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为什么租房N+1模式“南宽北紧”?

奇点商业地产 · 奇点君 · 2020-04-09 08:42:56

N+1模式,一边处于被市场需求,一边又不得不游走在灰色地带的尴尬之中。

近日,有济南租客对奇点君表示,自己小区贴出整治与清退合租房的通知。类似通知在当地多个小区张贴,有的小区已经开展清退工作。

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/济南市某小区内贴出的整治合租房通知/

3月中旬,济南市政府官网发布《关于公开征求<济南市出租居住房屋管理办法(征求意见稿)>意见的通知 》(以下简称《意见稿》),公开向社会征求意见。

其中,《意见稿》第二章对于隔断出租房做出详细要求,凡是属于稿中列明的情况的所有隔断间都不能用于出租。意见征求结束日期为3月17日。

N+1模式,一边处于被市场需求,一边又不得不游走在灰色地带的尴尬之中。

被无奈偏爱的N+1模式

在国内,租房市场的隔断间又名“N+1”模式,即房屋运营者将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用。

近几年随着大量人口向大城市流入,在当下国内租房市场,该模式能解决租客和长租平台的现实痛点,被市场所需要。

租客端,由于隔断间客厅面积大、价格适中,且经过租赁机构装修后,居住环境大大提高,成为不少租客的选择。“我现在租的2室1厅的厅卧(隔断间),这屋子比主卧便宜,朝向,面积、功能又好过次卧,性价比很高!”租客吴小君向奇点君表示道。

对于分散式长租公寓平台而言,N+1模式可以提高盈利水平是业内的共识。“我们就靠多出来的隔断间赚点钱。”奇点君从多位租赁平台经营者和房屋管家中得到类似的说法。

虽然,租客和租房平台都对N+1模式有所偏爱,但偏爱背后也有无奈。吴小君说:“我也想租个一居室,但北京的租金太高了,是租金逼着我选合租房的。我也顾虑合租安全和卫生问题。3年多合租生活,卫生间的坐便我从来没坐过。”

据2019年数据显示,北京租赁人口数在650万左右,普通租赁房源量仅为170万套,供给严重不足。这也是导致北京地区有为数不少的N+1模式的房间存在。

实际上,在2017年北京大兴火灾前北京对N+1模式也曾较为宽松,后来,N+1模式作为清退整治违规住房的行动的一部分,被列入强制拆除名单中。据市租赁人士介绍,目前北京对隔断间的态度是,有举报就拆除。

该租赁人士指出,举报多来自邻居,租客进出不规律、噪音扰民、生活垃圾处理不及时都是举报的理由。

N+1取消意味着市场合租房源减少

相比于北京地区对N+1政策的谨慎态度,此次济南的政策过于严格。某当地公寓企业负责人对奇点君表示,“如果按《意见稿》严格执行,则就不可能有合租房的形式在济南出现。”

此次,济南市《意见稿》中写道:“客厅、餐厅隔断及厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室等非居住空间出租用于居住的,将原设计的房间(卧室)分割、搭建;单间居住超过2人(法定赡养、抚养、扶养义务关系除外;单间人均使用面积少于6平方米的)等,都不得出租用于居住。”

这纸《意见稿》关于隔断间的规定,乍一看上去与许多城市对隔断间的规定几无差别。但结合济南当地的情况看,前述人士进一步解释道:N+1模式的取消,将带来房租租金价格整体上涨,租客减少,不安定因素增加等问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对奇点君表示,N+1模式它不完全是因为这个多加一间房这么简单,实际上背后就是一个租房这个成本和压力的问题。

租金方面,隔断间的拆除,意味着剩余房间的租客要承担多出来的公区面积,物业、供暖等费用。前述公寓负责人预计,隔断间取消后,租金价格会上浮500元/月左右。据58同城显示,济南市合租房源价格集中在700-850元/月之间居多。而《2018全国应届毕业生薪资报告》显示,济南市迎接毕业生的平均薪酬为4869元/月。

成本方面,合租房源的减少意味着整租房源的增加,但济南市新城区的户型多在90-130平方米,58同城显示该类户型多在3000元/月以上起步。这对刚毕业不久的,在陌生城市没有经济根基支撑的年轻人来说并不容易。

面对高额的租金,有租客会结伴整租,但合约期工作变动是在所难免的,特别是对刚毕业的学生群体而言。

而随着公区的开辟,因为各房间租客对公共区域的使用将更多依据个人情况而定,新相随之生。如客厅的使用时长,使用用途、使用时的音量、使用后的卫生清扫等问题都具有个人主观性,难以把控。

“我们也曾经有过这样的房源,但在使用过程中,面对租客的投诉常常是按下了葫芦又起了瓢,所以我们后来取消了房间中的较大面积的公区。”前述人士指出。

为什么N+1模式,“南宽北紧”?

与近年北方租房市场对N+1模式的谨慎态度不同,南方多地租房市场对N+1模式更加开放与包容。

上海市是国内较早将N+1模式合法化的城市之一,并且在2019年政策到期后,市房屋管理局印发了《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》促成上海“N+1”合法化试行政策的延期。新政策有效期至2024年9月30日。

不仅上海,南京、杭州、武汉、成都、苏州、广州等都陆续推进“N+1”合法化。

虽然,在上述城市隔断间没有被拆的风险,但是也不是意味着隔断间就可以肆意而建。在这些城市中,“隔断间”的建造,需要满足严格的搭建规定。

上海市对N+1模式的新规里,就明确道:“单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上,且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的,可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”,《通知》还对隔断材料、消防安全等方面提出了更高的标准,明确实施“代理经租”“N+1”模式的具体要求。

对于各地租房市场对N+1模式的态度,严跃进表示,很多政策其实都在探索,既有鼓励它去发展,给予非常好的一些门槛,同时也给出一些新的问题。因此,他认为,政策制定者和执行者要各退一步。从创新角度来讲,提供时要多考虑市场可能出现的更多种可能性;在N+1落实时,遇到具体问题不能这个采取盲目地拆除,还是应该继续去考虑其背后一些新的问题。

值得注意的是,本次济南市处理N+1模式中,主要集中在租房运营企业,而一些规模小的房屋租赁经营者的房源并不在清退之列。但大型租赁公司又何尝不是靠于小规模的房屋租赁起家呢,既然这些企业能从小变大,就也能从大变小。

大禹治水成功的关键是疏水。N+1模式的出现实质上反映出租房供给不足,房价过高等问题。对此张大伟曾指出:可以通过增加集体用地供给等手段增加租赁住房供给。“打隔断带来的结果是不可预测的,这是一个无奈之举。

近期,济南市政府也公布了对《意见稿》的反馈详情:“截止到3月17日,他们共收到市民485条意见建议,其中消防类3条、治安类10条、住建类472条。”希望这些意见能帮助当济南市制定出更利于当地租赁市场发展的政策。

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