迈点首发 | 除了房企，谁还能撬开成都重庆长租公寓市场的大门？

　　京津冀、长三角、粤港澳之外，成渝成了中国城市群“第四极”。原本早早就在三大城市群布局的房企长租公寓品牌，也已经在成渝顺利落地。但是除此之外，中介系、创业系、酒店系又该拿什么来撬开成都重庆长租公寓市场的大门呢？

　　租房市场潜力超广州，房企占大头

　　2019年2月26日，58同城、安居客发布《回城置业——寻找理想之城报告》。报告显示，一二线城市持续保有较高经济发展力和人口吸引力，深圳、广州以及成都、武汉、合肥等城市人口集聚度较高。在租房市场，一线城市及成渝等西部城市租房热度不减。

　　不仅如此，之后克而瑞发布了一份70城租赁市场发展潜力排行榜，其中成都重庆均位于榜单TOP10的名单中，且成都排名先于重庆，位于发展潜力第一梯队之中。

　　作为中国城市群“第四极”的成渝，在租房市场方面的发展潜力日渐壮大。在这其中，机构型住房租赁品牌开始进军成渝租房市场。以重庆为例，通过自持或合作模式进军长租公寓的房企已经有十余家。据迈点研究院相关数据，集中式长租公寓品牌在重庆的布局以冠寓、泊寓、旭辉领寓等品牌为主，冠寓区域门店数量达到10个。

　　据迈点研究院观察，在成都的租房市场中，房企系品牌也凭借着资金实力、运营优势成为成都住房租赁市场的主导品牌。所以不难看出，成渝租房市场中，房企系独占鳌头。

　　房企系凭啥独占成渝租房市场？

　　尽管房企系的优势极为明显——资金优势、运营优势，但是原本是“小而美”纵行的二线租房市场，为什么“任由”房企系长租公寓独占呢？

　　其实这与成渝租房市场快速发展、房企本身发展需要两方面有关系。

　　① 租房需求全国第二，仅次北京

　　作为西部人口最为稠密、城镇密度最高的区域，成渝经济区的自然环境优良，产业基础较好。所以这也让成渝成为了“一带一路”的开放高地。尤其是成都，正在努力打造成我国西部门户枢纽城市、国际门户枢纽城市。

　　伴随着成都、重庆两地对人才的需求量不断加大，而外来人口的不断增长，也推动两地住房租赁需求的不断攀升。

　　根据58同城、安居客发布《2019年中国住房租赁报告》数据显示，分城市来看，尽管以北上深为代表的一线城市总体租房需求依然高于大部分新一线城市。但在新一线城市中，成都的租房需求已经超过上海、深圳，排名全国第二，仅次于北京；而重庆、武汉两城的访问量也已超过广州，位列全国第六、第七位。

　　房企作为能一次性提供大量租赁房源的住房租赁机构，自然成为了这些城市首选的租房需求供应商。

　　② 房企自身发展需求

　　以重庆房企进军租房市场来看，主要是通过自持或合作模式。例如建融住房与保利公寓合作，就是以战略合作模式进军重庆市场。除此之外，在重庆开业多家的龙湖冠寓也有多家自持长租公寓门店，如源著店、佰乐街店、新壹城一店、新壹城二店。

　　随着住房供应从“重售轻租”转向“购租并举”，城市的完善楼市格局开始呈现“三足鼎立”：新房、存量房和租赁住房。不少城市纷纷在土拍时以房企自持土地的多少作为竞拍条件之一。所以为了更好的进军成渝市场，房企在竞拍土地时自持的土地，大多用于建设长租公寓。

　　无论是本地的房企亦或是全国性房企，发展长租公寓也是房企自身发展需求的体现。

　　所以，与其说是房企独占成渝，不如说是互相占领。成渝本身租房市场需求大，需求急，除了房企，短时间内其他派系没有足够的实力来提供大量房源的供给；房企本身业务升级转型，需要更为落地的持有运营型产品，新一线租房市场需求大，发展快，也是不二宝地。

　　非房企“撬不开门”，不妨看看“3扇窗”

　　可是成渝的租房市场不应该仅仅由房企系组成，其他派系也需要进入其中，形成多渠道房源供给，才能维持当地租房市场的稳定。

　　不过，对于非房企长租公寓品牌来说，拿啥才能撬开成渝长租公寓市场的大门呢？在迈点空间租赁看来，与其一味想着开门，不然看看旁边的窗户。在成渝租房市场大门的旁边，就有着这样“三扇窗”——几乎空白的蓝领公寓、中高端长租公寓、抓牢机构型租户，发展园区长租公寓。

　　① 蓝领公寓空白？去填上

　　据迈点研究院报告，成都、重庆住房租赁市场目前以政府人才公寓、白领品牌公寓为主，其中针对企业提供服务的员工宿舍、蓝领公寓品牌较少，存在一定的市场空白。但是，近年受到西部充足的人才储备、利好的政策支持的吸引，越来越多的企业选择进军西部。以成都为例，截至2017年底，共迎来285家世界500强企业进驻，其中121家落户高新区，重庆、武汉、西安的世界500强企业数也均超过200家，与广深不相上下。

　　如此大量的企业进入，自然会带来不同层级需求的职住需求。以蓝领公寓头部品牌安歆公寓为例，从其微信“门店导航”一栏中，暂未进入成渝租房市场。所以无论对于本地小型长租公寓亦或是想要进局成渝租房市场的品牌而言，选择这个细分市场，将会是一个不错的选择。

　　②主打中高端租房产品，匹配当地租房需求的升级

　　根据58集团发布《2017-2018成渝租房市场报告》数据显示，重庆租客在理想租金方面，近八成租房者理想人均月租金为1000-1500元/月，只有1.6%租房者能接受3000-5000元/月的人均月租金。当前重庆租赁市场以基础公租房和低端房源为主，无法满足年轻租赁群体租赁需求升级的需求，因而中高端标准化产品在重庆市场仍有一定的需求空间。

　　根据第三方数据机构锐理在2019年3月发布的数据显示，截至报告发布，重庆主城长租公寓的供应量首次突破了一万套。同时，据不完全统计，目前进驻成都市场的长租公寓有约56家。估算截至到2018年底，长租公寓规模从2017年的3万间迈向18万间。

　　在这其中多家房企长租公寓的月租金在1200元至4500元之间，价格不低。根据锐理数据显示，市场整体出租率超过六成，开业三个月以上的品牌公寓入住率可达九成。

　　所以成渝租客的租金承受能力是高于现有租房产品的，找准合适的商圈，打造中高端租房产品，同样是位于大门旁边的一扇窗。

　　③ 抓牢机构型租户，发展园区长租公寓

　　锐理相关人士介绍，长租公寓在2017年起开始逐渐涌现机构租赁户，到2018年底，在重庆整体长租市场中机构租赁户已经占了10%的市场份额。

　　随着重庆新兴科技企业的崛起，从外地或境外到重庆的科技人才越来越多，长租公寓从2017年起开始逐渐涌现机构租户。到2018年底，在重庆整体长租市场中，机构租户已经占据了10%的市场份额，比如高新园区的一些全国大型科技型企业，为了从全国各地吸引或抽调技术人才来渝进行研发工作，就以公司名义统一租赁大量的长租公寓。

　　“从全国飞赴重庆的科技技术人员及相关人士收入水平高，专业能力突出，工作强度大，公司为此也希望匹配更优质的租住环境，让他们更好地在重庆生活、发展。”锐理相关负责人表示，随着重庆产业结构优化，新兴产业发展，未来将陆续引进更多高精尖产业人才，机构租赁户将成为重庆长租公寓市场的一大主力，在热点商务办公区域的长租公寓中，这些客户租赁的套数占比或将上升到40%以上。

　　龙湖冠寓的相关负责人更透露，重庆的长租公寓已经进入“更精细化”的阶段。所以围绕一个产业片区，定向研发更智能化、更商务化的人才公寓，解决企业中坚层人才的中长期居住问题，不仅仅是成渝城市发展的人才需求，更是在这块市场的另一个商机。

　　进军成渝，拿下3亿租客的小样本

　　在空·白研究院创始人杨现领的跨年演讲中，他提到了一个数字，3亿租客。站在人的角度， 3亿租客没有被满足的需求，实在太多！

　　当原本的群租房，因为不断在上升的改善需求推动，整个中国租赁市场，未来将会出现两个机会：一张床的机会，一间房的机会。

　　“能不能把这间房做好，客单价相对来说比较合理，性价比比较高，提供一定的服务，让租户获得相对的满意度，这是一间房的机会。而流动人口需要一个床位，这个服务将是庞大流通人口创造的第二个机会。”

　　而这一张床和一间房，恰好就是成渝租房市场发展的重点——蓝领公寓以及中高端租房产品和机构型租客的吸引。

　　在杨现领看来，让简单的租房产品变得有品质，从而实现巨大的品牌溢价，这就是今天存量市场的最大机会。这更是以成渝为样本的中国3亿租客市场的发展样本，关于提升租客生活品质，以及实现租房品牌的自我提升的最终答案。

　　结语

　　作为西部发展的重点城市，成渝租房市场的发展就像是个样本，指导着后续品牌的进军。所以如何更好地解析这个城市的租房市场，以及及时调整品牌的运营，规模的拓展，品牌中国战略规划院及迈点研究院近两年来坚持对京津冀住房租赁市场相关全方位分析研究，并发布《中国住房租赁品牌发展报告》，系统性地帮助品牌解开难题。

　　今年，《中国住房租赁品牌发展报告（2019）》也将如期而至，专业机构多位专家学者与百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取的迈点品牌指数MBI一同为住房租赁行业提供智库支持，赋能行业品牌成长，帮助品牌明确品牌定位、及时调整发展策略，在激烈的行业竞争立于不败之地！