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万村计划搁置 万科的长租公寓梦怎么办?

迈点空间租赁综合 · 2019-07-04 09:24:31

原本由王石站台的万村计划已经经历了“起起落落落”,而掩藏在之下的万科长租公寓梦又会有怎样的变化呢?

  据媒体报道,自去年9月暂缓增加新房源后,近日深圳万科正对已签约的房源进行清退,涉及多笔针对城中村房东的违约补偿。对此,万科回应称,在推进过程中,确实遇到了一些实际的困难,拟对现有房源结构进行小部分调整和优化。至此,原本由王石站台的万村计划已经经历了“起起落落落”,而掩藏在之下的万科长租公寓梦又会有怎样的变化呢?

  王石站台,点亮万家灯火

  2018年4月22日的深圳城市共创大会上,距离王石卸任万科董事长满一周年还差两个月,他为万科的一个新项目再次站台——“万村计划”。作为让人才在城市中安心落脚而出现的“万村计划”,其实在2017年就已经开创了。王石当时例举了一个数字,深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口,并且这些村落在全市辖区范围内均匀分布,为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点。至于万村的由来,王石解释道,“一个城市100个城中村,乘以100座城市,不就一万了么?要是在全世界范围,我看一万后面还要加个零。”

  万村计划,替代传统的大拆大建,形成综合整治提效的新模式。实际上在2017年10月份,万科就与深圳玉田村合作时提出了城中村“综合整治+运营”新模式,属于租赁运营范畴。

  2000平方公里,这是深圳特区的行政管理面积;20平方公里,这是深圳在经过40年开发之后剩下的可用的土地。所以,旧改市场是万科在2018年时候相中的一块大蛋糕,同样,也是万村向往的未来。

  点亮旧城的万家灯火,万村计划有望让万科的光芒在愈发激烈的房企竞争队伍中,闪耀。

  房租之争,50亿元ABS,万村的落落起起

  万村计划让不少的长租公寓品牌看到了城中村的巨大商机,纷纷入驻其中。热火朝天改造之际,2018年6月11日,富士康一纸公开信,再次将万村计划推到舆论高潮。

  公开信中写道,由于富士康龙华园区员工的主要居住地之一的清湖新村正面临万科主导的城中村改造,改造后房租将翻倍,加重员工负担,所以要求富士康为员工足额缴纳住房公积金,并涨工资以跟上深圳房租的涨幅。当日晚间,万科旗下深圳市万村发展有限公司对这一事件回应称,“有租户担心全面改造后的城中村公寓价格会大幅上涨带来经济压力。事实上,改造前后的租金价格是处于同等区间。”

  根据万科在公开回应中的数据显示,以坂田新围仔项目为例,改造前,新围仔城中村单房均价在800元/间/月,一房一卫价格区间在1100-1200元/间/月,两房一卫均价在1250元/间/月,改造后泊寓的价格区间为798-1398元(含家私家电)。在福田玉田村,未改造的单房价格区间在1250-2600元/间/月,一房一厅或两房价格区间在2600-4000元/间/月,改造后的泊寓价格为1398-2498元/间/月(含家私家电)。据此不难判断,改造前后的租金价格确实是处于同等区间。

  观点地产新媒体了解,改造后的万科泊寓价格确实有所上涨,不过涨幅也仅在10%左右,相比起在改造过程中投入的装修、运营和维护,涨幅显然不算高。

  但就算如此,依旧减少不了作为弱势群体的租客们对于在租金涨幅、居住稳定性等方面的焦虑。因为,在万村进入后,周边的租金也有所上涨。对此深圳万村总经理蔡学金分析称,现在有所上涨的房租主要是出于人们对“万村计划”进驻该片区价值提升的心理预期。

  就像人生的起起落落一般,万村计划在经历了富士康的“落落”一个月之后,又迎来了自己的“起伏”。

  2018年7月30日,深圳市万村发展有限公司作为原始权益人的“易方达资产-万科万村租赁住房一号(1-5期)资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复。万科万村租赁住房一号ABS项目由易方达资产管理有限公司担任管理人,采用储架发行模式,总额度50亿元。

  此时,万村计划已经在珠海市万村发展有限公司在珠海横琴新区石山村举行统租签约仪式,现场与10位业主完成第一批租赁签约;与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议,双方将在旧村整村更新提升方面进行合作。

  万村计划开始走出深圳,走向珠海、厦门。

  被“低估困难”,万村修枝

  当确认万村的确在调整房源结构之前,2018年底其实已经有各种各样的质疑声出现,“全面暂停签新房”、“万村的梦想改造难题”、“低估计划的困难性”等等。万村面临修枝的局面,其实并不是突发的,而是早有苗头的局面。这个带有一些理想主义色彩的项目,终究是在2018年12月被按下暂停键。而原本已经拓展到7-8万间规模的万村计划,即将放弃部分深圳偏僻区域已签约“农民房”房源,基本位于坪山、光明等偏僻区域。万科愿意按照合约与房东协商,赔偿相应违约金。

  彼时,距离郁亮分享自己早年在深圳湖贝、黄贝岭等城中村租房经历的日子,刚好过去了一年时间。

  种种迹象来看,万科正在为长租这项新业务买单。这也是今年以来万科“收敛聚焦、推升基本盘”的举措。不过,这并不代表万科不再做长租了。以“万村计划”为例,截至目前,已开业400余栋,10000余间,市场反应良好。一如郁亮曾经所说,“如果事先把账都算好的话,就轮不到你了,谈钱太俗,不明白、不清楚才有可能做成功。”

  毕竟,长租公寓是一项万科认定的“伟大的事业,一开始都是不赚钱的”。