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这次疫情过后,租赁重点10城的房租会下降吗?

租赁地产观察 · 2020-02-24 09:35:33

为了解城市人口流动与疫情分布空间的关联度,及不同程度疫情作用下的租赁市场的波及影响,我们选取了包括武汉在内的十个租赁市场重点城市,做相关性分析。

众所周知,城市间人口的流动是导致此次新冠肺炎疫情快速传播的重要因素之一。为了解城市人口流动与疫情分布空间的关联度,及不同程度疫情作用下的租赁市场的波及影响,我们选取了包括武汉在内的十个租赁市场重点城市,做相关性分析。(注:租赁重点十城为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉、天津、苏州)

人口流动与疫情分布呈线性相关

武汉是本次疫情的爆发地,根据百度迁徙地图数据,在武汉“封城”前夕,正值春运黄金时期,大约有200万人从武汉往其他省份流出,其中,约有9%流向(除武汉外)九个重点城市。为了刻画城市间的连通性强弱,我们根据百度迁徙地图数据来定义流动指数。流动指数=sqrt(同期流入占比*同期流出占比),即在同一时期从武汉流出到目的城市的人流占比与从目的城市流入武汉人流占比的几何平均值。通过流动指数,可以反映出各城市与武汉连通性强弱,接着可视化呈现出连通性和目的城市疫情确诊人数连通分布情况:

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从重点九城人口流动指数和疫情分布图来看,与武汉相对密切的北京、上海、深圳、广州确诊人数超300,而联系相对弱的天津,南京和苏州确诊人数不过百,反映两者呈正相关。将连通性和疫情数据指数化,更容易刻画城市联通与疫情的关系。根据百度迁徙地图数据,按照“封城“前流出省外的200万人次为基础,估算重点九城的人口流向数和确诊人数散点图如下:

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图表整理制作/克而瑞租售事业部

城市流入人口及确人数的散点分居直线两侧的有限范围内,进一步估算出两者的Pearson相关系数为0.81,说明流入人口和确诊人数的确存在较强的线性关系。

重点十城中,武汉租金大幅下跌

不同城市间的连通性导致疫情受影响程度不同,各地租赁市场的反应也不同。从重点十城1月租金坪效来看,武汉作为疫情爆发地,政府要求疫情期间封城封店,原有租客只出不进,返程租客也无法入汉,导致公寓门店空置率直线上升,租金则大幅下跌。从1月数据看,武汉租赁房源的租金坪效同比下跌超20%,环比下跌11%,预计2月将延续下跌态势。其他城市受政府抗击疫情措施、市场供求关系变化、市场滞后性等要素综合影响,租金水平变动各有差异。

整体来看,一线城市中北上深三市租金坪效整体浮动较小。广州个人租赁坪效同比下降接近14%,而环比下降也达到5.5%,降幅仅次于武汉,市场降温明显。二线城市杭州、南京、苏州个人租赁坪效环比均呈现小幅下跌,成都个人租赁坪效同比下降约8%,环比下降约3%,市场存在一定消极影响。

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数据来源/克而瑞城市租售数据库

疫情的蔓延,对长租公寓行业产生了巨大的冲击,部分城市在1月租金坪效变化上有所体现,呈现了不同程度的下跌趋势。整体来看,各城市均会在一定程度上延后市场回暖的轨迹,同时后续举措也会加大市场租金的波动性。

监管趋严,公寓面临两难境地

从疫情爆发初期至今,长租公寓行业受到的管制仍趋于严格。从克而瑞调研情况来看,无论是确诊人数较多的一线城市北上广深,还是武汉、成都等二线城市,有关部门都对长租公寓行业提出新的要求。

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收集整理/克而瑞租售事业部

多地监管趋严,明确不许招租,甚至要求公寓清退门店租客。很多地方政府监管措施中出现不许招租等要求,从抗击疫情的角度,是可以理解的。但某些城市外紧内松,部分街道、社区甚至要求辖区内集中式住房租赁企业清退租客、关店。

近期,安歆集团相关负责人对外表示,“最严重的有要求门店内的租客三日内全部清退,所有人员不得入住。”此举引发租客反弹情绪,对疫情工作的推进也产生影响。一线门店的运营状况更接近真实市场,克而瑞针对上海、北京这两个租赁市场最为成熟的城市,做了近60家门店的线上调研。调研结果显示,疫情期间,80%门店都受到了一定的冲击,影响主要集中在出租率、续约率、招租、看房量、门店租金、运营成本、免租成本等方面。具体来看:

01  上海较北京出租率下降更为明显,调研的上海公寓门店中,约八成门店出租率下跌超过50%,其中更有约四成下跌近80%,而续约率对应下跌幅度也十分明显。

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数据来源/克而瑞租售事业部调研

02  受城市管控影响,调研北京公寓门店中,有近八成门店招租量和看房量为0,门店拓客变得相当困难。相较以往,年后是一个租房高峰期,但今年看房的人却寥寥无几,看房率的下降将影响后续出租率。

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数据来源/克而瑞租售事业部调研

03 受疫情影响程度和区域市场供求关系作用,门店租金变化不同。在调研的门店中,北京租金变化相对稳定,过半门店租金同比处于持平状态。上海约三成门店租金同比基本保持平稳,七成门店则出现不同程度下跌趋势。

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数据来源/克而瑞租售事业部调研

04  项目调研过程中,80%门店员工透露,工作时间被延长,保安保洁等门店一线人员均有不同程度的变动,部分门店开始节省运营支出,减少运营人员数量。目前来看,门店员工薪酬暂按常规下发,但仅限一线员工。未来减少运营成本,企业总部未来或将进行部分裁员动作。

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