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被万科放弃的深圳城中村租房市场,二房东也带不动了?!

迈点网 · 江离 · 2020-04-21 08:45:30

城中村二房东的真实写照。

2020年,大疫之下,深圳的豪宅却延续去年火爆行情。招商太子湾、万科星城等楼盘价格达数千万一套的豪宅被“秒光”。但另一方面,租房市场却成了深圳房市的B面——冰冷。尤其是城中村租房市场,连房企巨头万科都曾在此触礁。而现在,那些曾经在其中如鱼得水的二房东,却也传出了“带不动”的声音。所以,现在深圳城中村租房市场是啥情况?

深圳城中村

二房东撂挑子,中介没得带看

深圳的城中村租房市场有多大?有这么一组数据,可以一窥其规模。深圳全市1071万套存量住房中,73.5%的房子在出租,其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%,大概有1600万人租房,其中1100万人租住在城中村。贝壳找房的数据显示,深圳合租房平均面积低于北上广,只有11.6平方米。

这与深圳的经济转型之路脱不了干系。深圳通过“腾笼换鸟”的方式,用30%的工业用地,吸引企业总部、科研基地、新兴产业、“独角兽”进入。与之配套的是豪宅、大户型住宅(投资)、人才房,缺乏适量的普通住宅以及大规模的廉租房、安居房。

在这个模式中,中产及普通工人没有足够的生存空间,中产承担高昂住房成本,普通工人只能租住城中村。

一场疫情,将居住分配中的缺陷暴露无遗,也让城中村租房市场陷入了窘境。

以富士康周边的城中村租房市场为例,原本一房难求,房租从原来的200多涨到1000多了。但是如今之前管理房子的二房东,却辞职不干了,多是深圳本地房东在收房租。究其原因,主要是疫情对租房市场的影响太大了,空房率过高,加上外面找房子的租客进不来,搬家的租客越来越多,二手房东盈亏难以持平,只能选择退租或是辞职及时止损。

不仅如此,在深圳一些老旧小区中,房屋出租的情况同样不容乐观。

在深圳南山区一个老旧小区附近,e公司官微采访了一家地产中介的工作人员,其表示,“以前在58同城网上出租房子,信息发出不到5分钟,一定就有电话打进来。现在出租信息发出一天了,居然连一个地产中介的电话都没有。这么多年还是头一次遇见。”

原因就在于,这个小区虽旧,但一街之隔是数栋服装批发市场。往年此时,服装批发城内早已客商云集,人潮涌动。今年受疫情影响,很多档口还未开门营业,已经营业的市场里也没太多人,采购商不多。

外来人员的减少,对于租房市场而言就是个不小的冲击。据这位中介人员表示,“即便是一房一厅的小户型,目前放出来的房源就有110间多,空置率创了新高。往年,这样的户型很少有房源放出来,放出一间,很快就出租了。”

这名中介人员还向e公司官微展示了他们的钥匙箱,曾经这里,空无几串钥匙,要么没放租的房源,要么就是提钥匙带人看房。现在这里,挂满了钥匙,“在这里工作了这么多年,这样的情况还是第一次见。

杭州城中村

房东大爷大妈齐上阵

无独有偶,与深圳的城中村租房市场相似,杭州的情况同样不容乐观。

为了揽租,杭州城西的益乐新村大波房东不得已都在小区大门外,手举牌子在招租。

要知道,租赁市场火爆时,益乐新村作为“低房租”的代表地,十分受欢迎。一个10余㎡的小单间,月租金仅需1000元,为不少租客所青睐。一般来说,房东会与中介机构合作,不过受到疫情的影响,低总价段的租赁房源“滞销”严重,经纪人也难以出单,房东只得自行出马。

但现在,益乐新村目前租金下调严重,原来1500元的单间,现在1300元/月都无人问津,这让不少小区内的房东都感到十分着急。一位沈姓房东直言,往年元宵节后自己的房子基本就可以租完,房租也会每年适当涨一点,但今年很多租客推迟返杭,有的干脆不打算回杭了,房多租客少。“即使降了价,仍有不少房间空着,只能到路上揽生意。”

根据贝壳找房杭州站的数据显示,2020年1-3月杭州十区的月均租金,同比去年均有所下降。其中,3月下滑幅度最大,同比减少了11%。

在商品房住宅小区,房租下滑的情况同样存在。前不久,我爱我家就一口气与杭州萧山美哉美城小区80多套房子集体解约。据我爱我家工作人员介绍,他们作出这个选择也是出于市场原因,不存在资金链断裂。“受疫情影响,一些管家还在老家没有回来,人力不足,我们也没有那么多精力去管。从经营层面来说,这80多套房子从收来就一直在亏钱,所以我们想‘剔除’这一批不盈利的房源。”

城中村市场,万科都曾触礁

不仅仅是深圳和杭州的二房东在城中村这块租房市场上跌了跟头,即便是房企巨头万科也在其中触礁。

自2016年5月,万科推出长租品牌“泊寓”之后。开始着重发展以城中村为主的长租公寓改造项目。这一动作,帮助万科实现了规模的快速增长。据某机构数据显示,2018年初,在深圳市占有率第一的集悦城已开房源为8500间,窝趣、魔方的开业数量分别为5000间、4000间,位列二、三位。彼时,万科泊寓的开业数量尚未达到1000间,而一年后,这一数字已经迅速膨胀至1万间。

仅2019年,万科的城中村长租公寓新增开业3.5万间,占全年新开间数的62.5%,2019年万科泊寓的总开业房源数量达到10万间以上。但也是在同一年,万科的城中村拓展项目之一——万村计划遭遇触礁。

万村计划遭遇触礁,导致2019年万科泊寓虽新开房源增加一倍,但在管房源数量并没有明显增加,基本与2019年上半年持平,为23万多间。而2018年,万科泊寓的房源规模扩展速度是前一年的三倍。

然而,城中村不仅在建设上落后于城市整体发展,其在管理体制上也游离于城市之外。常年稳坐房企第一梯队的万科,似乎低估城中村综合整治的难度,在财务测算和施工进度上过于激进,遭受了“推高租金”的诘问,引来一场庞大的舆论风暴。

风暴中,2018年“万村计划”已经预备暂停签约新房源,后续的影响也于2019年更为明显地显现。据悉,深圳万村在巅峰时期有400多名从事房屋拓展的员工,去年许多人已经转岗或离职。其中,万村所在的南方区域“掌舵人”张纪文被调离,泊寓总经理岗位长期缺正式任职者。

原本,长租公寓被不少房企视为从“拿钱拍地”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一,但是现在看来,这条路并不好走。

城中村租房市场,如何破局?

曾经城中村的出租率普遍很高,广州达到97%,深圳也达到近95%。在管理运营方面,经历了房东直接管理,到二房东集中管理,然后到房企整合综合治理然后出租。但是随着房企的逐渐撤退,二房东的退场,以及大房东的举牌招租,城中村租房市场开始失去了热度。尤其是今年的疫情影响下,市场不容乐观。

这块曾经被视为城市的“一块伤疤”的租房市场,依旧是无数年轻人在大都市落脚的地方,承载了他们对于未来的美好希冀。所以,城中村租房市场必须找到破局,在迈点空间租赁看来,不妨从以下3方面着手:

01 加码细分市场:蓝领公寓、人才公寓、政策性保障住房

回顾城中村相关改建政策,在《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》中已经表明,深圳不再全部采取大拆大建的方式。所以,未来城中村综合整治后,有望统筹纳入住房保障体系,定向分配给符合条件的住房困难家庭。

一旦不能大拆大建,不少白领公寓以及服务式公寓就难以进场。为了与产品调性相符,品牌方必须对物业进行相应的改建。但是蓝领公寓和人才公寓相对而言,对于公区或是其他配套建筑要求较弱。另一方面,城中村所在的位置,往往临近城市中心,符合人才和蓝领人群对于位置的需求。所以,城中村可以考虑加码蓝领公寓和人才公寓以及政策性保障住房这些细分市场。这一点,未来或许将由国家队承担起主要任务。

02 租赁社区进场的时候到了

之前,富士康曾经以一纸公开信将城中村涨租的事情,公之于众。究其原因,就是长租公寓品牌方贸然进入其中,打破了城中村原本的低价租房生态平衡,引起了诸多租客的不满。

其实,这就是住房租赁行业新物种大型租赁社区的出现最佳时机。因为,原本城中村内部就是一个微型生态社会,具备商业、小型休闲空间等生活基础配套。所以品牌方进场之后,除了打造好租赁住房产品之外,将这些基础配套重新整合之后,即可以形成大型租赁社区的雏形。同时,其中涉及不同价位的长租公寓产品,可以满足不同层次的租客需求。

03 灵活租期,租房市场需要更灵活一点

在2019年底,曾有媒体采访了深圳福田梅林片区几家位于城中村内的长租公寓。有管家表示,他们可以提供短租房,且拎包入住,洗漱用品、床品被褥也是一客一换、每天打扫。尤其是当下,因为工作环境的不稳定以及防疫的需要,城中村中的出租房要向长租公寓品牌学习灵活的租期。这样一来,将会减少房源的空置率,帮助城中村租房市场渡过眼下的难关。

二房东,曾经被视为位于租赁住房生态链中最“潇洒”的一环,因为压力相对较小,运营费用较少,能赚取更多的房租差价。但另一方面,这类群体又是城中村租房市场的晴雨表,能够第一时间体现市场的冷热程度。比如当下,一些二房东频频主动违约退租情况的出现,就代表着这块市场遭遇到了一些问题。

但是,找到突破口,为城中村租房市场谋得破局,才是二房东们以及更多的长租公寓运营商们需要共同努力的方向。毕竟每一个二房东就像是这块市场中的小齿轮,一旦有哪个小齿轮转不动了,那么城中村租房市场的运转就有地方会出现卡顿,势必就有租客不能实现“安居”,难以产生市场利润。而这是所有身处城中村租房市场的二房东都不愿见到的场面。

参考资料 :

e公司官微丨深圳楼市的冰与火:千万豪宅“秒光”VS房子租不出去 哪个是你的真实感受

浙青网丨突然解约杭州一小区80多套长租房,我爱我家这么说

奇点商业地产丨万科泊寓:万村触礁后 又遇黑天鹅

都市快报丨杭州月租金普遍下降两三百元,租客生活成本降低

巴乐兔丨《城中村村改机构经营报告》

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