又一家WeWork？起底湾流公寓的“疯狂扩张之路”

近日中高端长租公寓品牌湾流国际共享社区（以下简称湾流）频频爆出负面新闻：多处项目租客的押金退还滞后；深圳彩田社区项目因湾流存在长期拖欠业主租金等行为，被业主收回物业，约100多家租户被要求限期搬离；北京丰台一项目曾与业主之间的纠纷，停止运营电梯以及空调等等。

这家曾在2019年初依旧豪迈高喊，“年内完成11.5万套规模，最终实现100万套房源”的长租公寓，到底是哪里出了问题？

溢价率达144%的湾流

被租客定下“四宗罪”

湾流的定位是中高端长租公寓市场，相比起其他公寓品类而言，这类产品的溢价能力更强，被诸多房企系品牌所喜爱，如融创推出的住住和心地、中骏推出的FUNLIVE方隅等。

据2018年1月云房的一组数据显示，通过实地调研监测北京19家集中式长租公寓，并选取公寓周边1公里内普宅租金作为对比，计算公寓的溢价率，进而比较长租公寓和普宅的租金差距。当时结果显示，湾流国际青年社区三里屯店以高溢率144%位列榜首，是新派16%溢价率的近10倍之多。

但是利弊同行，处于对位置以及居住条件的严苛，中高端长租公寓也需要承担高租金的物业成本。对于房企系而言，他们本身就在物业方面有所长。而对于其他派系，尤其是创业系而言，这就是一把双刃剑，一旦不能控制好物业成本，对品牌的影响不可小觑。尤其是在疫情影响下，招租暂停，现金流近乎停滞的状态下，更能将品牌发展的真实状况暴露出来。

以湾流为例，在微博上搜索“湾流公寓”，所出现的大多都是有关湾流拖欠押金的租客投诉，甚至有租客整理了湾流的“四宗罪”：

01  2019年9月，湾流在广州有社区因拖欠业主租金而被强制清退租户，并未返还租金押金；

02  2019年11月，上海湾流出现大面积拖欠租金押金返还，涉及租客近百人；

03  2020年1月，湾流电费异常，1月仅10天的电费比往常1个月的都高，并且湾流拒绝提供电表信息；

04  2020年2月，疫情期间，上海降温，湾流国际复旦大学社区断水断电，要求租客搬家；

而在这次被爆出的多处纠纷中，除了押金退还滞后问题，更显眼的是湾流与多处项目业主之间的矛盾：

2019年9月，北京丰台总部公馆的湾流项目因为产权方的设备问题导致了电梯和空调运营有故障，引发租客投诉。同时还牵扯出，湾流多次拖欠租金，产权方北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司表示，截至事发时拖欠已有半年之久。

2020年3月，同样是因为长期拖欠租金等行为，深圳湾流青年公寓彩田社区张贴了业主方深圳新浩地产有限公司发布的告知函，要求租客限期搬离。据了解，该项目约有100多家租户，其中有人预付了近6万元的房租。

综上可见，不仅仅是租客，湾流与业主之间也存在着一些矛盾，但是矛头无一不是指向“资金链”三个字。看来，又一家公寓被资金链困住了脚步。

疯狂扩张之路：100万套规模童话

湾流成立于2015年，尽管不是身处2013的长租公寓“先锋队”，但是凭借专攻细分市场，还是俘获了一众资本的偏爱。

2017年9月21日，湾流完成4亿元人民币的A轮融资，投资方为基汇资本和挚信资本；

2018年，湾流携手基汇资本，打造重资产投资基金，首期10亿美元基金构建品质租房生态链；

2018年7月，湾流与远东宏信深化战略合作，拟共同成立人民币重资产投资基金和住房租赁发展基金。

在资本的助力下，湾流的发展不断推进。根据其品牌官网显示，截至2019年5月，湾流已进入6个城市（上海、北京、深圳、广州、杭州、南京），投资150座国际共享社区，房间规模约30000间。

/湾流大事记/

与此同时，湾流的股东结构多元，涵盖如外资基汇资本、挚信资本、央企远东宏信、上市公司红星美凯龙、杉杉控股、国企余杭金控等。此外，2018年湾流与建行合作在杭州成立合资公司、与虹口区政府就人才公寓建设管理展开战略合作、与临港经济发展集团就公租房展开创新合作等等。

政企银合作，成了2018年湾流发展的主旋律。顺风顺水的发展，也给了湾流自信。

2019年初，湾流CEO黄海滨在一次采访中立下豪言，“2019年将全面打开市场托管业务，力争达到11.5万套的规模，投资超500座共享社区。长期目标是布局国内8大城市和国际15大城市，实现管理规模超过100万套房源。”

但是，盈满则亏，水满自溢。黄海滨看似自信的话，暗含了湾流发展急速转向的信号，由中资产转向中轻资产模式，侧重轻资产。这与2018年湾流的市场表现有很大关系，黄海滨曾公开表示，“2018年没有达到发展的预期，主要与国际贸易争端、众多头部企业入场，以及租赁物业涨价等有关”。

在听完了前几年地产巨头高喊的规模口号之后，行业对“100万套的童话”已不再感兴趣。所以，即便是2019年湾流并购了星窝创享青年公寓之后，也被一些行业人士认为，“由于湾流2018年发展不及预期，急于通过收购的方式向股东递交新的发展成果。”看来，商业空间这个资本和物业游戏的世界，并不欢迎包裹着童话糖衣的疯狂扩张故事。

WeWork版长租公寓为何难渡瓶颈期？

回顾湾流的产品、运营以及发展历程，它与联合办公行业的WeWork有些相像之处：产品精致，社群活动丰富，定位中高端，同样被急速扩张的规模所拖累。

前不久，在微信后台看到这样一条留言：

作为深圳某公寓从业公司的一线员工，看不到出路在哪，一边是逐渐减少的城市人口，市内空置房越来越多势必降价，一边是为了减少空置，折腰出租降成本（租不够抵租，还要搭各种成本，租赁者还觉得你赚了他很多）。前几年行业风口好的时候进入的公司也在逐渐开业，竞争也越来越大。各大公司都想抛售，但是又有谁能接手这个烫手山芋？

其实这也代表了一部分中高端长租公寓品牌的生存状况写实。

前几天刚好整理了优帕克、源涞公寓和阳光城Yanggo+相关资料：2017年就酝酿上市的优帕克被传卖房求生；曾经自称开创“轻资产模式”的源涞公寓创始人被捕；一入场就拿了30亿元REITs的阳光城Yanggo+首个项目被爆遭变卖。

究其原因，无外乎物业成本、产品造价以及配套服务这三点：品牌手中昂贵的物业，一时难以脱手；高昂的产品造价，一时难以降低；与租金相匹配的社区服务，一时难以取消...林林总总，让中高端长租公寓成了行业瓶颈期首先承受洗牌考验。

就在前不久的疫情期间，湾流也曾透露过因无法接待新客，企业经营面临压力。当时，湾流相关人士称，按照不同的街道要求，部分街道社区不允许新招租，上海部分社区不允许招租，在住租客也不能返回。现在想来，这样的招租困境，无异于“最后一根稻草”。

所以无论定位哪个细分市场，长租公寓品牌都需要记住一点，在行业重构与颠覆中“不要那么野蛮”，可以慢一点。

这是麦家董事长曾添曾提及的一句话，许多企业抱有颠覆或重构行业的心态入场，希望在管理方式、科技创新、理念更新等各方面都实现快速的推进与落地。但在曾添看来，这个重构的过程可以放慢一下，不要急于在短时间内实现行业的颠覆。

如果时间倒回，或许黄海滨不会选择在2019年初发出那番豪言，或许他会更深入地去思考如何带领湾流逆转形式，不是“商业模式的180度大转弯”，而是“原地踏步深耕固有的商业模式”。行业进入瓶颈期，更多的品牌急着变着花样钻出瓶口，却忘了如何抓住瓶壁，按照原本的速度、模式独自向上爬，才是捷径。

如果当初湾流大转弯的时候能够再谨慎一点，规模扩张时能再慢一点，或许，现在拨打湾流官网的服务热线，我听到的就不会是，“对不起，您拨打的电话，忙，请稍后再拨”。