投入大、融资难、周转慢，长租公寓三大痛，阳光城是如何破局的？

　　谈论长租公寓的营运绕不开三大痛点：投入大、融资难、周转慢。

       为了维持现金流，部分长租公寓企业就采用“租金贷”的方式，虽然解决“燃眉之急”，但是也抬高了风险，容易卷入资金漩涡。

       如何打破长租公寓的资金掣肘，成为发展之路上需要不断探索的难题。近几年，住房租赁REITs的出现，被视为帮助租赁企业盘活资产，打开融通渠道的重要金融支持工具。

       3月26日晚间，阳光城发布公告，披露关于公司拟参与长租公寓类REITs证券化项目情况。再次将REITs的话题推向热议。

　　总规模不超12.1亿元阳光城拟参与长租公寓类REITs证券化项目

　　据悉，阳光城已根据2018年6月1日第九届董事局第三十七次会议审议的《关于公司拟以长租公寓资产支持专项计划开展创新型资产运作模式的议案》，以上海盈标企业管理有限公司(“项目公司”)持有的“阳光城-上海睿湾碧云项目”(“目标物业”)设立中信证券-阳光城长租公寓一期资产支持专项计划(“前序产品”)。

　　阳光城拟与相关参与方合作，由参与方受让前序产品项下的单一资金信托信托受益权或其他标的资产，并由参与方作为原始权益人以信托受益权作为基础资产设立新一期长租公寓类REITs资产支持专项计划。

　　专项计划预计发行总规模不超过12.1亿。

　　该项目拟申请在深圳证券交易所挂牌，产品期限不超过19年，每2年设立优先级资产支持证券的开放期。

　　公告披露，为了集团内长租公寓业务版块的长期发展，阳光城将根据专项计划需要从下述两种模式中挑选任一模式参与目标物业的运作，包括整租模式、债务加入模式。

　   政策进一步推进 类REITs发行提速

   　虽然REITs的概念在二十一世纪初就已经传入中国，但是发展却是十分缓慢。

　　2014年中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展REITs试点。

　　2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进REITs试点，并积极鼓励投资REITs产品。

　　直到2016年REITs试点工作被纳入“十三五”规划纲要，住房租赁市场的培育和发展政策得到国务院的支持和认同，并将REITs首次视作鼓励转型“轻资产运营”模式的重要渠道，REITs的发展才算是步入“快车道”。

　　2019年1月22日，深交所组织召开债券监管发展业务座谈会，提出加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破。

　　再到2020年4月30日中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，则明确了REITs试点的基本原则。

　　与政策的支持和推进相对应的，近年来国内REITs市场不断成长完善，也发行了多支产品。

　　比较有代表性的比如2017年11月发行的新派公寓类REITs，被视为国内首单租赁住房类REITs。而后包括保利、招商蛇口、碧桂园、恒大、越秀等在内的多家房企都成功发行了住房租赁资产支持专项计划。

　　资料来源：wind，兴业证券整理

　　值得注意的是，由于缺乏相应公募基金和税收方面的配套政策，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，所以国内目前的实践只能被称之为“类REITs”。

　　类REITs是私募产品，投资群体有限，交易结构复杂，而基于国内目前大量存量资产流动性不足，资金利用效率不高的情况，可动员更大规模资金转化的公募REITs迎来重要的发展时机。

       推动公募REITs落地“箭在弦上”公寓REITs是破冰切入点

　　2021年1月，上交所和深交所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。这被视为公募REITs试点工作中的又一阶段性进展。

　　中国REITs联盟秘书长王刚曾表示，“权益类REITs以及公募类REITs对于落实租购并举，有很大帮助。推动公募REITs落地，无论是从政府层面，还是丰富中国资本市场投资品种，加大股权融资力度，给投资者提供更多投资品种等方面来说，都具有正向意义。”

　　推动真正的公募REITs落地，还有很长的时间要走，也面临诸多问题，国浩律师(上海)事务所周蒙俊律师将其总结为三点：1、尚没有针对REITs的一个专门的立法;2、REITs在我们国家目前还不具有一个独立的民事主体地位;3、还没有针对REITs或者类似结构产品的一个税收优惠政策。

　　所以REITs的未来发展还需要政策的多重补给、明晰化，重中之重是建立良好的税收和法治环境。

　　发展方向方面，REITs研究中心表示：“从目前的市场情况来看，城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适宜发行租赁住房REITs产品的基础资产，公寓REITs是非常适宜的公募REITs破冰切入点。”

　　长租公寓行业想要实现更大的发展，规模化是必然方向，面对资金掣肘，扩张难的问题，REITs会是最佳选择之一， 通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加房源供应。

　　同时住房租赁领域REITs想要迈上成熟的发展轨道，依旧面临着多样的问题，首当其冲的就是资产质量问题，回报率不高，对投资者来说吸引力不足，所以即便公募REITs放开，也难以配售。

　　就目前成功发售的长租公寓类REITs来看，很大部分是保利、越秀等大房企，依靠本身强大的主体信用，再比如新派公寓，据了解，产品原为位于北京CBD的住宅楼，地价仅2.2万元/平方米，改造出租后形成了现金流非常好的资产，所以目前REITs的发行需要具备较高的条件。

　　所以对于长租公寓来说，要转变运营的思维，看到长租公寓的金融属性，从寻找差价盈利转变为资产管理，提高手头上资产的质量，才能顺应政府政策对于公募REITs的引导推动，进行探索和布局。

　　毋庸置疑的是，租赁住房REITs的市场前景是广阔的，未来我国的租赁市场也会在公募REITs的助力之下更大成熟发展。