迈点网

首个蓝领公寓落地 碧桂园“3年100万套”长租梦的新出路?

迈点空间租赁 · Janet · 2019-06-07 11:57:52

市场更为广阔的蓝领公寓,是不是碧桂园为自己的“3年100万套”长租公寓梦想,找到的新出路?

  近日碧桂园文商旅集团全新长租产品线“碧咚公寓”,首个项目落地天津,该品牌定位为“企业员工城市宿舍”,即蓝领公寓。 在各大地产企业的长租公寓布局未能达标,挑战重重之际,选择挑战难度更高,但是市场更为广阔的蓝领公寓,是不是碧桂园为自己的“3年100万套”长租公寓梦想,找到的新出路?

  01

  越来越高的指标

  ➊

  一直以来,房企系进入长租公寓被视为是“钱多、地多”的富有型选手,而忽视了其所背负的高指标,以及高成本的融资。

  以拓展目标为衡量标准,龙湖提出2018年实现开业房源6.5万间,截至2018年8月,龙湖冠寓拥有的在营房源只有2万余间。万科作为较早开展长租公寓业务的企业之一,其2018年长租公寓的规划拓展目标45间,目前获取房源仅有16万间。

  但是倔强如房企系,从不轻易将自己脆弱的一面对外展示,尤其是上市公司,要对千千万万的大小股东负责,就像希腊神话中双肩撑天的提坦神之一阿忒拉斯一样,只能一直承担着,不能放下。

  直到朗诗将朗诗寓剥离,一切才得以改变。

  朗诗董事长田明曾表示,希望通过剥离非地产业务,降低与资本市场的沟通成本。而这也被视为朗诗上市六年,田明试图改变集团低估值的局面。

  回顾朗诗寓的发展,自2016年底启动以来,朗诗寓的规模发展并不算慢,但亏损也在逐年扩大。可以对比的是,2018年朗诗实现收入75.6亿元,净利润为14.4亿元,若剔除长租公寓的亏损,其净利润可达16.3亿元,净利率提高2.5个百分点到21.5%。无疑,剥离亏损业务对上市公司报表的优化作用显而易见。

  与此同时,参与分食长租公寓这块蛋糕的参与者越来越多,2018年,包括福晟集团、时代中国、禹州集团在内的房企纷纷明确表示会“试水”长租公寓业务。此外,据克而瑞数据不完全统计,2018年,至少有17家房企处于长租公寓起步或尝试阶段。2019年,绿地控股、美的置业等企业则表示会有长租公寓项目入市。

  玩家的不断增加,距离指标完成的截止日期不断临近,房企的长租公寓板块业务的压力是越来越大了。

  02

  “碧咚”了“3年100万套”的长租梦

  ➋

  同样承受着指标压力的还有,碧桂园,“3年100万套”。其中,40万套自主开发,60万套靠创新模式拓展。

  虽然进入长租公寓市场比万科、龙湖等房企稍晚,但碧桂园提出了“长租城市”战略,让不少业内人士颇为期待。随即,在2018年2月,碧桂园租赁住房REITs获深圳证券交易所审议通过,成为国内租赁领域首单达百亿级规模的证券化产品。

  有了资金的把持,碧桂园开始了自己的“造城”之路。2018年11月,碧桂园与京东房产签约战略合作签约仪式,从品牌房源、大数据营销、线上运营、线下业态融合、建设智能社区等多个领域展开深入合作。

  此外,碧桂园还做出了一个调整,2018年8月正式成立碧桂园文商旅集团,前身为2005年成立的碧桂园商业板块。碧桂园文商旅集团下设四大板块,分别是商业、长租公寓、文旅及写字楼板块。换言之,碧桂园将长租公寓从集团业务中拆分出来,放置进碧桂园文商旅集团。对此,一位碧桂园区域公司副总裁透露,目前,长租公寓是上述四大业务板块发展的侧重点。

  “碧咚公寓”,成了碧桂园文商旅集团目前推出的全新长租产品线。蓝领公寓,也是碧桂园文商旅继“长租城市”之外,第二次在业界亮相的定位点。

  而在此之前,蓝领公寓最新的好消息是安心公寓战略并购了逗号公寓。其实,这块市场的发展潜力是无比诱人的。

  据了解,全国目前蓝领公寓数量有近20万间,从2016年以来,每年以50%左右的速度增长,从事蓝领公寓开发的企业数量也从2016年的几家扩展到目前的近100家。随着市场的逐步成熟,资本也纷纷投向蓝领公寓。据统计,2018年全行业融资额度突破100亿元,而在2017年还不到50亿元,成为长租公寓行业融资额增长最快的细分领域。

  另外,相比起白领公寓以及金领公寓之外,以蓝领人群为主的公寓产品设计方面更为简约,造价更低。在市场发展方面,蓝领公寓的异军突起是市场自我调节的结果,而产业园区依托下企业需求呈现和持续决定了,蓝领公寓进一步发展扩张将是未来的趋势。

  所以,碧桂园文商旅在长租公寓的这一步棋,走得着实不错,选中了细分领域中的潜力市场。所以,碧咚公寓能不能成功为碧桂园文商旅“壁咚”长租公寓板块,接下来这一业务的拓展情况,迈点空间租赁也将持续关注。

  03

  越来越难的融资

  ➌

  越来越临近的指标达成期、踏准细分领域之外,融资的难度在日渐提高。

  同策研究院近日发布的数据显示,今年5月,40家典型上市房企融资总额环比下降了52.07%,创2019年以来历史新低位。中原地产研究中心也称,5月房企融资规模大幅缩水。

  近段时间,市场上频频传出融资收紧的声音。银保监会在近日的发文中,要求规范房企资金来源。业内人士认为,一些城市出现的拿地热引起了监管部门的关注,为防范信用风险和稳定市场,融资政策趋严,预计房企后期融资会略有收紧。

  融资困难的背后,是房企面临的一道难题,规模扩张。

  业内人士认为,房企在盈利模式未解的背景下,大肆在长租公寓市场进行规模扩张,存在一定风险。上海中原市场分析师卢文曦曾指出,现在长租公寓企业越来越多,竞争越来越激烈,如果扩张的速度过快,企业驾驭不了的话,就会面临资金压力。北京湘楚朝晖董事长兼CEO胡景晖更是早在2018年8月就指出,长租公寓“爆仓”将比P2P暴雷更危险。

  在规模与融资压力的双重夹杂下,房企要做好剥离长租公寓业务的准备,而这并不代表对这一板块的不看好。以朗诗为例,据朗诗内部人员表示,长租公寓等业务由朗诗控股集团进一步培育发展,有持续的资本开支。

  另外还要看准下一步前进的方向,以碧桂园为例,当所有人都在摸着石头过河的时候,怀着“对人好、对社会好”的企业精神,去做对蓝领人群居住最友好的事情,蓝领公寓的确是优秀的一步棋。

  一个极端的设想,也许有一天,房企将各自的长租公寓业务全部剥离集团之外,但是这一市场的未来是可期的。不仅是白领、蓝领或者是金领,甚至是家庭,租客的需求层次将会日渐丰富,而象征着美好生活的长租公寓也将获得更好的发展。至于碧咚公寓能不能“壁咚”宏大的长租梦,答案只有碧桂园文商旅才能给出了。

评论