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8城66亿住房租赁专项资金入场,能拿吗?好拿吗?怎么拿?

迈点空间租赁 · 李菁 · 2020-04-10 08:40:30

真金白银上哪儿拿?

近日,16个中央财政支持住房租赁市场发展试点城市中,有8城陆续推出专项资金使用方法,分别是杭州、合肥、济南、郑州、武汉、深圳、重庆以及成都。按照之前中央财政根据城市规模分档确定的奖补标准,这8城在2020年将向住房租赁市场发放共计66亿元的资金,以支持市场发展(未计入各省市财政专项用于支持住房租赁市场发展试点的资金)。

通过整理这8城的资金使用方法,却发现,有的长租公寓可以享受多重奖补标准,而有的被早早被拒之门外。让行业为之心动的真金白银的奖补资金,长租公寓该怎么能拿吗?好拿吗?怎么拿?

8城66亿奖补资金,官方开启输血

根据中央财政奖补按城市规模分档确定的资金标准,直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元。所以近期已发布中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金使用管理办法(或征求意见稿)的8个城市中,杭州、合肥、济南、郑州、武汉、深圳、重庆以及成都总计可获得66亿元中央财政奖补住房租赁发展资金。

至此,16个中央财政支持住房租赁市场发展试点城市中,剩余8个城市未公布专项资金使用管理方法。

在即将投入市场的66亿资本带领下,上述8城将会加速形成“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度建设。上海易居研究院智库研究中心总监严跃进也在《证券时报》的采访中表示,随着日后中央财政资金的进一步到位,将会引导后续相关开发商和投资者更加关注此类城市,同时也有利于各类社会资本加快进入住房租赁市场。

在这个长租公寓深陷舆论风波以及小阳春滞后的时间段,对于以上8城的长租公寓品牌而言,这一笔“官方输血”或许比银行贷款和资本援助更有希望。

“这些钱,我的公寓能拿吗?”

在8城所公布的专项资金使用支持范围来看,主要包含以下几类:租赁房源筹建、住房租赁相关企业、住房租赁市场监管服务平台、信用体系、国有企业、市场相关学术课题研究、贷款贴息以及对有关政府部门补贴,基本囊括了住房租赁产业相关直接相关的市场主体机构以及政府职能部门。

通过整理8城所公布的专项资金管理方法,其中主要奖励对象为新增房源,无论是通过商业物业、工业厂房、办公物业等非住宅存量物业改建、或是通过国有土地和集体建设用地、改建现有住宅类房源以及企业自持存量土地等等。不难看出,新一年专项资金的主要用途还是激励住房租赁试点城市提供更多的租赁房源,以缓解规模化租赁住房房源不足的问题。

细读各城的管理方法,除了新增市场供给的主旋律之外,还透露出一些长租公寓市场发展的新掘金点。

01  长租公寓新“刚需”——智能化

在杭州发布的管理方法中,有这么一条,

“智能门禁系统应用推广项目:按租赁住房安装使用的智能门禁设备300元/件给予补助”。

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这是在已公布管理方法的8个城市中,唯一提出对智能化系统提供补助的城市,可见杭州对于长租公寓智能化发展的重视。

其实,现在已经有多家长租公寓头部品牌搭建了智能化平台。以魔方公寓为例,人脸识别门禁、语音控制全屋电器、危险信息自动预警、快捷缴费退房,这些智能化场景早已实现。尤其是在疫情期间,智能门锁等设备帮助长租公寓实现了零接触服务,有效减少了人际接触,做好防疫工作。

而在公寓产品所有的智能配件中,运用最多的其实是智能门锁、智能安防、智能水电表几大“刚需”产品。尤其是智能门锁,租客可以使用手机开门,进出记录实时查看,开门方式更便捷。对于运营方而言,减少繁琐的钥匙管理,提高了管理效率、降低了管理成本。

智能门锁,作为不少长租公寓入门智能化所购买的第一件产品。对于这类产品的推广,将有助于更多的中小型长租公寓减少运营成本,提高人房比。与此同时,智能化配套等坚实的技术来实现转型升级,给年轻租客带了安全、舒适、便利的智慧化生活场景。同时也能预见的是,智能化升级所带来的优质生活体验将受到越来越多年轻人的青睐,智慧公寓也将成为2020年长租公寓领域的“新刚需”,会被更多的品牌所接受。

02  品牌的“无形资产”可以兑现了——信用评定

合肥市和深圳市都提到了一点,对于住房租赁企业的信用等级评定。

合肥采用直接奖励的形式,“对年度信用等级五星、四星和三星的住房租赁企业,分别按80万元、60万元和40万元进行奖补”。

深圳“市住房建设部门可以通过购买服务的方式,委托相关机构开展住房租赁行业信用管理工作,每年安排不超过300万元用于规范住房租赁行业行为,构建租赁行业诚信评价体系”。

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的确,近年来住房租赁企业频出爆雷事件,即便是在疫情期间也因为减退租事件陷入舆论风波之中,归根结底是许多消费者对于这个行业存在不信任。有的人是经历了爆雷公寓事件,所以他们不再信任品牌;有的人是听说了诸多爆雷新闻,对于这个行业存在偏见。但是,都与这个行业中的一些“伪品牌”的存在脱不了干系。

对于长租公寓一些信用良好的品牌奖补,其实是政府加速了“良币驱逐劣币”市场洗牌的进度。另一方面,一旦租赁行业诚信评价体系建立,对于一些失信企业制定了惩罚标准之后,或许这个行业会有更多的品牌爆雷。但是,就像高Sir所说,我们不需要那些简单如“二道贩子”的长租公寓,毕竟他们只是上身换了套西装打了个领带,下身还是大裤衩人字拖。

深圳和合肥的奖补,证实了“长租公寓的商誉可以变现了”。商誉,作为在同等条件下,能获得高于正常投资报酬率所形成的价值,具体表现之一便是产品溢价能力。而现在企业的这笔“无形资产”可以在中央财政奖补中变现,无疑是对这些年来踏实经营的长租公寓品牌最好的奖赏。

03  改建类项目,终于“名正言顺”了

就像现在的N+1模式一样,曾经的“商改租”、“工改租”、“厂改租”都曾经历过行业规定不明朗的时期。当时就有上海的工改租项目遭遇过拆除处理,还有深圳一家长租公寓因为拿了工业厂房项目,原本计划用来改造长租公寓,却因为属于违规改建被叫停,导致资金链断裂,面临爆仓的结果。

好在,这8城中杭州、合肥、武汉已明确提出将商业、办公、工厂等非住宅类纳入可改建物业项目,并可提供资金奖补。

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这类物业大多为存量物业,改建之后用于住房租赁有助于盘活这些物业。但即便是面对这些物业也需要注意以下3点:①明确物业持有人,要跟原业主进行签约,避免债务和经营纠纷;②满足公寓产品设计需求,如层高、避免暗房、消防合规、建筑质地、水电结构情况、公共空间以及外立面;③控制拿房成本,做好价格测算。

比如上海某中高端青年公寓就倾向于收购倒闭商场来改造公寓,他们认为,与本身就是公寓的项目相比,商业地产物业可以按照酒店申报,合规性更好。

但在商业物业的选择上,他们也建立了清晰标准。比如商场进深太深,交通流线和通道面积过度浪费不适合改造。必须满足全明、通风要求,物业进深小于20米,独门独院更佳。同时,不存在项目产权、债务等问题。

这些奖补,好拿吗?

说完了让品牌欣喜的机会,现在要来泼点冷水。毕竟,这些奖补不是那么好拿,有很多品牌是早早就被拒之门外的。杭州、合肥、济南、深圳就明确列出了不得予以奖补的长租公寓行为(如有一项,便取消资格),以下为详细内容:

01  杭州 

(一)被列入异常经营名录、失信被执行人名单以及失信联合惩戒黑名单的企业;

(二)房源未录入杭州市住房租赁监管服务平台或不办理房屋租赁合同网签备案的企业或机构;

(三)未设置持续运营条件的,新建企业自持商品房屋、集体建设用地建设租赁住房、村集体10%留用地建设租赁住房等项目持续运营期不少于10年,不得以租代售,控制租金涨幅等约束条件;

(四)合同租赁期限不满6个月的短期租赁住房及主要满足旅游度假需求的租赁住房;

(五)违法违规建设、安全质量不符合关于建筑结构、消防安全、室内空气质量等规定的租赁住房;

(六)单套(间)建筑面积140平方米以上户型、年租金涨幅超过我市当年城镇居民可支配收入增幅、签约租金高于同时期同地段租金参考价2倍的租赁住房;

(七)公共租赁住房项目;

(八)市政基础设施建设、城市更新等与住房租赁市场没有明显关联的领域。

02  合肥 

(一)被列入异常经营名录、失信被执行人名单以及失信联合惩戒名单的企业;

(二)房源未录入合肥市住房租赁交易服务监管平台(以下简称市监管平台)或未办理住房租赁合同备案的企业;

(三)新建租赁住房项目未设置自持租赁运营期不少于10年、不得以租代售等持续运营条件;

(四)宾馆、民宿等用于旅游度假需求的短期租赁住房;

(五)产权不明晰、违法违规建设、安全质量不达标的租赁住房;

(六)大户型、高端租赁住房项目;

(七)公共租赁住房项目;

(八)本办法出台前房地产开发企业按合同约定配建的租赁住房项目;

(九)市政基础设施建设、旧城改造等与住房租赁市场没有明显关联的领域。

03  济南 

1. 存在不良记录、投诉率较高、违法违规行为,被列入异常经营名录、失信被执行人等存在明显市场风险的企业;

2. 未进入济南市住房租赁综合监管服务平台或不进行住房租赁合同网签备案的企业;

3.持续运营条件达不到以下标准:新建和改建自持租赁持续运营期不少于10年;不得以租代售;年租金涨幅不得超过我市上一年度居民可支配收入增长水平;

4.产权不明晰、违法违规建设、安全质量不达标的租赁住房(如小产权房、违章建筑等);

5.单套建筑面积超过144平方米(含)的大户型租赁住房以及高端租赁住房项目;

6.租赁期限不满6个月的短租房;用于旅游度假需求的租赁住房;公共租赁住房项目;

7.市政基础设施建设、旧城改造等与住房租赁市场没有明显关联的领域;

8. 已享受各级财政专项补助资金的项目和政府其他贴息扶持政策的项目。

04  深圳 

(一)以下市场主体不得申请专项资金:

1.存在不良记录、违法违规行为、被列入异常经营名录、失信被执行人等存在明显市场风险的企业;

2.投诉率较高的企业,即经有关部门核实有效投诉次数占企业运营租赁房源套(间)数比率超过百分之三的企业;

3.未在市住房建设部门进行登记备案的企业;

4.存在《深圳市公共信用信息管理办法》第二十八条规定情形之一,有失信联合惩戒行为的企业。

(二)以下情形不得申请专项资金:

1.租赁期限不满六个月的短期租赁住房;

2.主要满足旅游度假需求的租赁住房,如民宿、酒店等;

3.产权不明晰、违法违规建设、安全质量不达标的租赁住房。经过历史遗留违法建筑处理核查权属,且经过结构安全、消防安全、地质灾害排查及整治,并由专业化住房租赁企业进行规模化租赁改造的“城中村”租赁住房除外;

4.房屋租赁合同中,单套建筑面积超过一百四十四平方米(含本数)或单间建筑面积超过四十平方米(含本数)的大户型租赁住房项目;

5.租金年度涨幅超过百分之五的租赁住房项目;

6.公共租赁房项目;

7.市政基础设施建设、旧城改造等与住房租赁市场没有明显关联的领域。

4城将“租金涨幅过大、未进行合同网签备案以及投诉率过高、失信黑名单”的企业都排除在奖补名单之外,确保资金能够用到那些真正投身行业,为住房租赁市场带来好的改变的企业。

最后,还剩一个问题是“怎么拿”,由于目前多为管理方法试行版或是征求意见稿阶段,所以还没有明确的申请流程出台。

一点小意见

有关租赁企业的奖补可以更明确

其实早在3月,《经济观察网》就报道,住建部会同财政部正制定面向住房租赁市场的中央财政奖补资金使用办法。受新型冠状病毒肺炎疫情影响,相关部门有意推动这笔专项资金去扶持一批受疫情影响、经营困难的租赁企业。

的确,此类政策填补了近期各地政策的空白。因为实际上各类政策更多聚焦于开发类企业,而对于长租公寓等企业关注较少,所以客观上更有助于后续租赁企业和市场的健康发展。整理了8城的管理方法之后,看到了易居研究院智库中心研究总监严跃进的观点,政策体现了财政手段支持租赁市场的导向。

毕竟,从目前长租公寓发展的情况看,确实为抗击肺炎做出了积极的努力,这是值得肯定的。但因为目前尚处于意见稿阶段,所以迈点空间租赁也想在这里提一点,其实可以更为明确地对长租公寓进行补贴和支持,从新增房源、登记备案、市场表现等多方面。例如广州在3月5日的政策中就明确了这一点,这属于全国首创。不仅如此,在上述8城中,也有些城市的奖补标准不够明确,如“不超过xx元”,这样的表述就有一些变动的空间,难以统一标准。

当然,对于身处能够拿到中央财政奖补资金的企业而言,在这个艰难的时期已经是一种幸运了。相比起其他身处非试点城市的品牌,他们仍然需要顶着巨大的压力前行。昨天后台的一条留言让人惊醒,“目前公寓行业在一个很奇怪的状态,大家都不赚钱,但大方向看这行业未来可期。只是,不知道,在黎明前还得倒下多少公司?!”

是的,这个行业几乎没有听到过赞歌,更多时候是顶着“臭鸡蛋”和“烂菜叶”前行,但正是因为如此,更要丢掉一些白费力气的怨天尤人,我们不知道黎明来之前倒下的公司会有多少,但是为什么不去做那个能迎接黎明到来的品牌呢?!

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