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房租、品牌、资本请回答:5月的租房市场,到底有没有回暖?

迈点网 · 江离 · 2020-05-22 08:44:27

资本、租客、房东、机构是最先感受到冷暖变化的。

前不久,时常能看到二房东为难,房子难以出租,或是房租下跌房东每天摆摊式出租房子...但是近期这类新闻却少见了。不仅如此,也有数据报告指出租房市场逐渐回温,一线与新一线城市的租房市场都在逐步复苏。

那么,5月的租房市场,到底有没有回暖?

各地的市场回暖了吗?

近日,58同城、安居客发布的《2020年4月份一线及新一线城市租房趋势报告》显示,疫情过后,租房市场逐渐回温,一线与新一线城市的租房市场都在逐步复苏。

一线城市中租房热度除广州出现小幅下滑外,北京、上海、深圳均出现明显上涨。其中,北京环比涨幅高居榜首。数据显示,北京东城、丰台、海淀、昌平、大兴、顺义、房山、石景山、密云和怀柔地区涨幅均超过20%。

与北京租房热度涨幅相呼应的,4月份北京新增房源量环比3月上涨31.4%,进一步印证了北京租赁市场持续回暖趋势。

而广州是一线城市中租房热度唯一出现下滑的城市,4月份租房热度环比3月下滑3.0%。与此同时,广州租赁市场平均租金也出现一定下滑,环比下降0.6%。但值得关注的是,广州的新增房源量出现28.9%的环比涨幅,其中黄埔区75.9%的环比涨幅最高。

不仅是一线城市,新一线城市的租房市场也在逐渐复苏中。

新一线城市中,天津租房热度出现16.5%的环比涨幅最具有代表性。新增房源量方面,天津4月份环比上涨56.6%。除了天津,长沙租房热度也出现回升,4月份环比上涨1.4%。新增房源量环比上涨19.3%。杭州4月份新增房源量出现了70.3%的环比涨幅,其中拱墅甚至出现168.1%的环比增幅,西湖和下城也均出现90%的涨幅。

仅从新增房源量来看,一线城市和新一线城市已经在陆续复苏了。然而租金方面的涨幅并不大,甚至还有些城市因为房源量增加,平均租金环比还有所下降。

对此,58安居客房产研究院分院院长张波认为,4月租房热度的回升是疫情后市场需求的合理体现,尤其是北京、上海热度的提升显示出人群在4月份回归正常生产生活。而受疫情影响,整体收入的增长预期偏弱,推动租房人群向城市的远郊区域扩展。 

品牌回暖了吗?

因为市场的房源量与租金的变动,其中还包含一大部分个人房源,所以只能获取一个对于市场的大概认知。而且由于个人房东和房源多,其中会有许许多多的个人因素影响,并不能清晰地了解市场上租赁机构的生存现状。所以将视线聚焦,我们不妨再看看身处市场中的长租公寓品牌的发展现状。

假如将拓展开业数量视为品牌开始复苏的信号,显然,第一季度不是。因为,2020年第一季度长租公寓企业整体拓展基本处于停滞状态。好在到了4月,随着全国各地复工进程加快,长租公寓企业亦开启了新一轮布局。据观点指数不完全统计,4月有15个长租公寓项目集中开业、签约。在5月,目前也已有多家长租公寓项目落地:阳光城福建首个项目、睿星资本中国首个项目、浙能集团首个项目亮相。

当然其中也不乏一些想要放缓脚步甚至是叫停长租公寓业务的品牌存在,但从大趋势上来看,品牌的拓展处于逐渐复苏的过程中。

另一方面,从地域分布来看,新开公寓项目选址仍然是聚集在北上广深四个一线城市,以及苏杭一带。不难看出公寓企业的选址逻辑,经济发达、租赁需求大的区域是首选,该部分地区房源、价格相对更具优势。

值得注意的是,业内人士表示尽管目前上述区域的市场环境更利于长租公寓企业发展,但随着近年来一线城市产业转移加快,以及各地相继出台人才引进策略,这一趋势或许会在未来发生转变。

资本回暖了吗?

最后一点,也是最为关键的一点,那股能够推动品牌拓展规模、提升品牌价值的力量——资本是否也回暖了呢?尤其是一些房企系长租公寓选手,他们在资本方面的动向也逐渐成了其他派系的选手判断市场发展的一个风向标。

以1-2月为例,据克而瑞统计显示,仅1月上旬万科30亿住房租赁专项债获批,拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

不过,3月份不少长租公寓企业的金融动态十分活跃,龙湖、保利、融创、魔方等十余家企业拟发行住房租赁专项债。疫情之下公寓运营受到严重打击,国家不断出台政策降低实体经济融资成本,出于政策支持和自身需求,公寓企业都进一步拓宽融资渠道,积极自救。

就在5月,长租公寓品牌也收获了不少好消息:7日,“华鑫证券-魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”项目更新为“通过”,拟发行金额3.6亿元;中海企业发展95亿元住房租赁专项公司债券获批;中海企业发展95亿元住房租赁专项公司债券获批;首创集团成功发行10亿元住房租赁专项公司债券。

不仅于此,5月9日,中国建设银行还分别与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6个城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》。未来3年内,将提供不少于1900亿元的贷款,用来以市场化运作方式筹集约80万套(间)政策性租赁住房。

而且,4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步。

如果公募REITs在基建领域试点较为顺利的话,将对住房租赁行业产生重大利好,未来将大概率会应用到长租公寓领域,而后续延展到一线城市优质商业物业。

 结语 

作为租房市场中的参与主体——资本、租客、房东、机构自然是最先感受到冷暖变化的。有的主体会及时调整状态,得以安稳越过寒冬,或是熬过酷暑。但有的主体却有可能因为没有提前做好准备,而倒在了一阵秋风之下。这是资本和市场都不愿看到的景象,所以通过盘点近期租房市场各类主体的动态,我们希望能为更多的资本、品牌以及房东租客提供变化的信号,以更好地应对接下来的变化,迎接阳光明媚的日子。

参考资料

中国新闻网丨4月租房市场回温,北京租房热度环比涨超三成

信息时报丨四月份有15个长租公寓集中开业

丁祖昱评楼市丨建行3年1900亿元贷款 能解租赁市场资金之“渴”吗

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