58个租赁住房项目扎堆进场,“国家队”长租公寓进入井喷年?

迈点空间租赁 · 李菁 · 2020-04-01 08:43:29

随着政策逐步健全和国家队的加码,行业步入正轨的速度会加快。

近期,广州、上海、郑州、长沙、杭州5地先后发布有关住房租赁的资金扶持计划、租赁住房建设动态,同时58个租赁住房项目开工。原本略显萧条的住房租赁市场,在多地“国家队”的拉动下,出现了复苏的迹象。

回想之前“国家队”长租公寓所取得的成绩和作出的努力,以及当下为了住房租赁行业发展付出的资金和土地,也难怪会有诸多租客相比起其他派系,在行业中更爱“国家队”长租公寓了。

5地:奖补频发

58个租赁住房项目已开工

当复工进度加快之后,多地陆续出台有关住房租赁的资金奖补专项计划以及租赁住房用地的开工,与此同时,还有一些租赁住房入市。

仅上海和合肥两个城市,目前上海已有55个租赁住房在建项目全面复工,合肥3个房屋租赁自建项目开工。除此之外,合肥今年预计可交付6个项目约3000套人才公寓。

只不过这些项目中,可能纯租赁用地开工占据份额较少。因为截至2019年7月份,曾有媒体报道,全国共计成交134宗纯租赁用地,其中不足3成的纯租赁用地已开工,半数以上地块仍处土地平整阶段,另有近2成地块尚未动迁,可见纯租赁用地开工进度普遍滞后。所以在加快对含自持宅地项目开工的同时,也要加快对纯租赁用地的开工进度。

另一方面,为了进一步刺激租赁住房市场的新增,广州、杭州、郑州还出台了租赁企业专项奖励资金或发展租赁住房市场奖补实施方案,根据不同的标准对租赁企业进行补贴:

广州对利用集体、国有建设用地建设租赁住房的,按建筑面积750元/平方米-800元/平方米给予补贴。对商业、办公、工业、酒店用房等非住宅,经批准改造为租赁住房的,以及城中村改造等等均有相关补贴政策;

杭州将建立住房租赁企业奖励专项资金,并在未来3年市级财政安排1亿元资金,专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业;

郑州市对盘活类租赁住房、改建类租赁住房、新建类租赁住房以及与市房屋租赁平合互联的租赁信息平台进行资金补贴,其中对新增供给类租赁住房最高奖补500元/平方米。

这5个城市,基本都属于有大量流入人口的城市,而他们的动作频频,也都预示着同一个道理——国家正在进一步增加住房租赁的供给,这个市场距离饱和还远着呢。此外,国家住建部也发声将在2020年重点发展3类长租公寓——公租房、人才公寓以及集体土地建设租赁住房。这无疑是给未来长租公寓,尤其是“国家队”的发展指明了方向。看起来,“国家队”这头沉睡的狮子终于要开始苏醒了。

进场,多个城市“国家队”来势凶猛

自2017年8月份,全国启动利用集体建设用地建设租赁住房试点,目前第一批部署的13个试点城市已全部进入实施阶段。2020年是一个验收成果的关键时间节点。

当时,各个城市的租赁住房小目标分别是:北京(50万套)、上海(70万套)、广州(15万套)、深圳( “农民房”统一租赁不低于100万套),粗略计算,到2020年,长租公寓市场新增租赁住宅在200万套以上。其中集体建设用地建设的租赁住房项目规模预计不少于25万套,这并非对商品住房的存量再利用,属于货真价实的增量。

在各地推出的租赁地块中,“国家队”依然担当着“主角”。据《每日经济新闻》记者统计,自2017年7月初次出让租赁住房用地以来,截至目前上海已成功出让51宗租赁住房用地,其中,上海本地国企摘得48宗,另外3宗被央企摘得。

不仅于此,“国家队”长租公寓在行业中的表现远不止这些,当租赁试点城市的“国家队”入场之后,加上不少央企的助力,这一派系在市场上的表现着实让人眼前一亮:

首单央企租赁住房REITs

2017年底,国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs经上交所审议通过。该项目是具有权益型REITs属性的资产证券化产品,属于国内首单央企租赁住房REITs,具有重要创新意义和示范意义。本项目总规模50亿元,优先级评级AAA,产品期限18年,分期发行,底层物业资产是上交所上市公司保利地产自持的优质租赁住房。

上海首例商业办公产品转型为租赁住房的落地项目

上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌“城方”2019年6年宣布,“城方活力社区·城寓江月路店”入市,将提供1080套集中式租赁房源。据悉,“城方活力社区·城寓江月路店”是上海首例商业办公产品转型为租赁住房的落地项目,也是闵行区存量资产盘活改造为租赁住房的重要样本。该社区提供33-58平方米的不同户型租赁房源。

福州首个可租10年的集体土地建设租赁住房开工

福州首个集体土地建设租房1月10日开工,由政府建设,可提供500套租赁住房。此外,租期一次长达10年。根据《福州市中央财政支持住房租赁市场发展试点工作方案》,该项目租赁住房(不含配套)可申请中央财政奖补资金。

此外,在深圳和上海还有两位5年要做成140万套租赁住房的“国家队”成员——深圳市人才安居集团和上海城方。以上海为例,上海市住房发展“十三五”规划明确,至2020年本市预期将累计新增租赁住房约70万套。在这其中,城方在2018年就明确表示未来5年的目标:新建项目能达到4万套左右。由此可见,“国家队”在租赁住房试点城市中所发挥的作用不可小觑。

 “国家队”来势凶猛:一边是带着大量租赁住房项目的入场,另一方面,它的进场也为其他派系的发展带来了新的市场机会。

“国字头”长租公寓的危与机

有业内人士分析,由于央企、国企在不动产资源、资金实力方面原本有着先天优势,再加上和外部资源的合作也更加通畅,在这场长租公寓市场竞争中,势必会对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。

挤压是必然的,同时我们也应看来“国家队”入场之后所面临的危与机。

01  信任之危:“国字头”长租公寓也曝资金问题

2019年6月,央企中信国安旗下的国安家被曝存在资金问题,一些租客被要求提前退租,但是国安家不但违约金不赔,已经交了的租金和服务费余额也还没退给租客。与此同时,管家离职,热线电话不通。最后,工作人员给的回复是,“最近受到中信国安集团的影响、比较紧张,具体解决时间还没接到通知,但估计业务重组之后会好起来”。

据报道,因高负债一路狂奔,中信国安陷入严重的流动性危机之中。截至2019年1月底,中信国安集团整体有息负债规模达到1558亿元。从债务期限来看,2018年内应还未还的30亿元,2019年内到期的732亿元,2020年到期363亿元,2021年及以后到期433亿元。处于债务危局之下的中信国安集团,正在通过变卖旗下资产、引入外部投资者进行资产重组等方式开展自救。

所以即便是因为相信央企的背景,但还是因为资金链问题,导致公寓无法经营。尽管这只是个例,但是“国家队”长租公寓需要注意合理发展,避免发生经营问题,以免辜负了租客对于“国家队”的这份信任,造成信任危机。

02  合作之机:发挥资本、人才和物业优势,与其他派系合作

“国家队”长租公寓的入场,意味着资本、人才、技术以及行业的基础设施的优化和更新。随着各类供给量和品质快速提升,产品和服务迭代速度将会加快,房屋租赁将进入品质发展阶段。但是因为进场时间较晚,“国家队”也存在着自身的短板,如运营经验的缺失、

在一些业内人士看来,未来最好的模式是国家队+公寓运营商两种模式的混合,国家队负责地块与资金,而公寓运营商解决运营的问题。

其实在当下,就有不少企业通过联营、入股等方式建设运营集体土地租赁住房项目,这对于开发运营能力强的企业而言是一个好的机会。此外,政府通过“国家队”把全国租赁住房盘子做大,并纳入统一监管,化被动为主动,掌握市场话语权,引导规范化的市场运作,对中小公寓而言,或许也是道必过的槛。比如,租金监管、税务强制执行或许都会来...

随着政策逐步健全和国家队的加码,行业步入正轨的速度会加快。就原本长租公寓几大主体各自为战的所经历的曲折情况来看,更多的国企央企的进入,将会成为更强有力的伙伴。因为有了资金和土地资源的支持,原本就擅长于长租公寓运营的派系,可以更好地发挥自己的角色,为更多的租客提供更优质的服务,协助住房租赁市场向更为规范和健康的方向发展。

常会听到有经历了公寓爆仓的租客不解地问到,“明明通过各类平台,查询了自己租住的长租公寓确认没问题。可是隔不了多久,又会有爆仓等问题出现。”另一方面,他们也不愿再居住在那些霸道房东的出租屋中,因为可能面临随意涨租或是随意退租的情况出现。缺乏安全感的租客会更倾向于“国家队”长租公寓,因为有央企、国企的背景,让人信赖。所以当“国家队”大踏步进入市场之后,可以选择与更具运营经验的其他派系合作,为租客提供更好的租房体验。毕竟,要对长租公寓说句“爱你”,不容易。

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