迈点网

长租公寓再添一例赴美IPO 青客 自如 蛋壳 谁能成为第一股?

IPO那点事 · 糖钰阿宝 · 2019-10-04 11:12:18

继自如、蛋壳两大头部长租公寓企业相继传出赴美上市传闻后,青客公寓也传来赴美IPO的消息。

  继自如、蛋壳两大头部长租公寓企业相继传出赴美上市传闻后,青客公寓也传来赴美IPO的消息。

  根据媒体10月3日报道报道,中国公寓租赁服务提供商青客正在计划美国IPO,筹资约1亿至1.5亿美元,并且时间上,最快本月可能向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO文件。

1.jpg

  青客于2012年在上海成立,主要从事白领公寓租赁和提供物业管理,包括房屋出售、出租的中介,房屋托管,家电家具的租赁,互联网二类增值电信服务。公司的目标客户主要针对20-35岁的城市青年租客,提供1000-2000元之间统一装修的租房服务。

  青客公寓很早就开始借助资本,在融资方面算是长租公寓领域的幸运儿。根据企查查融资数据,公司2012年6月获得纽信创投的天使投资;2014年、2015年分别完成A轮、B轮融资;2018年4月完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。

2.jpg

(图片来源:企查查)

  青客公寓是国内较早进入长租公寓领域的玩家之一,公司主打分散式公寓,此外也运营着近50栋集中式公寓。在盈利模式上,公司的收入来源除了租金差,也尝试向增值服务延展,如向租客提供宽带、手机卡、电影、教育销售等服务。

  目前,公司运营房间数超过7万间,长期平均出租率达到95%,覆盖了上海、北京、杭州、南京、武汉、苏州、嘉兴等城市,服务租客近20万。从公司主营收入来看,主要以基础租赁业务为主,提供的增值服务占比很少,仅为百万规模,不到总营收的1%。但公司的CEO金光杰非常看好增值服务的发展潜力,因为这一块利润空间比较大。

  公司所处的公寓租赁的行业,城市化发展令城市聚集了相对较多的流动人口,公寓租赁成为这一群体的必要需求。根据艾媒咨询报告,2018年中国房屋租赁市场租赁面积达到67.3亿平方米,预计2022年租赁面积将达到80.6亿平方米。另一方面,2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人,预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。公寓租赁发展也进入快速成长期。

3.jpg

(图片来源:艾媒咨询)

  市场需求和政策红利催生国内长租公寓的火热。目前,国内已经有约1000家品牌运营商进入租赁市场,约30家房地产企业开始深度介入,约10家地产中介进入市场,此外还有约20家酒店在集中式公寓开始布局。竞争可谓非常激烈。

  但总体来看,我国的租赁市场由于起步发展较晚、市场收益率较低等因素,机构在其中的占比较发达国家有较大差距。根据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》,美国、日本租赁市场中专业机构的渗透率达到 30%、 83%,而国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%。

  北上广深,是我国四大一线城市,因其资源优势不断吸引着人口流入,受限于一线城市位居高位的房价和严格的限购政策,相当大比例的外来人口必须选择租房的方式,所以一线城市公寓的空置率比较低;但在一些二三线城市,空置率是很高的,有些甚至超过20%,这也导致一些主要布局在二三线城市的公寓租赁的企业往往会出现较大亏损。

  对青年公寓来说,公司总得大本营在上海,并且在北京也有布局,这对公司来说是一大优势,至少空置率会控制在一定范围内,并且需求端也是非常强盛的。

  市场方面,长租公寓主要分为集中式公寓、分散式公寓两大类。分散式公寓有自如、优客逸家、蛋壳公寓,集中式公寓则包括魔方公寓、 YOU+、V领地、城家公寓等。

  目前来看,在长租公寓领域,自如、蛋壳算得上是长租公寓领域的头部企业,其中,自如管理房间数量近85万间,估值50亿美元;蛋壳管理房间数量超50万间,估值20亿美元。

  另外,两家公司也相继传出拟赴美上市的消息。其中,蛋壳被爆计划最快于今年赴美上市,募资金额为6至7亿美元;而在外媒IFR ASIA的报道中,自如正考虑于2020年在美国上市,可能会筹集5-10亿美元。

  这样看来,无论从管理房间数,还是融资额度,青客相比头部企业都还有较大的差距,这次准备赴美上市,或也是想借助资本是实现弯道超车。

  而从我国长租公寓领域的现状来看,正处于大整合时期。自2018年8月,部分长租公寓品牌相继暴雷、倒闭后,长租公寓领域陷入了一定的沉寂期。但也说明,行业竞争不再那么激烈了,为尚存的长租公寓品牌企业提升管理和拓展经营提供了时间并腾出了市场空间,这对部分有进取心的企业反而提供了更大的发展机会。

  此次青客、自如、蛋壳等品牌都选择境外上市,主要因为这类企业属于轻资产、重运营型和高成长型企业,境外资本市场的接受度更高、估值也较高;同时,目前企业尚处于不盈利状态,境外资本市场对于尚处于亏损阶段但是前景看好的企业接受度也好一些。

  无论如何,青客选择上市,一方面可以通过融资来支持企业运营和发展,另一方面是上市以后企业运营也将更加规范透明,这对整个行业存在的如“租金贷”、“短租变长租”等问题也是一种间接的肃清。

评论