南京之后 杭州出手!房东租客损失不愁了

新京报 · 2019-10-14 09:21:20

杭州,成了第二个推出租金托管制度实行意见稿的城市。

  今年9月,南京首次在全国提出建立住房租赁租金托管制度。这一举动,被长租公寓行业视为将加速行业洗牌。尽管目前南京继乐伽之后,并无公寓爆出破产的消息。但是紧接着,就有一个城市也站出来支持这一制度,并发布了意见稿。杭州,成了第二个推出租金托管制度实行意见稿的城市。

  南京之后,杭州出手!

  今年9月,南京市住房保障和房产局、中国银保监会江苏监管局、中国人民银行南京分行营业管理部、南京市地方金融监管局四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》明确了13条具体举措和要求,包括建立住房租赁租金托管制度、实行租金银行托管、不得哄抬租金价格等。

  其中明确要建立住房租赁租金托管制度。在本市行政区域内从事住房租赁经营活动的企业和个体工商户等机构从事住房租赁代理业务时,应当建立住房租赁租金托管制度,与本市行政区域内经营的银行签订租金委托收付协议,设立机构租金专用账户收付租金,实行租金银行托管。

  这一制度被视为将提高租赁机构准入门槛。尤其是首次在政策中提出建立“住房租赁租金托管制度”,在业内看来是一大亮点。

  当时上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,预计接下来,一线城市和一些租赁人口、租赁机构较多的二线城市,可能会借鉴南京的经验。

  所以不到一月的时间,杭州也出手了。2019年10月11日,杭州住保房管局官网开展了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》意见征求活动,提出了监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示、行政管理等办法举措,对住房租赁相关企业的租金实行监管。

  杭州的租金监管方法,细致到这一步

  今年以来,长租公寓行业风波不断,乐伽公寓事件就是最典型的例子,杭州也有上万房东租客卷入其中。乐伽公寓以来的几个月里,杭州又有几家长租公寓由于资金紧张疑似“爆仓”,比如诚客快租、杭州谊居、德寓和喔客等。其中,喔客还是当初乐伽公寓在杭州的业务承接方之一。

  对于此类事件,“高收低租”模式是此类长租公寓企业“爆仓”的主要原因之一。以乐伽公寓倒闭为代表的行业爆仓事件所暴露出来的长租市场准入门槛低、监管乏力和规范空白等问题,已经不可忽视。对长租公寓资金使用合规性的监督和规范,也迫在眉睫。

  10月11日推出的《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》中,主要提到了以下5点:

  ☐ 租金管控:专钱专户

  监管要求方面,住房租赁企业在银行设立专户时,应与银行签订租赁资金监管协议,按要求明确监管内容、方式及程序。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金,均应缴入专户管理。

  ☐ 租金缴纳:3个月内,必须缴交50%

  资金缴交方面,“托管式”住房租赁企业应在规定时间内,将风险防控金全部缴交到位。自本办法施行之日起3个月内,“托管式”住房租赁企业须缴交到位应缴资金的50%,6个月内全部缴交到位,不能按照上述要求缴交到位的“托管式”住房租赁企业,将被列入风险警示名单。

  ☐ 风险防控金总额:月租金总额的2倍

  风险防控金设立方面,从事承接住房房源委托出租业务的住房租赁企业,须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。风险防控金不得随意使用。风险防控金的总额,按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。缴入专户的风险防控金由“托管式”住房租赁企业主动向监管银行申请冻结。

  ☐ 风险防控金使用条件:企业破产或经营不善

  “托管式”住房租赁企业因经营不善,无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金,无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金,或停止开展住房租赁业务的,向市房产行政主管部门提交书面申请,经审核同意后,“托管式”住房租赁企业凭市房产行政主管部门出具的书面同意材料,向银行申请解冻风险防控金,并在银行监督下使用。“托管式”住房租赁企业被依法宣告破产的,依照有关企业破产的法律实施破产清算。

  ☐ 违规企业处理:警告3次,被列风险警示名单

  风险警示方面,专户资金扣除风险防控金后的其余资金,“托管式”住房租赁企业可用于正常经营活动。住房租赁企业被预警一次,将扣减企业信用分,累计3个月被预警的,房产行政主管部门将该住房租赁企业列入风险警示名单。

  简单总结一下,未来杭州长租公寓将实现更科学规范的有效管理,如果房东租客再遇到长租公寓破产的情况,他们的损失也有“风险防控金”来托底,有直接的现实保障。

  租金监管将成为行业洗牌的助动力

  乐伽公寓的关停,导致南京、苏州、合肥等地不少房东、房客蒙受损失。而引发乐伽关停的重要原因,在于其“高收低租”模式。

  房东东创始人全雳指出,“高收低租”与租金贷一样,是典型的利用资金池,运营长租公寓的做法。这一模式,无形中会放大杠杆,由于缺少风险控制,一旦企业经营管理失误,最终会导致房东、租客严重损失。

  在此背景下,南京和杭州两地最新出台的租金监管管理方法多条内容提及住房租赁金融,也是应运而生。对此,世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天亦表示,对租户来说是一种权益的保障,对运营商来说一定程度上会提高运营和融资成本,同时也会提高行业进入门槛,加速行业内的整合和优胜劣汰。

  “从托管制度本身来看,是借鉴了购房环节的首付款第三方托管的方式,目的是保障资金的安全性。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

  不过,在宅猫找房创始人杨晓松看来,保证金制度确实能够杜绝一部分规模较少的中介机构、或者赔偿能力弱的机构进入行业,但同时增加了长租公寓的运营成本。因此,“要避免这部分成本转嫁到租客身上,间接提高租客租房成本。同时,保证金制度对行业而言,或带来利润偏低的情况。”

  但是门槛的提升,其实对于已经入场的住房租赁企业而言是一件好事,不会有抱着“捞一票就走”心态的企业盲目进入。现有的品牌可以潜心运营,提升品牌对空间的增值运营,为租客提供更优质的租房服务。将扩张这件事情暂时抛至脑后,以更为单一的心态存活在住房租赁市场之上。

  而这,才是各类政策和管理方法不断出台的缘由,将市场中一些藏着坏心思的品牌逐一踢出,拔高入行门槛。未来,也许住房租赁品牌只有头部的5-10家企业,但是这些都是经历过市场、政策和租客考验过后而存活下来的。他们将会是真正的勇士,而不是会被眼前的租金监管制度所吓退。


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