迈点网

新派公寓创始人王戈宏:管理向左,资产向右——长租产业价值的新挑战

迈点网 · 李艳红 · 2020-07-23 17:29:18

中国长租公寓现在的摸索,必定会迎来以后更健康的发展。

2020年7月23日,由商业空间产经研究媒体-迈点网、商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合数百家全国主流媒体举办的“2019-2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛”在上海阿纳迪酒店隆重召开。

本届峰会以“风云际寓”为主题,基于迈点研究院大数据研究成果,从过去一年风云变幻的市场形势延伸而出,围绕困局求生、行业出路、产品策略、细分品类等核心话题,探讨租赁地产行业的趋势与未来。

会上,新派公寓创始人及CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏向大家分享了《管理向左,资产向右,长租价值的新机遇及挑战!》的演讲。

微信图片_20200723172305.jpg

新派公寓创始人及CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏

王戈宏先生把公寓行业比作“一副哑铃”和“一双轮子”:哑铃的两端分属于物业资源和长期资本,中间的很轻的部分杠杆则是市场上各个公寓品牌;轮子的两端则是消费者和物业持有者,消费者掌握定价权,物业持有者则把握增值力。对于没有自持物业的长租公寓品牌方而言:话语权实质上并不大,所以融资起来也十分困难。甚至可以说现在中国的长租公寓没有品牌,有的只是名字,在未来必须努力做成品牌,因为只有品牌才有价值,才能有定价权。

image.png

image.png

中国长租公寓行业模式的十字路口

王戈宏说:“我为什么要做公寓?我真的有一个预感,未来长租公寓真正排前十名的,很有可能前八名是开发商,比如万科、旭辉,因为他们同时有哑铃的左边和右边,而我们发展什么?我们只能靠着初心和梦想发展体验,但资本特别残酷。”

中国长租产业,在王戈宏看来正处在模式的十字路口。走的每一步尽管在外行看来是批判的,但其实都有意义。

比如几年前流行的 “包租”模式,很多人在批判。媒体批判、投资人批判,我们自己在批判,批判到最后我们自己都不知道自己在干嘛,但是其实美国长租公寓前十年也是做包租模式,做了十年发现做不下去了,才不做了,而我们只做了五年就停下了。包租模式虽然催生了长租公寓产业,成全了房东与租客,但却刺伤了经营者与投资人

随后从“包租”模式转向“二房东”模式,当时二房东虽然没有定价权,但是有红利,但2017年以后红利全都没有了,只有拥有大量的资源才能便宜,但仍然要感谢这个二房东模式,因为它奠定了我们行业的基础,又成全了所有的房东和房客。

就目前市场存在的三种模式而言,也都存在各自的发展困境,想要走通也都非常难。

image.png

第一,管理模式。没有收入规模,属于轻资产模式。在中国做管理模式的只有华住全季,因为管理模式不是谁都能做的,做轻是非常难的事情。你是房东你交给谁?你没有评判标准,但是万豪、希尔顿它们有客源,能带来价值,而房东挑的正是价值,但是这种模式作为轻资产只拿管理费,收入必定不可观,除非你做得大,否则估值肯定不高。

第二,包租模式。属于中资产模式,但没有盈利前景投资人会怀疑。

第三,资产模式。缺点是没有长期资本,属于重资产模式。

长租公寓向左or向右?

我们来假设一下两种情况。

首先向左即管理。市场上长租公寓一方面走向特色类的酒店管理;另一方面走向精简类的物业管理,比如万科,但万科没有把长租公寓当成主营,他们不在乎亏钱、赚钱,所以长租公寓才能做下去,但大多数手头上没有物业的长租公寓品牌就很难。向左需要具备的条件王戈宏总结了“1231”四个要领。1个品牌、2种标签、3套标准、1群铁粉。

image.png

规模也是向左不可缺少的条件。包括三个方面:第一是服务租户数量的规模,第二运营资产体量的规模,第三管理资产价值的规模。本来估值一个亿,但通过运作产生了两个亿,房东就很开心。

第二往右走即资产。具体划分为一个是金融化的基金管理,另一个是价值化的资产管理。王戈宏同样将其总结为 “12321”。 1群品牌,4档产品,3本手册,2套系统,1个闭环。

其实看很多新的模型估值,可以看到一个公司的价值体现在很多方面,王戈宏先生向大家展示了公司估值的全要素新模型。

image.png

第一是跨地域价值。如果你在北京,只在北京做或者只在深圳做,和你这个公司在全国各地十个城市做,完全不一样,北京做十个可能价值会低于全国十个城市各做一个,这是投资人的角度观点。

第二品牌管理价值,任何一个品牌在投资人眼里,权重是不一样的,所以这里面我们类似做一个就占了90分,这是你用最少的人,最少的钱,最少的精力做最大的价值。

第三精细管理系统,公司价值有调整的系数,品牌影响力10%,跨地域20%,运营管理系统20%,整个模式价值占到了50%,这是作为财务投资人,它对整个企业的角度。

另外我们做估值的价值因子仅看一个公司管理多少房间,这样的估值是不对的。需要分为位置、坪效、租户,其中位置就有一类二类三类,一线二线三线,一类城市的四线,比如北京的CBD和北京的六环都有一个楼,但这个楼在CBD和在六环外价值完全不一样。

左右开弓?轻重并举?

我们到底轻型还是重型,我们是左右开弓还是向左、向右?这是我们对长租公寓发展的困惑。

在我看来,长租公寓核心属性是消费品,是资产管理。

相应的在增收上也有两种方式,一种是像酒店品牌一样赚管理费与奖励;另一种是像基金一样赚取资产增值部分。

从品牌创造到私募基金收购、到估值、到管理运营。通过对标美国日本新加坡等国际同行,我们可以发现中国将是世界上未来REITs最大的市场。

image.png

我们即使批了住房租赁,我们都不能做公募,现在所有资产回报率,租售比在5%以上的几乎没有。大多数人以为估值是因为税收、政策,但其实不是,重点要看有没有资产包,资产和资产包不是等号,有良性租金现金流的资产才叫整包。我们能创造的租金收入和坪效也是会影响投资人发行股票的重要一点。

所以中国的长租公寓经营者们不要妄自菲薄。相比较拥有80年历程的美国公寓老人,中国的长租公寓还是十几岁朝气蓬勃的孩子!现在所有的一切不代表以后。

王戈宏先生在结尾作为公寓人呼吁道:这一代公寓人负责披荆斩棘,左右摸索,而未来则留给明天,留给下一代公寓人。

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

3

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体