊寓萌芽于厦门，这个业务带头人是一个室内设计，当时在我们事业合伙人机制激励下，厦门公司决定尝试青年公寓业务的时候，他主动举手，带领一帮小伙伴从最原始业务萌芽开始做，到今天为止，厦门公司成为整个万科集团青年公寓业务领头羊。”

　　厦门在长租公寓方面所取得的成果也是傲人的。

　　截至2018年8月，厦门地区共有11个泊寓项目正式营业，房间数达5341间，租客数超6000人，平均租金为1458元/月。

　　此外，厦门万科在泊寓青年公寓的基础上，将陆续推出家庭公寓、高端人才房、养老公寓等多种租赁型产品。预计到2019年，泊寓将为闽南城市青年提供3万间高性价比的居住产品。

　　其他城市的泊寓怎么样？

　　对于长租公司的盈利情况，最新的广州、北京以及厦门的城市数据并未能查询到。而这一问题，只在2017年的一次采访中，几位万科不同城市泊寓业务负责人给出了各自的看法。

　　广州泊寓张成皓坦然表示，长租公寓业务的盈利性确实比传统地产业务有较大差距，这也是中国目前的租金售价比、高额的租赁税费所影响的。

　　“但是租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，从这些方面来看，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务。”

　　泊寓厦门总经理吴迪透露，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，万科在这方面的投入会比较大。租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。

　　泊寓北京人士也表示，目前整个行业的投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在5-8年左右，而万科则预计5年能够收回成本。在北京市场，由于物业升值较快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以运营商只能尽力压缩其他的成本。

　　相比之下，对于重资产方式就比较担扰。上述人士称，重资产项目甚至需要十几年、二十年实现盈利。泊寓北京拓展重资产的方式，主要是出于对资产增值的考虑，而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。

　　据悉，目前广州、厦门以及北京这三个城市都提出了各自的目标。泊寓北京方面希望在5年内能运营10万间的规模。现时筹划准备的长租公寓项目达到了13处，计划投资上百亿元，目前累计投入了20多亿元。

　　万科的35城公寓梦

　　作为广深区域在2014年提出的“八爪鱼”中，当时包括了万科驿、万科派，这两个业务均为长租公寓产品线，而不是泊寓，且万科旗下各公司对长租公寓业务的叫法并不一，曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。直至2016年4月，“泊寓”一词才被传开。

　　近年，泊寓在集团内部的重要性日渐提升，2018年中报显示，万科首次将租赁住宅作为集团的核心业务。2018中期业绩会上，董秘朱旭介绍称，万科自2014年开始布局集中式的租赁住宅，截止今年6月底覆盖了30个城市，累计获取房间超过16万间，累计开业超过4万间。这一数字在2019年3月26日的业绩发布会上，被更新为已覆盖35座主要城市，累计开业超过6万间，总开业数达到10万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

　　而对于这块业务的组织形态，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，“决定在内部形成专门的泊寓事业部，成为独立的BU，我相信之后会更聚焦，会找到更合适的方式和人才，以获取和开工房间更多。”

　　而这或许，也将会是薛峰即将面临的挑战之一。

　　除此之外，即便是“地产老大哥”万科，在长租公寓市场探索4年有余，至今仍未能实现盈利。在2018年11月30日，万科召开的2018年华东区域媒体交流会上，其董事局主席郁亮表示，尽管政府鼓励长租公寓市场，但是真的很难做得好，至今为止还没有发现做公寓赚钱的。而且，即便不赚钱，市场对它的指责与卖房子一样多。

　　拥有与泊寓有着深厚缘分的薛峰，手里的牌是不错的，泊寓的拓展情况以及储备房源，但另一方面，也要谨慎出牌，尤其是在市场指责如此严厉的背景下。再续前缘的同时，不忘挑起更重的单子，毕竟万科泊寓作为长租公寓领头羊，将会是行业以及市场对房企系长租公寓发展态势判断的重要依据。