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深圳一房东硬涨房租损失1000万 “空置率生死关”怎么熬

迈点空间租赁综合 · 2019-08-20 09:36:32

租金降两成,二房东也说“一直在赔钱”。

  7月,继多家长租公寓资金链爆出有问题之后,一时之间,“存亡”这个话题成了讨论的热点。资本、房源、运营每个环节都被抖露在阳光之下,被放大审视。才发现,空置率是其中的症结,就像深圳一位房东在拔高房租之后10年空置损失了1000万一样,对于长租公寓而言,空置率也是个备受煎熬的“生死关”。

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  硬涨房租,深圳一房东10年亏损1000万

  深圳东站地区的老街上,一个房东由于硬要涨房租,致长期租不出去,也致收入失收十多年,据初步统计,他损失1000多万元。可是即便是房租下调的城市,租房市场的行情也并不是那么好。对于房东这一做法,有人说实在变相提高当地房价,让这空置的物业实现增值;也有人说,与其低价出租还不如空着,首先房东确实不缺钱没必要惹麻烦,其次只要能高价租出去之前的损失也就回来了。

  这一切言论的前提是,房东自持这一物业。所以即便是手握物业毫不作为,其资产安全并不会受到威胁,相反,正如一些网友所调侃的那样,房东不差钱。与之类似的还有在广州石牌村卖烧鸭饭的大叔,每份烧鸭饭只卖12元,虽然挣得少,但是他开心,因为“家中有10栋楼收租”。毕竟卖烧鸭饭,只是“生活的一种方式,感觉快乐”。可是,如果不是自己家的房子呢?房源的来源是租赁、支付给房东的租金是提前预支租客的房租的话,一些机构型职业二房东是不是可以有这么坦荡荡呢?!

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  租金降两成 二房东也说“一直在赔钱”

  显然,广州和郑州的二房东并没有这么坦然。据《广州日报》报道称,广州长租公寓市场普遍存在高空置率问题,除了个别运营能力突出的长租公寓出租率能达到60%左右,大部分空置率较高。深圳猫宁公寓的一位创始人罗立华说:“他见到的最高空置率的公寓大概为53%。”

  在看郑州,今年以来,整体租金降了约两成。郑州筑巢房地产经纪有限公司某分公司一罗姓经理在一次接受《河南商报》的采访中表示,作为一家在当地属于中等规模的长租公寓公司,“公司现在都不挣钱,一直在赔钱。”至于赔钱的原因,是因为客户少了,空房率达到了15%~20%,而市场行情好的时候,空房率在8%~12%。同样的感觉不止发生在筑巢公寓身上,米兜公寓CEO王平也有相似的感受。米兜亦受到了影响,“我们的整体出租价格也在下降,整体降幅在10%左右。”

  王平称,目前郑州各长租公寓企业的经营状况都不算很好,“整体来讲,郑州的整体租金下降水平应该在20%左右,但是有些片区可能会更高,能达到30%。”究其原因,一位业内人士表示,长租公寓主要盈利点有两个:免租期和“N+1”模式下多出的隔断间的租金。该人士算了一笔账:在郑州市场上,以2500元的租金收一套三室的房子,合同期5年,每年有一个月的免租期,月均租金近2300元;装修成本5万元,一套房子月均成本就达3000多元,“N+1”模式改装后,按照4个房间每间1000元的租金租出去,一套这样的房子,每月能收4000元租金。

  然而算上空房率,一套房子可能仅有13%~15%的收益率。而在前两年租金上涨时收的一些房源,随着租金水平的下降,不仅不挣钱,还赔钱。所以租金下降之后,对于二房东而言,无疑是雪上加霜。原本在租金上涨时期收进的房源,需要支付给房东的租金,加上空置率的上升,难怪会有二房东说,“空置将会加速品牌的死亡”。

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  熬过生死关 / 出租率提高到95%可不可能?

  所以降低空置率成了长租公寓必须解决的一件事情。为此,公寓运营商尝试了各种各样的方法,比如,在前期营销上发力,在拓客上想绝招,在后期服务上加马力等。但还有一种较为有效的方式值得一试:长租中穿插短租,长短租结合。

  明源地产研究院认为公寓如果只做长租的公寓容易出现空置率居高不下的境况,而长短租结合可以降低空置率,同时又解决了短租需求空白。而长租公寓做短租,明源地产研究院提出以下4点优势:

  ①    满足6个月以下的短租租期需求,例如项目外派出差以及商务接待,甚至是房子装修、准备考试、找工作等。

  ②    长租公寓的设施配置以及功能配备可以无缝对接短租需求。毕竟在基本功能设备之外,长租公寓还有公共厨房、洗衣机以及公共晾晒区,提供比酒店更齐全的服务。

  ③    短租房源相较于长租有10%的溢价能力,以深圳魔方公寓为例,短租相对长租而言,每月大概有10%的租金上调。魔方公寓景田店处于景田中心地带,客群主要是CBD高收入金领,一居室月租可达5000元左右。按10%的租金上调,短租比长租一个月多500元左右,一年下来多6000元左右。

  ④    精准定位客群,长短租相结合有助于线上线下一同开拓客源。当短租客户在享受公寓服务后,获得不错的居住体验,将会通过口碑带客短租新用户,甚至有可能收获长租用户。

  其实对于长租公寓而言,每一关都有可能成为自己的生死关,资金链、空置率、收房源、日常运营等。之前长租公寓因租金贷的事情爆发之后,曾有一微信公众号讽刺“贩毒都没租金贷来钱快”,但正如另一长租公寓自媒体畅所寓言所说,“操着贩毒的心,挣着吃土的钱”。公寓盈利薄弱的事实是有目共睹的,只有长租公寓市场的秩序恢复了,产品品质提升了,运营水平跟上了,房源更替不愁了,长租公寓人赚钱的时候才是到来了。

  不难看出,目前长租公寓的洗牌正在将那些不干实事,只是一心想要迅速占据市场份额,不把心思花在运营以及为租客提供更好服务至上的品牌清理出市场。不久的未来,空置率也许就不再是困扰机构型二房东的问题了,也会有其他的难题迎面而来。届时,“兵来将挡 水来土掩”,长租公寓人,都准备好了吗?

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