迈点网

迈点首发 | 南京长租公寓“5家爆雷”背后的4点启示

迈点空间租赁 · 李菁 · 2019-11-21 09:46:49

长租公寓值得吸收的四大启示!

  当南京又出现一家长租公寓老板“爆雷”——友邻公寓老板跑路了。与西安、杭州一样,南京的“爆雷”长租公寓数字也达到了5家。原因并无“新意”,逃不了的“高收低租”、“资金链断裂”。

  但是对于身处南京,以及更多新一线城市的长租公寓运营商而言,怎么才能在这些城市中“活下去”,才是更值得思考的问题。

  太过“大胆”,只能“出局”

  自今年7月以来,南京的乐伽、享居屋、玉恒、君创以及近期爆出的友邻公寓先后因“高收低租”或是“资金链断裂”等缘由,被爆出企业无法经营。甚至还有品牌出现了公司所有业务停止,工作人员已全被解聘,但是租客和房东却浑然不知的局面。

  再来看一看这几家公寓的成立时间,几乎都在1-2年之内,而“爆雷”发生之前,他们却有底气收租客半年甚至一年的房租,却只按季度付房东租金。这样“大胆”的经营方式,不得不让人对其经营理念“啧啧称奇”。

  但是拂去“浮沫”,南京作为新一线城市代表之一,其实是一个拥有约230亿规模的长租公寓市场,有近20+主流长租公寓品牌参与其中。不仅于此,在2018年一场由《中国房地产金融》江苏事业部、南京市房地产学会等主办的“南京长租公寓市场趋势研讨沙龙”上发布的数据显示,2020-2027年,南京年均租赁住房供应量有望超过8.9万间,与同期年均预计6.6万间的住房租赁需求相比,将出现供大于求的趋势。

  也就是说,未来南京的长租公寓市场将会出现“买方市场”,品牌之间的竞争将愈发激烈。与其将现在的品牌“爆雷”视作是市场的震荡,不如看作是一种市场的“自我清理”,将那些过于“胆大”的品牌“请出局”,毕竟更加严苛的挑战还在后头。

  所以,我们对那些仍然奋斗或打算进入南京等新一线长租公寓市场的品牌3点启示,以助一臂之力。

  启示一:别挑战政策红线

  当去朋友家做客,面对朋友妥帖的安排,自然是依随主人的安排而行事。即便是在自己家,也会有相应的家规要遵循。这就是长租公寓在南京要做的第一件事,了解“朋友家”的规矩。当然,那些南京本地长租公寓品牌更加不能例外,毕竟是“家规”。

  自7月乐伽爆仓以来,南京陆续出台相关政策及提示,来帮助长租公寓“立规矩”:

  8月,南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门将用2个月时间,依法严查“高收低出”、挪用租金等行为,并在10月公布15家违法违规企业名单,其中就有君创、享居屋等“爆雷”品牌;

  8月,南京市住房保障和房产局为防范住房租赁风险,发布《关于住房租赁风险的提示》,重点防范:黑中介、高收低租、租金贷、合同范本等问题;

  9月,南京市住房保障和房产局、中国银保监会江苏监管局、中国人民银行南京分行营业管理部、南京市地方金融监管局四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》(以下简称《通知》),其中首次提出“住房租赁租金托管制度”,被视为“史上最高门槛”。

  对于想要进入或是已在南京住房租赁市场中的品牌而言,首先必须要了解“主人家的规矩”,否则扰乱了市场秩序,最终酿成了租客与房东的损失之后,就需要接受相应的处罚。

  启示二:别老是盯着饱和市场

  常会有不少品牌进入长租公寓市场,其实并没有耐得住“长租的寂寞”,整天想着怎么“赚快钱”。

  抱歉,长租公寓办不到。

  所以,政策对违规企业的约束越来越严,同时,对合法经营长租公寓品牌的奖赏也越来越好。

  9月10日,南京市政府网站发布消息,印发《南京市市场化租赁住房建设管理办法》,其中农就规定“在国有土地建设方面,符合条件的产业园区经批准,可将园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的7%提高到15%,重点建设集体宿舍、员工宿舍,出租给园区职工居住,不得改变原用地性质,不得转让、不得分割抵押。”

  结合近年来南京动作频频的人才引进制度,不难看出,人才公寓将会是当地长租公寓市场中的发展潜力股,毕竟只有让人才安居才能乐业。加上今年以来对农村集体经营性建设用地建设租赁住房的开放尝试,“长住社区”也是南京现有企业在努力的一个方向。南京安居保障房建设发展有限公司投资企管部部长高闻在2018年的一次会议上表示, “长住社区”,“这是为了更好践行‘房子是用来住的’理念,租客可以一直住在社区里,只要租客不搬走,我们就会始终为租客提供服务”。

  其实,这样的社区运营理念与房企的业主的“全生命周期服务”有相同之处。房企通过社区商业服务、社区物业服务、健康养老、社区少儿艺术教育等多方面全面进入业主的需求之中,久而久之,业主自然就很难离开自己所在的房产品牌。而这,也是未来理想化“长住社区”的雏形,在其中既有人才公寓、服务式公寓、青年公寓,也有蓝领公寓、移动智能公寓,可满足不同层次的住房租赁需求。避开了略显饱和的白领公寓,对于长租公寓来说,产品多元化是一个更好的发展机会。

  启示三:别盲目进入新市场

  像南京、西安、杭州等新一线城市近年来发布的“抢人政策”不少,也的确吸引了很多人才进入。以南京长租公寓市场为例,从租房房源紧缺,到房源满足需求,发展至房源供大于求,竞争激烈程度无需多言。

  所以品牌在进入一个新城市之前,务必做好对该市场长租公寓发展状况的了解和调查。

  根据南京市住房保障和房产局2018年数据,租赁服务监管平台累计挂牌量2.9万套(间)、筹集房源100万平方米,正在运营长租公寓超过200万平方米、5.5万间。同时,根据戴德梁行发布的《中国长租公寓市场发展报告2018—2019》,南京市场已有20多个长租公寓品牌,在同类城市中处于领先水平。魔方公寓、龙湖观寓、万科泊寓城家公寓、世联红璞等五大全国性的长租公寓品牌运营商均在南京布局。

  当一家长租公寓品牌决定进军南京市场之前,自然是需要将这些头部品牌在当地的发展做些调查。“知己知彼”,再直白不过的市场竞争守则了。

  一旦盲目进入,想要“捞点钱就跑”,后果便是,像上述五家公寓那般“爆雷”,同时留下了一片狼藉,损失惨重的租客和没有收到钱的房东。

  启示四:别错过新一线长租公寓市场

  对于近两年国内长租公寓市场的发展,有业内人士认为还处在拓荒阶段,还在打基础,包括税收、金融、土地使用、产业发展所需要的基础元素等。更有一些南京长租公寓从业人士表示预计2020年之后将会是长租公寓市场的井喷期,所以非常看好南京长租公寓市场未来的发展。

  从租房人口变动来看,这是可以预见的。

  贝壳租房发布报告称,2018年租房人群近2亿,租房成一线城市年轻人新常态,并开始蔓延至“新一线”城市。成都、杭州、南京租房量均同比增长超5%。同时,报告的数据显示,成都、杭州、南京、武汉、长沙、重庆等新一线城市在2018年的租房成交总量,相比2017年分别增长5.59%、5.15%、5.16%、13.39%、48.48%、51.20%。

  所以,进军新一线城市的确是继一线城市之后,长租公寓实现全国规模扩张的一个重要据点。尤其是作为新一线代表城市的南京,更是长租公寓企业不容错过的一个城市。有数据显示,自2017年每年外地来南京就业的应届毕业生为5万人,其中约20%的大学毕业生要租房,每年新增租赁需求1万套以上。

  这样的租房需求增长速度,也难怪南京当地从业人士对未来长租公寓市场具有乐观的预判。

  值得注意的是,任何一个长租公寓品牌,在进入新的市场之前,心中所想必定是将自家优质的租房产品及服务带给更多的租客和房东。如果仅仅抱着实现规模扩张的想法进入其中,而忽视产品和服务,那么最终会被市场“教育”。

  所以三思而行,晚一点并不代表品牌实力强弱,反而体现了对新市场的慎重。建议言浅,对南京长租公寓市场的发展情深,也期待看到当地租房市场能在接下来的时间实现更好的发展。

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

0

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体