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被暴风雨吹塌的自如隔断房背后:长租公寓的“辛酸生财经”

迈点空间租赁综合 · 2019-07-05 09:20:15

在房源争夺战,成本上涨之后,如何提高利润成了一道必答题。隔断房,应运而生。

  对于房产经纪机构而言,一间打隔断的房源和一间不打隔断的房源,利润上的差距可以用倍数计算。但是这类房源的出现,通常伴随着危险的易燃隔断材料、甚至是阻碍房间中其他租客的消防逃生通道。加上各地对隔断房的监管措施有所不同,所以长租公寓的城市拓展之路上,辛酸是难以回避的。

  一阵暴风雨,自如的隔断房塌了…

  6月10日,一位名叫“深圳新闻哥”的博主转载了一份深圳地区自如租客的曝料,这位自如租客称他居住在深圳龙岗区南湾街道健康花城,正逢下雨天,没想到看似结实的隔断墙竟然发生了坍塌。该博主还附上了墙体倒塌的视频,从视频来看,一面隔断墙整体倒塌。

  其实自如的隔断墙倒塌并非第一次出现,早在去年9月台风“山竹”登陆深圳期间,深圳的姚女士租住的自如公寓的一面隔断墙就突然倒塌,还砸坏了不少财物,随后自如派装修人员拆除并重新安装了隔断墙,后来经过数月的协商,自如才在今年年1月赔偿了姚女士近5千元。姚女士说:“看他们卸下来的东西,就是一些很简单的木板,但他们说他们的墙是合格的”。

  材料是否合格另说,除此之外,对于房源是否是隔断房,管家也不曾主动告知租客。

  今年研究生刚毕业的王一鸣(化名)近期正在找房,他也在自如平台看到过好几个隔断房,“我是在惠新西街北口那附近看的,隔断房很多。”王一鸣表示,如果自己不主动询问,管家不会提前告诉租客房屋是隔断房。最终,因为担心被驱赶,王一鸣选择了正规的房子。

  并不是所有的租客都像王一鸣这般具备警惕性,管家往往隐瞒隔断房的事实,很多租客无法提前知晓所租住房屋的性质,或是看房时未曾仔细检查,误打误撞住进了隔断房,还引发了一系列不良后果。

  实际上,多位业内人士透露,不止是深圳,即便是在明令禁止隔断房的北京,不少分散式长租公寓品牌旗下都有隔断房房源在租。“比如说,一间普通的两居室,我从房东那里三千一个月收过来,如果直接整租出租,可能中间有几百块钱的价差和一个月的中介费可以赚,但是如果我把客厅隔断出来,做一个三居室的合租房源出租,这中间的价差就超过一千多。”一家中介门店的店长表示,由于隔断房存在高价差,众多房产经纪机构旗下都有大量隔断房存在。

  多城多规的隔断房,要学会“因地制宜”

  “这种过于密集改造的隔断房是各个主要城市重点想要打击的对象,例如80平方米的五居室、90平方米的六居室,这些隔断房一是居住密度过大,杂物大量堆积,二是隔断材料不安全,很容易发生火灾,也非常影响周边住户的居住环境。”一位集中式长租公寓品牌CEO表示,隔断房是分散式长租公寓品牌追求利润下产生的“副产品”。

  正因为是游走在政策边缘的“副产品”,隔断房的管理也愈发显得混乱,隔断房在很多租客眼中与“黑中介”几乎直接挂钩。

  隔断房原本属于住房租赁中的灰色地带,住建部等七部委于2018年6月发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,随后,北京率先开展了专项治理行动,隔断房也被列入了整治范畴。

  不同于北京的严厉打击,杭州、苏州等城市则对合规的隔断房给出了相应的制约条件,并允许合规的隔断房进行租赁。多位业内人士认为,不同城市标准不一、监管力度不同,使得整个行业产生了混乱的灰色地带,制定隔断房是否合规的统一界定标准是行业的迫切需求。

  2017年8月,杭州市发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,其中提到允许客厅隔断单独出租,包括允许成套住房按间出租、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租、住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。

  方案要求,在改造过后,出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米,餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住,同时,禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

  而苏州则在2018年4月发布了《苏州市出租房屋居住安全管理条例》,提出可以隔断出租但有条件,具体条件为:出租人应当以一间设有外墙窗户的卧室、起居室厅为最小出租单位,卧室和使用面积不满十二平方米的起居室厅不得隔断出租,使用面积十二平方米以上的起居室厅可以隔断出一间居室出租。

  这两种规定实际上都禁止了居住密集的隔断房改造方式,仅允许对面积较大的起居客厅进行隔断改造,也就是业内所称的“N+1”隔断改造方式。

  租房便宜和安全的这杆秤,怎么拿平?

  一位长租公寓业内人士透露,N+1的改造方式企业喜欢,租客也很容易接受。“我们做过一个调查,如北上广深这样的一线城市,合租的租客其实除了睡觉之外,只有很少的时间待在自己租的房子里,而在这很少的时间里,呆在客厅或是起居室的时间几乎可以忽略不计,因此,超过80%的租户可以接受自己租的房子没有客厅,超过90%的租户觉得用客厅空间换来更低的房租是值得的。”

  但是,一旦租客的生命和财产安全面临威胁时,便宜和安全这杆秤的平衡就失去了。隔断房不能同时保证这两点,同时,作为手执秤杆的人——运营方,还要兼顾自己的利益,那么势必会牺牲便宜或是安全。这样一来,租客会有所损失,投诉,相对应,品牌方的声誉也会受损。

  但是隔断房,能不能做、该怎么做、用什么做,都是长租公寓运营商在决定打造隔断房之前必须思考清楚的问题。放眼全国,隔断房其实处于灰色地带,并且各地的政策并不统一,所以其管理也比较混乱。所以,如果在允许隔断房出租情况下,未来由全国统一管理管理,或许才是对于租客安全最好的保障。

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