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乐伽之后 杭州又有两家长租公寓“爆仓”?

奇点商业地产 · 2019-09-18 10:20:11

长租公寓主动和房东提出降价诉求,更说明其资金链出了问题。

  沸沸扬扬的乐伽公寓事件,让杭州上万房东租客深陷其中,他们的损失如何解决,至今依然成谜。一波未平一波又起,在乐伽公寓事件处理的过程中,杭州又有长租公寓由于资金紧张疑似“爆仓”。如何在洗牌大潮中生存下来,尽管有不少“以身试法”的品牌,但是更多的是留下来,并且越活越好的品牌。

  资金链屡出问题

  据媒体报道,8月下旬,家住拱苑小区的朱小姐发现,其母亲托管给诚客快租的两套房子,已拖欠租金20多天。协商后,诚客快租依旧未能支付租金。

  此外,双方的合同中,约定了100元/天的违约金。诚客快租称会履行合同尽快打钱,并支付相应的违约金。

  和朱小姐有相似经历的房东不在少数。同时,不少受害租客正在寻求维权。9月11日,有房东称之前租给诚客的房子,今年7月份到期,可到现在最后三个月房租还没支付。

  有房东选择解约:“我已经解约了,但是水电煤费用就是不给我结清,还有物业费也没交。”

  也有租客表示,原来租的诚客快租房子,7月底办理了退房,至今押金、房租不退,杭州的官方客服打电话没人接,办理退房人的手机关机。中间也联系到了一个说是财务的人,几天后号码也停止服务。

  还有房东告诉记者,有诚客快租的人来联系,说希望降低租金,不行就解约,而且拖欠的房租也没说什么时候给。

  对此,一名资深法律学者表示,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当然, 当事人协商一致,可以变更合同。如果没有法定解除事由,不能以解约为要挟,另一方可以拒不履行。

  有业内人士认为,长租公寓主动和房东提出降价诉求,更说明其资金链出了问题。

  公开资料显示,诚客快租成立于2015年9月,业务主要集中在杭州,房源保有量达数千间。根据计划,2018年诚客快租长租公寓业务业务将扩张至长三角地区,房源保有量将超过2万间。而在2017年12月,诚客快租宣布完成天使轮近千万元融资。

  记者也拨打了诚客快租的客服电话,但截至发稿前,并未拨通。其实,乐伽之后,杭州出现问题的长租公寓并不止诚客快租一家。

  8月,有媒体报道,今年7月,小刘和几个室友通过杭州谊居房产中介租了一套房子,并支付了一年的租金和押金共计39000元。可是入住了才一个月,小刘突然接到房东的电话,说没有收到房租,要求他们搬走。他们赶紧向中介方核实,却发现中介公司资金链出现问题,面临破产。

  杭州谊居曾书面承诺租客,会在8月10日前退还房租和押金。但直到8月下旬,此事依然没有得到解决。

  长租市场准入门槛低、规范空白、监管乏力,并且存在金融化、资产证券化等情况,在这些问题得到解决前,那坑房东租客的“乐伽”,还会继续出现。

  “经营确实有压力”

  曾被称为“亿万蓝海市场”的长租公寓,经过几年的洗牌,长租公寓市场正加速淘汰。

  2018年,一大批长租公寓企业不断被爆出暴雷、跑路,宣告终结:GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等,今年8月初,号称在全国拥有5万间房源的乐伽公寓也因“高收低租”模式不可持续而以“倒闭”收尾。

  除了租赁运营商,同样布局长租公寓的房企如今也是如履薄冰。

  据克而瑞公布的《2019年上半年房企长租公寓房源规模排行榜》,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓排名前三。

  即便如此,万科长租公寓业务在推进过程中同样夹杂着“推高租金”、“暂停签约新房源”等声音。祝九胜在今年业绩会上仍坦言,“长租公寓在经营上确实有压力,但依旧会作为万科不动产运营的能力之一。”

  旭辉集团也表示会放缓步伐,多注重效益。旭辉领寓CEO张爱华表示,“旭辉领寓现阶段是规模和效益并重的一个阶段,去年确实是规模优先,但今年来看,积累到了一定的规模以后,还是需要先稳住市场地位,提高企业的经营质量,从而来保证未来企业健康长远的发展。”

  从各家涉足“长租”的房企来看,多数房企在半年报中并未披露长租业务的推进情况,不过目标却透露出对于未来的积极肯定。

  旭辉将其长租公寓“领寓”作为集团筹备上市的板块。今年5月,旭辉领寓CEO张爱华在参加活动时表示,领寓目前已拓房源规模已经突破5万间,2018年底完成1.5万间开业。

  对于领寓的发展目标,早在2018年中期业绩会上,旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁林峰就明确,未来3-5年间达到20万间的规模,争取处在长租公寓行业第一梯队。

  保利于2018年8月成立长租公寓专业运营公司——保利公寓管理有限公司,宣布正式进军长租领域。按照保利此前下定的战略目标,至2020年公寓管理规模达30万间,成为以运营为核心的租住服务资产管理公司,国内领军的租赁住房投资运营商。

  长租公寓生存警示

  相较于传统租房市场需要中介费、租房不可随意转租等缺点,长租公寓在运营、管理、服务上都凸显其便捷、品质等优越性。不过,由于长租公寓尚属初期发展阶段,难免暴露不少行业痛点,以下关于合同签署方面的问题,就是各家长租公寓品牌在生存过程中需要重视的问题:

  第一,慎用“租房贷”。消费者通过“租房贷”等信用贷款产品,提前将半年或一年甚至更长周期的房租一次性支付给长租公寓品牌,将会扩大交易风险。对于资金的获取,长租公寓品牌也需要注意,挪用租金并不是一条长久之路。

  据悉,杭州鼎家拥有5000余间长租公寓,上海“爱公寓”拥有4000余间长租公寓,目前这两家运营商均因资金链断裂破产。由于停止支付房东的房租,部分租客被扫地出门,但租客们仍需缴还未到期的贷款。

  此外,这种让租客不知情“被贷款”行为本身就涉嫌欺诈。中国社会科学院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛认为,住房租赁企业在租户不知道的情况下偷偷将租金变成贷款行为本身就涉嫌欺诈,必须严惩。上海华荣律师事务所合伙人许峰表示,“这种模式实际上是租客以个人信用在帮长租公寓企业贷款,严重侵犯了租客的权益。”

  第二,建议租房消费者直接与房东签订租房合同,或者与房东、转租企业签订三方委托代理租房合同,尽量规避转租交易。

  如必须转租,要谨慎选择转租平台,特别注意一些成立时间不长、仅通过网络APP开展业务的租房平台。租房消费者务必查看该平台与房东之间签署的委托协议书,了解房东委托房源的出租权限、租赁期限、房租支付方式等情况,慎重做出决定。

  第三,在租金支付方式上,注意避免一次性支付较大额度的租金,同时应向租赁合同约定的企业账户打款,谨慎向业务人员个人账户打款。

  令人庆幸的是,对于租金的管控,近期南京市住房保障和房产局、中国银保监会江苏监管局、中国人民银行南京分行营业管理部、南京市地方金融监管局四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》。多条内容都提及住房租赁金融,因过度使用金融杠杆最终经营不善爆仓引发社会矛盾已经发生多起案例。《通知》中已明确严禁公寓机构自办金融或与第三方合作来做租金贷等产品,只有经过审批的才可进行办理。

  所以,未来租金贷这一词很有可能将躺在历史的长河中,或不再出现。

  另外,华住旗下城家公寓获3亿美元A轮融资、蛋壳自如先后传出将赴美上市,好消息接踵而来。对于公寓爆仓,曾有行业人士直言,“是为了其他的品牌更好的发展,腾出更多的市场空间”。即便是身处洗牌期,更多的品牌做得是沉下心来练内功,不再追求酷炫夺目的产品,而是做稳定可靠的产品、进行人性化的规则设置、做到高效透明的沟通、还要设置合理亲民的价格。“不急功近利,不盲目扩张”,相信也会成为长租公寓品牌的“新六脉神剑”。

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