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迈点首发 | 给房东打2000万欠条,长三角长租公寓小品牌混得这么惨?

迈点空间租赁 · 李菁 · 2019-11-22 09:25:20

原本是长租公寓必争的兵家之地——长三角洲城市群,近来却成了品牌谈其色变的区域。

  原本是长租公寓必争的兵家之地——长三角洲城市群,近来却成了品牌谈其色变的区域。甚至有长租公寓品牌因为资金链问题,不惜给房东写下2000万欠条。再想想昔日品牌争先恐后在长三角地区争抢房源之时,不禁让人疑惑,现在这些品牌怎么混得这么惨?小而美到底有没有可能实现?

  800套房子,2000万欠条

  本来是冲着杭州每年都上涨的租房市场去的,没想到最后却因为误判市场形势,欠下了近2000万债。这是中择房产老板李雪雷在2017年创业之前并没有想到的事。

  这个出生于1989年的小伙子,在创业之前干过一年多的中介,但现在看来,似乎对这个市场的认知还是比较有限。对于被诟病的“高收低租”,他认为只要“租金逐年上涨,加上有3个月免租期,之后是有机会盈利的”。

  但是因为因为在一个小区内收了350套房源,却无法出租之后,光账面租金每套就要损失800元/月。此外,还有居高不下的空置率。层层压力之下,10月28日,中择房产向业主发出通告:“公司因经营不善,现资金短缺导致无法正常运作……预计明年八月,中择的资金就会大量回笼。”

  原本也起过跑路念头,李雪雷最后还是决定留下来面对现实。

  李雪雷以个人和公司名义,将未支付租金及违约金向房东写下欠条。如果800多套房子全部处理好,欠条总金额将达2000多万元。但也有房东质疑中择的还款能力,所以只希望能早日拿回房子,并不相信欠款能拿回。

  而这仅是今年以来杭州出现问题的多家长租公寓之中的一个剪影,甚至南京也出现了5家长租公寓爆雷。但是这样的景象,真的是长三角长租公寓品牌的结局吗?或者说仅仅是区域性品牌的一个生存写实呢?活下来,对于当地的长租公寓品牌来说,真的有这么难吗?

  “活下来”,有多难?

  在长三角洲城市群中,上海、南京、苏州、杭州以及合肥成为各公寓品牌布局的重点城市。加上人才政策的助力,流动人口的大量涌入,让这些城市的租房市场一下子变得异常火热。仅以分散式长租公寓为例,根据迈点研究院数据显示,在其品类MBI 品牌指数TOP50的品牌中,布局上海、南京、苏州、合肥的比例分别达到22%、14%、14%、12%和10%,其中不乏自如、蛋壳公寓、青客、相寓、美丽屋等全国性分散式长租公寓头部品牌。

  原本偏安一隅的区域性品牌,面对突如其来的竞争对手和突然扩大的市场,一时之间手足无措,毕竟这是一场“小而美”与“巨无霸”的较量。

  有的品牌选择迎难而上,通过租金贷,高收低租等方法在短时间内实现规模扩张,勉强过活。稍有不慎,便落得个爆雷的下场;

  有的品牌继续偏安一隅,专注于精细化运营,通过引入科技、服务、资源、设施等让产品更具吸引力,实现现金流盈余;

  有的品牌选择投靠巨无霸头部品牌,成为其全国规模扩张中的成员之一,以更完善的体系提升自有的产品运营,并保有品牌。

  在这场竞赛中,成功活下来的品牌并不少,根据迈点研究院报告显示,地方性品牌如贝客青年精品公寓、朗诗寓、未来域、达人嘉公寓、麦家公寓等凭借区域布局和地方性知名度优势,在市场占有率、品牌知名度方面也建立了一定的基础。

  但是即便是能顺利存活下来,资本这一关也同样是个难过的坎。空白研究院创始人杨现领认为,2018年和2019年的长租公寓的融资体量已经非常大,这两年的股权融资额合计超过200亿,资本并未退潮,只是更加集中。

  但是有一个趋势不容忽视:未来资本仍将持续进入长租公寓,且融资渠道会更加多元化,体量也将更大、更向头部企业集中。行业马太效应加剧,行业聚集度将进一步提升。

  所以对于那些小而美的品牌而言,资本在行业的马太效应加剧之下显然是不利于品牌实现规模扩张的。尤其是在近几年长三角洲城市群房价较高的大环境下,品牌想要获取房源拓展规模,更是难上加难。

  6700亿租房市场

  长三角长租公寓“生存指南录”

  但是,关于长租公寓未来的主旋律:巨无霸与小而美共生共存。这是不争的事实,无论巨无霸的产品体系有多丰富,全国规模拓展有多快,市场始终会有小而美区域品牌的一席之地,长三角自然也不例外。

  据迈点研究院估算以2018年各城市统计局公布的外来人口规模、人均住宅建设面积和中国房价行情网租金水平(2019年1-10月)为基础,上海、苏州、合肥、杭州、南京住房租赁年度市场规模总量达到6734.57亿元人民币。

  在这个6734亿租房市场中,如何分得一杯羹,甚至是更多,迈点研究院提出,小而美的区域性品牌可以着重从以下三方面入手,来主动选择自己在区域市场中的地位:

  ① 长江三角洲城市群住房租赁市场需求旺盛,近年政策红利的不断释放,2019年长江三角洲热点租赁城市诸如上海、南京、杭州、合肥、苏州纷纷将发展住房租赁市场列入工作重点,7月上海、南京、杭州、合肥相继入围住建部住房租赁市场发展16个试点城市,并按照城市规模分档,分别获得每年6-10亿元不等的中央财政奖补资金支持(试用期3年)。

  作为小而美的区域性品牌需要抓住相关政策红利,凭借出色的产品运营及服务,争取到相应资金支持,以解决资本获得困难的问题。

  ② 进入2019年后长租公寓品牌一改前期的“野蛮式”扩张,开始将布局重点转向城市核心区域,城市CBD、新兴工业园区、科技园区以及地铁、公交周边地区等市场需求旺盛且增值空间较大的核心区域成为各品牌布局重点。

  以集中式公寓为例,品牌在南京和杭州的门店选址并非一味集中于中心城区,而是沿城市交通地铁线和新兴工业园区进行布局和延伸。这些地段同时具备房价低以及交通便利的特点,能够满足不少预算有限的年轻租客的租房需求。

  ③ 作为我国重要经济区核心城市,上海、苏州、南京、杭州人均可支配收入均位于我国各省市前列,承租能力相对较高,租赁需求呈现多样化,各大公寓品牌也开始针对客群需求推出多档产品线,并借助科技、服务、品牌、社群运营等提高产品溢价、降低运营成本。

  所以,转变盈利模式,将对于个人租客的住房租赁服务扩展至向政府和企业的服务,以安歆公寓所提供的蓝领公寓例为政府员工、人才公寓和企业员工公寓提供住宿服务成为新一轮的模式探索。结合国外品牌成功经验探索轻重资产模式相结合,提高产品盈利能力同时盘活资产,完善退出模式,是品牌近期策略重点。

  小而美的长三角区域性品牌如何才能在竞争激烈的热火市场中存活并开辟出一片自己的天地?对于长三角长租公寓市场的政策变动、用户需求、供需分析、租金表现等市场动态必须有所了解,才能助力品牌自身的成长。而这也是品牌中国战略规划院及迈点研究院近两年来坚持在做的事,发布《中国住房租赁品牌发展报告》。

  今年,《中国住房租赁品牌发展报告(2019)》也将如期而至,专业机构多位专家学者与百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取的迈点品牌指数MBI一同为住房租赁行业提供智库支持,赋能行业品牌成长,帮助品牌明确品牌定位、及时调整发展策略,在激烈的行业竞争立于不败之地!