窝趣公寓刘辉解读十四五规划，探索住房租赁企业发展方向

2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（全文）（下称《规划和纲要》）正式发布，其中与租赁住房有关的部分提到：

作为租赁住房和公寓行业运营管理的领导企业，窝趣创始人&CEO刘辉从行业内部的角度进行了解读。

近五年的三个预测

根据《规划和纲要》，刘辉认为下一步，地方政府将出台详细法规，促使租赁住房市场将出现3个趋势：

第一，通过增加多渠道租赁住房来加速发展保障性租赁住房

《规划和纲要》中多次提到保障性租赁住房，“有力有序扩大城市租赁住房供给”、“单列租赁住房用地计划”、“支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”等，无一不说明国家要大力发展保障性租赁住房的决心。

目前，各地政府陆续建设了一些环境好、租金低的保障性租赁住房，确实取得了很大成绩。在一线城市和部分新一线城市，持续的人口净流入，保障性租赁住房的需求远大于供给，且受土地地理位置的限制，出现职住不平衡等问题，可通过增加租赁住房的供给渠道来加速发展保障性租赁住房。

第二，租售同权的落地带动家庭租房需求上升

《规划和纲要》中着重提及“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。”

现在租房的主力群体是非婚的年轻人，而已婚特别是已育家庭较少租房，他们为了孩子能上好学校而购买高价的“学位房”，甚至有些人群是为了迁户口而购房，反而导致把房价推高。

落实租购同权后，租房一样能够解决孩子上好学校的问题，能解决上户口的问题，那么将有很大的一部分已婚已育人群和新市民将由购房需求转为租房需求，对房地产市场有降温效果，对租房的需求也会大量提升，甚至催生了家庭租赁租房的新需求。这也会同步来动租房产品由目前的单身公寓为主，逐步演变为家庭租赁住房占比快速提升，对租赁住房的运营商在产品和服务上也提出新挑战和考验。

第三，未来租房价格走势仍有不确定性

房租价格根据市场的供需关系决定，一方面《规划和纲要》中提到要“有力有序扩大城市租赁住房供给”，将带来大量的机构化、品牌化的房源；“有效增加保障性租赁住房供给”，政府主导的保障性租赁住房的价格具有一定的指导作用。另一方面，受经济发展影响，人口持续向大城市流动。在这样的叠加效应下，租房价格具有不确定性，但是我们依然在某种程度上相信租房价格会在保持稳定下有小幅上升的趋势。

中小运营商的发展方向

在租赁行业机构化、品牌化水平提高的未来，中小运营商依然有机会，但是必须遵循以下原则。

1、回归理性经营本质

2018年起窝趣就开始呼吁行业回归理性，很遗憾的是依然有很多企业为了快速增加管理规模，而非理性地获取房源，包括高价拿房、选择不适合的房源、不顾眼下的亏损而赌未来、使用超过自己能力范围的金融产品等。

经过新冠疫情的洗礼以及行业发生一系列变化和调整，住房租赁行业将进入理性发展期。市场各参与主体应该在拿房前做充分的市场调查，在理性的决策后再选择拿房，把盈利放在当下，并且适当使用金融工具。

2、区域化发展

租赁住房市场规模巨大，但是头部已经形成，小品牌想做成大品牌的机会将越来越小。同时，因为市场的庞大，城市特色物业业态的差异、人群的多样化、基于地理位置资源的占据等原因，具有特色定位的“小而美”的公寓品牌、区域性品牌还是有较大的发展空间。

3、拥抱变化不断升级

中国的住房租赁市场经过近几年的快速发展，消费群体、参与主体以及竞争结构都发生了较大的变化，中小运营商需要适应变化、拥抱这些变化，才能在未来保持竞争力。

在需求端：目前的租赁住房市场迎来了95后，并且将会成为消费的主力，95后是新的消费群体节点。95后在小学毕业就已经接触了智能手机，接触了更便捷、高品质的生活方式和更广阔、丰富的世界，与80后、90后相比，更加自主、独立，中小运营商需要结合市场升级自己的服务理念、产品理念。

在供给端，机构化、品牌化房源占比上升，房源质量一定会上升，中小运营商在房源获取、产品设计、租客服务等方面都将面对很大的竞争，需要主动变革，或与专业化机构合作，比如专业的产品设计机构、专业的装修机构、专业的招租机构、专业的运营机构等。

窝趣关于未来发展的思考

在《规划和纲要》的指导下，刘辉对窝趣的发展进行了思考和总结，制定了三个方向来强化自身的核心竞争力。

1、线上和线下的销售支持。

线上销售方面，不断优化窝趣营销体系和会员系统的线上出房能力。过去的一年，通过窝趣在技术上的努力，窝趣线上会员营销带来的客源已经占到所有新签租客量的40%，接下来窝趣还将继续加大在技术上的投入，为合作的加盟商和业主提供更更加充沛的客源的支持。窝趣在技术上不断创新，于今年1月份获批成为国家级高新技术企业。

今年在部分市场上存在一定房源供大于求的情况，窝趣也会继续扩大线下直销团队，重点业务城市将扩大到200人/城市，进一步提升专业的销售能力，帮助项目快速出房，赋能合作伙伴。

2、产品的升级。

随着市场的发展，消费群体结构在发生变化，窝趣白领公寓及窝趣服务式公寓今年将进行全面的升级，并投入使用，升级后的产品更符合95后及85后的需求和喜好，在兼顾时尚美感的同时，也提升了实用性。新产品将具有更高的坪效。

3、进一步的金融赋能。

房源和资金是住房租赁市场发展的重要组成要素，对于中小运营商来说，获得充足的资金支持还是比较困难的。作为住房租赁轻资产运营商的领导企业，窝趣将金融机构向合作伙伴和加盟商提供更加便捷的资金支持，解决项目品质升级和装修筹建的资金需求，推动行业的健康发展。今年的金融方案一方面是缩短放款期，将原本的2-3个月放款期缩短到3-7天，另一方面是延长贷款期限，结合长租公寓的实际投资回报期限，将时效延长至6年。

中国住房租赁市场借十四大的春风已起在发展的高点，后续既有赖于政府和社会上多方资源的共同努力，更离不开从业人员和企业不断围绕为市场、为客户创造价值，不断提升自身的专业能力。作为租赁住房和公寓行业运营管理领导企业，窝趣将责无旁贷的携手广大国企、民企、投资机构、个人投资人等，共同发展、共同成长，为中国住房租赁市场发展壮大贡献各自的一份力量。