优客逸家CEO刘翔：关于近期负面报道的回应

       近日，长租公寓品牌优客逸家的负面在网络上“传播”，问题涉及“租客退房后几个月还收不到押金”等事项，凤凰网房产杭州站报道其已经涉及武汉、成都、杭州至少三个城市，同时还连带出现业主未收到房租的事情。今日，优客逸家CEO刘翔就“关于近期负面报道”对【迈点网】作出独家回应，详细解释了关于近期退款延迟等现象的具体原因。回应内容具体如下：

      优客逸家CEO：关于近期负面报道的回应

　　关于特价房只租两月，一次性付款：

　　该套房源跟房东的合作期限只剩下两个月，所以只能跟租客签两个月的出租合同，这在行业内是很常见的精细化运营做法。由于可租期限短，给租客带来了频繁搬家的麻烦，所以给予租客特价优惠。长租行业通常都是季付租金，租客一次性付两个月房租的做法也是很常规的收款方式。

　　关于退款延迟：

　　9月上中旬优客逸家因IT系统升级故障导致账单数据错乱，的确出现了一部分租客未及时收到退款的情况，对此我们表示万分歉意！相关账单数据已于9月18日陆续核对完成，截止9月20日，所有被延迟的租客应退款都已经分批完成付款指令，部分租客款项因为对公账户跨行转账问题，可能要下周一（9月23日）才能收到相关款项。

　　为资金安全，优客逸家升级了IT系统：

　　为了给租客和业主提供更安全的资金保障，优客逸家与平安银行合作，通过对接平安银行“见证宝”产品实现了租金监管支付。未来账户系统正式上线后，将全面支持无账期错配的租金收付模式，优客逸家将在行业内率先实现租金“透明监管、安全直付”。为实现上述目标，优客逸家对自身IT系统账户体系进行了较大的升级改造，期间因系统故障导致历史账单数据出现错乱。为确保万无一失，过去的半个多月我们启用人工模式对所有恢复后的账单数据进行了逐一核对。因此造成的付款延误，再次表示歉意！

　　关于金融贷款分期：

　　自去年8月份，整个长租公寓行业陷入舆论漩涡以来，“租金分期”就被谈虎色变。一个本来是有助于帮租客实现月付房租、帮房东实现预收租金、帮金融机构稳定生息的多方共赢产品，因为部分金融机构风控措施不严、部分公寓企业过度加杠杆大比例使用，甚至有不规范企业恶意套现，引发了系列问题。当去年相关部门提出风险警示后，优客逸家在租金分期产品使用比例本来就不高的情况下，完全停止了租金分期产品的使用。截至目前，在租租客租金分期产品在贷余额不足1000万。优客逸家年租金收入近5亿元，相当于只有2%的租金收入是通过租金分期方式获得的。可以说优客逸家是规模化长租公寓企业中，租金分期产品使用率最低、杠杆率最低的企业。如果优客逸家使用高杠杆扩张，就不会只有今天的4万间房规模，被追求高增长的投资机构“鄙视”……

　　关于高收低租：

　　前段时间乐伽的“爆雷”，让“高收低租”进一步成为长租行业的高频词汇。这些恶意玩“高收低租”的公司，不对房东的房屋进行任何投资装修，以高价引诱房东签约并获得几个月的免租期。另一边，以低价吸引租客年付甚至两年付，通过中间的账期错配不花自己一分钱换来大额现金沉淀，最后把钱装到自己兜里宣布公司破产轻松套现。对于这些行业败类，希望大家发现一个举报一个，帮助主管部门规范治理，净化行业发展环境。

　　那么包括优客逸家在内的规范长租公寓企业有没有“高收低租”的房源？一定有！如果在进行房源扩张时，收房价过高，而受市场影响的实际出租价格又远低于预期，就可能会出现租金倒挂情况，尤其在一些待成熟或者市场恶性竞争的区域。这种时候，企业要么选择耐心等待未来租金水平上涨，要么选择与房东解约止损。如何判断是否恶意“高收低租”？只需要看企业是否对租赁房源投入了较多装修改造资金。以优客逸家为例，对95%以上的租赁房源都投入了约5万元/套的装修资金。哪有准备跑路的骗子会花重金去装修别人房子的道理……

　　关于行业的未来：

　　随着越来越多的“爆雷”，监管政策会越来越倾向禁止非自持房产的租赁机构开展有账期错配的高杠杆预收。过去依赖上述资金供给路径通过“短贷长投”实现增长的二房东包租投资装修模式将逐渐式微，资管分离的“基金公司+运营公司”组合将成为主流。2019年基本可以看做一个分水岭，长租公寓企业必须从1.0的“二房东”模式，进化到2.0的“资产管理”模式，才能适者生存。依靠股权融资和租金分期短贷长投的资金继续在二房东模式里以规模导向发展的企业，都需要做慎重的思考。一个低毛利、重运营、高客单价、中低频、网络效应弱、规模巨大的行业，到底应该采取什么样的发展策略？

　　关于优客逸家下一步的发展：

　　优客逸家近期刚获得一笔千万美元级的融资，和行业内动辄数亿美金的融资相比，可以忽略不计。所以公司也没有对外声张。我们会收敛聚焦，优化存量业务，发力新的增长点。只希望经过一段时间的探索，取得一些有价值的经验时，再与同行们分享我们的心得。

　　用一段我对内部同事说的话结尾：我们不要做风口上的猪，也不要做地上的蝼蚁。优客逸家要做的，是一家充满活力和韧劲，坚守正确价值观，能上能下、能快能慢、穿越周期的长青企业。

　　长租公寓是一个可以造福社会、传递美好、创造价值的行业。希望在行业低谷，每一家企业都不轻易放弃，开源节流，练好内功，以矫健的身躯迎接黎明的到来！

优客逸家创始人 刘翔

 2019.9.21