迈点网

为什么分散式长租公寓在疫情中“伤得比较重”?

迈点空间租赁 · 李菁 · 2020-02-14 10:21:32

在疫情影响下,部分中小企业将面临生存危机。若疫情持续到5月,不排除有新的长租公寓企业“爆仓”。

  谈及住房租赁产业在这次疫情中的损失,租客会喊亏,因为自己的房子处于空置,不曾居住;房东会喊冤,因为房子明明已经出租,却被租客要求减免房租;长租公寓则更不用提了,即便是一个细小地方处理不当,便会遭遇来自房东和租客甚至多方的质疑。

  但是,聚焦这个行业中,有行业人士分析,分散式长租公寓“伤得比较重”,这又是为何呢?

  长租公寓“战疫”面面观

  前不久,易居企业集团CEO丁祖昱在21世纪经济报道的采访中表示,疫情对长租公寓运营商的影响是多方位的,包括复工延迟导致空置率上升,租金、员工薪资等成本增加,租客违约等,行业的寒冬期被延长了。从行业整体的损失情况来看,中资产(包租模式)的比轻资产严重;分散式比集中式严重。租金低的公寓要比租金高的抗风险能力差。

  另一方面,贝壳研究院租赁分析师黄卉也认为,在疫情影响下,部分中小企业将面临生存危机。若疫情持续到5月,不排除有新的长租公寓企业“爆仓”。

  同时,巴乐兔研究院院长高萌指出,由于疫情管控,复工推迟,短期内一二线城市流动人口骤减,租房需求降低,空置率增加,违约率也增加。加上长租的主要形态是合租,这对疫情管理提出更高的要求,客观上也增加了长租公寓的运营成本。

  在多位业内人士对2020年长租公寓行业的预判中,不难看出,以中小企业为主要群体的包租模式的分散式长租公寓,在接下来一段时间内需要从各方面积极展开自救行动。

  为什么分散式公寓“伤得比较重”

  为什么是分散式长租公寓“伤得比较重”?毕竟与集中式长租公寓这类重资产项目相比,分散式长租公寓也被称为中资产,意味着品牌方所需要付出的资本更少。个中原因,还得从分散式公寓的商业模式说起,民间将这种模式称为“二房东模式”,从大量个人房东手中租来房源,再进行转租,赚的仍是差价。基于此,由于合同约定了运营商必须每月付给房东租金,因此房源如果空置产生的损失将由运营商承担。所以这就是第一个原因的由来:

  01 分散式公寓现金流压力更大

  前不久,乐乎公寓CEO罗意在接受新京报采访表示,对于分散式长租公寓,他认为,多数企业选择的是二房东模式,加上行业淡季、租金下滑的影响,疫情对这类企业的现金流影响更大。尤其是在复工推迟,长租公寓短期内难以获客,导致空置率上升的现状下,对于本就依靠不断融资来填补资金空缺的分散式长租公寓而言,无疑是加重了现金流压力。

  除此之外,分散式长租公寓因为其产品分布、资产拥有方式的属性,又催生了第二个原因,牵涉的利益主体众多,面对疫情带来的损失目前,难以平衡协调各方利益。这也就是第二个原因的由来:

  02 三方夹杂中的艰难生存

  不同于以企业型租户和企业型物业主为主要客群的集中式公寓,一家分散式长租公寓品牌的几千套房源下,极有可能影响着千万个租客以及千百家个人房东的利益,以及房源所处的社区。所以分散式长租公寓在应急环节中的细微调整都将会牵涉到无数个利益主体,在本次减免房租、清退租客、以及将租客拒之门外等事件中便可看出。一旦不能处理好针对房东以及租客利益损失以及社区沟通细节时,将会面临铺天盖地的舆论质问,为品牌价值带来损失。这对于分散式长租公寓,也是个不小的教训。

  分散式长租公寓如何自救?

  所以在缓解现金流的压力以及平衡三方利益关系之外,分散式长租公寓还可以如何展开自救?不妨可以向本次疫情中舆论表现尚佳的集中式长租公寓学习,以下3点建议可供参考:

  紧抓防疫工作

  相比起集中式长租公寓,分散式长租公寓的防疫工作难度更高,原因诸多:复杂的小区环境、相对分散的租客客群、不便于统一管理的居住环境等。但是这些困难都需要品牌方一一克服,如填写相关防疫表格、及时对租客进行回访调查、以及加强对居住空间的消杀频次和力度。要知道,当前疫情防控仍然需要重视,所以紧抓防疫工作,是分散式长租公寓开展一切自救行动的前提。

  与集体业主进行减免租金的谈判

  本轮长租公寓舆情危机中,与个人房东单一谈判,成了一些品牌方想要钻的小空子,也是一些业内人士建议可以暂缓的事情。正确的做法是,可以与社区或村集体等集体业主谈判,争取相应的免租期及租金支付后置支持。据了解,中资产项目中,部分国企业主已经主动向企业提供减免租金的政策。

  对于租客的损失,房东大多可以理解。但是也有不少房东需要以租养贷,也难以承受租金的损失。那么品牌方就要考虑以其他方式为租客减免损失,而不是仅仅要求房东减租。

  与集体业主谈判还有一个好处,以集中式长租公寓为例,它们将有机会与各地政府建立更良好的合作关系,积极与各个银行沟通关于债权融资的利息等补贴或优惠政策。而这分散式公寓目前暂时难以实现。

  重视现有生意,留住老租客

  高萌建议,从短期来看,疫情使租客减少,企业应重视现有生意,提升租客体验,通过各项措施尽可能留住老租客,扩大租期,并通过老租客介绍新租客,从而增加生意。同时,应尽量节省不必要的开支,暂时中止拿房扩张,降低消耗。

  以武汉为例,根据克而瑞统计在武汉,自如拥有房源最多,达4万余间;其次是江寓,3万余间。开发商品牌公寓中,龙湖拥有25家店,2569间房,万科拥有4家店,554间房。对于这些在武汉当地拥有大体量长租公寓的品牌而言更是如此。想方设法将老租客保留,然后尽快去化空置房源,也是自救的有力途径。

  对于疫情稳定后,行业何时才能步入正轨。业内人士给出的答案各不一致,有人说3月还将处于低谷,有人认为6月基本可以开展正常运营,也有人表示也不排除有新的长租公寓“爆仓”。但无论春天在何时到来,长租公寓企业都需要努力跨过这个坎,维护现金流的稳定、保持正常的运营,这样才能在这场战“疫”中升华。

  分散式公寓“伤得比较重”,作为对比的是集中式公寓。如果放眼全行业,那么我们将看到伤得更重的旅游业、零售业、餐饮业、影视行业等等。除了“舔舐”伤口之外,这些企业也展开了积极的自救,而且还为疫情严重的地区送去了自己的一份爱心。尽管长租公寓能够向外界送出的爱心力量并不算雄厚,但也能为疫情严重地区的医务人员提供一个休息的地方。

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

15

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体