公寓行业常见的六大错误做法 你犯过吗？

　　1、过早跨城经营和多条产品线

　　这是开发商做公寓最容易犯的错误之一。因为开发商本身就已经在做多城生产经营，所以，在开展公寓项目时也理所当然地认为应当快速跨城。回顾早期做公寓的几家开发商，多是如此。

　　为什么说这样做不行呢？因为长租公寓是个全新的行业，前期积累还远远不够，不像酒店、地产开发等，行业发展及配套已经十分成熟。公寓在一个项目、一个城市还没做成熟的情况下，去做跨城或多产品经营，只会让问题更加复杂。当跨城或换产品线后，客群、市场环境、供应链等都变了，加上没有本地化人才，必然导致错漏百出。比如，蓝领公寓和服务式公寓，一个是价格敏感，一个是品质、服务敏感，价格不敏感。不一样的客群，项目定位、设计装修、招租推广等完全不同。

　　对于开发商而言，比较适合的切入点应该是中高端单品。因为这离开发商最近，且这样也更容易树立品牌。所以原则上，开发商应该先找单点突破，打磨团队，找到适合自己的公寓模型。而在当下，内部流程管理、团队搭建、部门划分、业务梳理、绩效考核等还没有完全成型的情况下，不适宜扩大经营。

　　2、以房源量为目标的跑马圈地

　　开发商受过去的经验和习惯影响，大量跑马圈地。但公寓行业盈利模式还不清晰，现金流闭环也尚未形成，这就导致企业前期投入大、资金压力重。我曾预测，开发商长租公寓学费将超1万元/套，这一方面来自装修的浪费，一方面是由于项目进度跟不上导致的空置期延长。据我了解，有些开发商去年公寓项目账面亏损达3-5亿，这还不包括因为选址、定位错误带来的亏损。因此，从去年下半年开始很多开发商的公寓项目都停下了。

　　这种跑马圈地源于开发商过去的成功经验，在快周转的房地产开发领域，快速拿地、面粉比面包贵的模式，成就了不少开发商。但长租公寓一是长，意味着投资回收期长，存货周转长；另一个是租，即只租不售，不允许变现销售。这对于开发商而言，是从销售型到持有型的变化，反差极大，需要扭转思路。

　　对于开发商而言，当前的目标不是房源量，而是要先把样板做出来，把基础打好。当产品、供应链、人才、业务达到能够快速复制的水平时，各项数据自然就增长上来了。

　　3、过度依赖挖人、快速见效这个路径

　　这个逻辑来源于开发商曾经的经验：当提高住宅地产的周转率时，高薪挖来万科的员工，一年内指标见效。当从事商业地产时，高薪挖来万达员工，也能快速推进业务见效。

　　但长租公寓没有成熟的行业经验，没有人才沉淀，甚至融资、拿房、获客等行业基础配套也不健全。因此，高薪聘请来的公寓高管便没有了过去的“快速疗效”，这些高管也成为地产系长租公寓业务的第一批试验品和替罪羊。

　　到2019年，笔者认为大部分国企开发商会更迷茫。首先，他们已经意识到公寓行业无人可挖，招不到合适的人；其次，想自己培养团队、自己去摸索成本又太高。

　　所以，笔者建议可以考虑委托管理，同时让自己的人跟着学习。这样，项目可以少交甚至不交学费，自己也能培养人才。

　　以上三个错误，快速跨城和多产品线、以房源量为目标跑马圈地、过度依赖挖人这个路径，我称为“开发商专属误区”。接下来三个，则是被继承和传染的错误。

　　4、自建信息系统是个低效的无底洞

　　自建系统首先是费钱，从开发、测试到上线、维护，养一个技术团队，保守估计会吃掉1000间公寓近一年的利润，而且系统上线后需要不断升级、维护，一旦开始就无法停下。

　　其次，搭建团队难度大。相较互联网公司，公寓对于技术人才吸引力不大，能提供的职业发展前景也很有限，因此难以招到优秀的技术人才。另外，企业寓还需要考虑“招哪些岗位”“工作量怎么考核”等一系列问题。

　　再次，在系统应用过程中，需要对接58等流量平台、第三方支付等金融系统，为了实现智能化管理，还需要对接各类智能硬件。但不是所有的系统都有技术能力或资格去做这些对接。

　　最后，对于公寓企业而言，领导的注意力不会在信息系统上。企业的业绩压力主要是房源、出租率、收益等数据。所以对于公寓企业而言，建议还是把精力集中在公寓运营商，信息系统只是供应链的一环，还是交给专业做公寓SaaS的人去做比较好。

　　5、长短租结合是个臆想的假说（快捷酒店系除外）

　　长短租结合也是行业中争议是最多的一个话题。笔者认为，对于酒店系的公寓而言，长短租结合是可行的，因为他们在短租、日租方面的业务已经很成熟了，只需要研究好长租就可以了。但酒店系也分做快捷酒店和做高端酒店的，做快捷酒店的比较容易成功，而做高端酒店的，笔者了解到好几家尝试长短租也都失败了。

　　对于绝大多数新进入行业的公寓而言，既没有长租经验，也没有短租经验，这就好比一个没有武功底子的人，同时学武当剑和少林棒。长租和短租，无论客群、推广还是运营模式、服务体系等都是不同的，做好一个已经不易，两个同时尝试只会不断左右摇摆，最终一个都做不好。

　　6、把公寓运营视为物业管理

　　这主要是从物业公司和酒店转型做公寓管理的角度来说的，很多地产商会把公寓业务归到物业公司或请物业公司来管。但物业公司往往做不起来，为什么？因为文化差异。物业公司过去关注的是对物的管理，如电梯、绿化、人行道、车行道等等，核心是确保这些设施的正常运行。而公寓运营的核心是服务人，这种基因的差异会通过各项服务细节产生潜移默化的影响。

　　再看公寓管理的难度，以内控管理为例，如果没有系统做流程管理，当房源多了以后，可能老板自己都不知道总共有多少套房子，有多少租出去了，多少钱没收回来。

　　所以规模化的公寓一定要用软件规范流程，做标准化管理。因为公寓软件里的流程设置都是根据实践积累的经验而来的，是管理思想的流程化。按照软件规定的流程这样走，可以有效避免管理中的常见漏洞。

　　再比如成本空置方面，我们认为“最大的隐形成本杀手是空置”，而且成本不会体现在会计报表上，算成本算不出来。空置成本不仅指空置的房间，还包括谈判时间，对退租、续租的管理等等，这些都会影响空置成本。