聚焦风控与运营 长租公寓如何活好未来?

迈点网 · 郑毛丹 · 2021-04-15 14:46:30

揭秘房企系、创业系、服务式公寓运营之道

  2021年4月15日,由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合品牌中国战略规划院、商业空间产经研究媒体-迈点网等数百家媒体举办的第五届“中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛(2020-2021)”于上海阿纳迪酒店隆重召开。

  本届峰会以“寓·望”为主题,基于迈点研究院大数据研究成果,与超过500+来自租赁地产行业的意见领袖、投资机构、行业研究人士以及媒体代表,共同探讨行业政策、区域市场、品类互补、集租入市等系列核心话题,诉诸租赁地产人心声,共同解决市场与品牌运营难题,共绘新时代行业发展蓝图。

  2020年整个行业经历了疫情的大洗礼,能够存活下来的品牌都拥有自身的运营之道。对于房企系和服务系的公寓品牌来说,如何在2021年继续发力、实现企业运营更上一层楼,成为了所有品牌方们共同的愿景。在广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕先生的主持下,雅诗阁中国董事总经理陈志商先生、奥克伍德碧轩中国区总经理陈显刚先生、铂顿国际公寓创始人&CEO郝磊先生、窝趣联合创始人&品牌VP杨稷先生、旭辉瓴寓投资副总裁莫沸先生以及base佰舍服务式公寓首席运营官陆志刚先生,共同探讨公寓运营如何取长补短的运营策略。

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  风控能力,怎么提升?

  2020年整个住房租赁行业都跟随疫情同步发展,市场中出现了不少恶性事件,许多企业在创业初期就早早夭折。但其实疫情并不是企业止步的主要原因,究其根本还在于企业在盲目扩张时不懂得运营的风控逻辑。那么,在创业初期怎么样才能够保证企业的风控能力?

  铂顿国际公寓创始人&CEO郝磊表示:“首先,合规化很重要,我们必须要充分理解政策、数据以及当地市场现状;其次内在商业逻辑,即投资回报是什么、成本又是什么。”

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  铂顿国际公寓创始人&CEO  郝磊

  旭辉瓴寓投资副总裁莫沸则认为,长租行业作为目前一个特别“新”的行业,发展必须要有自己内生的逻辑,同样的转型对于企业来说也是十分重要。就投资风控而言,企业自身内控体系必须要注意三个问题,一是区位和产品的匹配,二是产品和市场的匹配,三是市场和客户的匹配。“我们控制风险的关键点在于,我们会整合投资模型和运营数据进行更全面准确的分析。”

  窝趣联合创始人杨稷则从窝趣在整个风控层面所采用的三个不同层次展开了他的观点:首先就是合规性,初期企业就要帮助业主规避掉过量损失,保证合规的基础上进行服务的提供;其次就是对产品的装修和设计上需要精准的匹配到合适的产品,这样才能够在投资回报期里快速回本;最后就是需要评估运营这一方面,对持续性的价格进行习惯性追踪,以便更好地了解整个市场行情。

  投资服务系base佰舍服务式公寓在风控方面具有独到见解。base佰舍公寓首席运营官陆志刚表示,管好风控,对于政策的解读和理解肯定是必不可少的。因为政策在不断调整,一定是对前瞻性有些预判的。投资讲求的是回报,在投资前必须有一个详细的研判过程。陆志刚强调风控最关键的一点,就是必须要重视租客的生命安全,“如何把消防安全、生命安全做好,这也是非常重要的”。

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  base佰舍服务式公寓首席运营官  陆志刚

  去年,碧桂园文商旅集团宣布与全球首屈一指的酒店公寓管理及开发公司(以下称奥克伍德,丰树产业投资旗下全资子公司)达成深度战略合作协议,引进奥克伍德旗下国际中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”,为整个商业地产行业注入新的能量。奥克伍德碧轩中国区总经理陈显刚透露自身企业在风险把控方面所专注的两点:其一是基础土地规划的合规性;其二就是项目远期的运营能不能够达到业主方和投资人的回报。

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  奥克伍德碧轩中国区总经理  陈显刚

  作为中国长租公寓市场领军品牌,雅诗阁中国董事总经理陈志商在谈及风控时表示:“当我们从重资产转向轻资产的时候,我们开拓了第三方业主合作模式。因为公寓的价值不止在于一个现金流的回报,所以在这个合作模式下,未来我们期望能够为业主提供资产增值的机会。”

  产品和运营,企业如何活得更好?

  前期的风险把控是基础,控制好风险后需要考虑的核心问题就是怎么样才能把企业经营得更好更强。创新优化,是企业始终避不开的问题。广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕向圆桌嘉宾们提问道:“在座的各位都是如何从运营创新和产品优化的角度,来让自己的企业活的更好的?”

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  广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人  刘昕

  base佰舍服务式公寓首席运营官陆志刚率先分享了他的回答,“第一,从创新的角度来说,我们针对不同的人群需求设计出不同的房间,比如我们有推出女性为主的工业风公寓;第二点,运营数智化,通过对数据的分析与建模来了解客户的画像,有针对性地改变运营方式及运营提升点。”

  窝趣公寓正在往高端品牌发力,窝趣联合创始人杨稷认为,“产品和运营离不开用户这个基石,所有的创新都是为了给用户提供价值。对于创新这一方面,我们在推出的一些标准化的房间里,会迎合年轻人的特征进行了一些个性化的创新,更好地满足新时代年轻人的需求。”窝趣始终坚持在发展会员业务,也是为了通过持续了解会员需求从而更好的进行运营策略的调整,以此来诞生产品和服务的创新。

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  窝趣联合创始人  杨稷

  铂顿国际公寓创始人郝磊提出了自己的看法,“我们未来面临智能化的时代,需要更多把目光放在大数据的分析上,要关注数据对于门店的支持,关注我们的会员跨界交易的价值和体现。”

  谈到旭辉瓴寓比较关键的创新点,副总裁莫沸坦言,“第一个就是选择道路和产品十分关键,我们对于产品的设想有更多的选择,不局限在家庭用户;第二个就是我们是中台在管控,我们应该是业内少有的几个所有销售都是由中台管控、而非门店实现的。”

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  旭辉瓴寓投资副总裁  莫沸

  奥克伍德碧轩中国区总经理陈显刚认为,白领公寓的标准化很重要,标准可以提升产品力、降低成本。服务式公寓则需要提前为客户设计好公寓样板房,让客户能够更好的融入进来。”

  雅诗阁中国董事总经理陈志商认为这个问题需要从两个方面进行解答,“从运营者的角度来说,一方面,科技化运营能够提升效率,另一方面要有自身的客户流量;而从房地产的角度来说,就是要坚持共享生活的方向,哪怕在疫情期间共享空间还是很重要的。”

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  雅诗阁中国董事总经理  陈志商

  长租公寓市场的活力仍在继续散发,不论未来是机遇还是挑战,都需要公寓品牌保持初心、提升自身运营能力,更好的拥抱接下来的发展。


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