人物专访 | 碧桂园文商旅长租公司总经理 陈显刚：住房租赁市场前景广阔，需要坚持长期主义

碧桂园文商旅长租公寓在集团组织架构中处于怎样的位置？发展情况如何？

由碧桂园文商旅集团统筹管理，已发展4个品牌，未来将同步推进，以奥克伍德碧轩作为服务式公寓标准店，碧家国际社区作为白领公寓标准店，碧乐轩和碧咚根据业务需要作为补充。

陈显刚

长租公寓是碧桂园文商旅集团下属业务，是商场、写字楼、文旅、长租公寓等业务之一，原本是独立发展的，后因业务调整，划归商业板块，并组建文商旅集团统筹管理。

我们自2017年12月20号品牌发布以来，已经拥有四个品牌，分别是国际中高端服务公寓奥克伍德碧轩，中高端服务公寓碧乐轩，白领公寓是碧家国际社区，蓝领公寓碧咚。

目前以白领公寓碧家国际社区为主，未来将着重发展奥克伍德碧轩，逐步做到一半一半的房量比例。未来3-5年，重资产占比将提高到50%以上，主要方式为地、楼、存量房再利用，厂区宿舍楼升级等。

现在碧桂园文商旅集团对长租的战略定位与刚进入这个行业时相比有哪些调整？

战略更加清晰，未来往轻重并举方向发展，轻资产方面集中服务式公寓拓展，重资产方面集中白领公寓，重点解决自持用地项目。

陈显刚

在重的方向上，主要来自于拿地的竞自持部分，将有挑选的选取一二线、强需求城市的优质地块，通过资产划拨的方式获得经营权与收益权。

长租公寓的职责是做好存量与新增自持物业的保值增值，并在后期退出时得到一定增幅的资产收益。现在有很多退出办法，比如整体卖给基金公司、建信住房、类Reits退出等，但目前这个阶段长租公寓属于低谷期，资产估值也较低，应当先把闲置及自持的可租赁物业运营起来，将其盘活是目前主要职责。

碧桂园文商旅长租公寓多元盈利模式是如何突破创新的？

白领公寓的盈利模式主要有租金和管理费、多经点位、商铺、异业合作、广告置换等方面。服务式公寓服务体系完备，采用菜单制，创收可能性高，利润高。

陈显刚

二是非房租收入部分，主要有四种方式。一，公寓内外多种适合经营的点位出租，如广告位、零售柜、充电宝等合作；二，商铺、底层面积等出租，三，品牌活动、资源置换等的异业合作；四，app平台之间的房源互通、广告置换。

服务式公寓方面，收费相较白领公寓更加直接，基本是菜单制。一种是基本收费，只包含基本服务和房租，比如一周一次的大小清洁、健身房等；另一种是套餐收费，在基本收费的基础上整合各类资源，叠加商务出行、餐饮服务、电器配置、医疗配套等服务，如碧桂园与奔驰商务车达成战略合作，为服务式公寓的客户在全国范围内提供商务用车服务。

整体来看，服务式公寓在服务体系上更为完备，创收可能性更高，属于高收费、高利润行业，这也是我们未来发展服务式公寓的核心。白领公寓在盈利上需要做到很大的规模，从这两种不同的盈利模式来说，我们都会去做。

租赁前期投入成本较高，基于成本控制，陈总如何看待家电租赁这个行业呢？

这是一个很好的商业模式。

陈显刚

碧桂园文商旅在实际项目落地中，如何做到长租+商业综合体、长租+社区、长租+N统筹和融合的？

与地产集团下属企业及各产业链相互融合，打造面向市场的全产业链、全生命周期产品。

陈显刚

另一方面是长租公寓与碧桂园集团内部资源文化、教育、酒店、大健康、物业等条线的结合，如与教育集团的合作，由长租公寓规划设计、装修运营相关宿舍产品；与地产家居条线——现代筑美合作，为公寓公寓提供标准家居产品；与大健康合作，在优质服务式公寓中配置社区医疗、月子中心等。

碧桂园文商旅长租公寓的客户中企业客户占比情况如何？

高端服务式公寓中企业客户占比相对白领公寓更高。

陈显刚

白领公寓企业客户大约在20-25%，更多是周边产业园区、汽车制造企业、安居集团等。高端服务式公寓企业客户超过30%，主要为世界500强企业高管、使领馆等客户，其租住周期通常以项目工程节点为主。白领租赁属于刚需，服务式公寓的租赁属于高消费产品，但选择性不多，且国际品牌市场认可度更高。原以国际客户为主，现逐渐转向国内需求。

碧桂园文商旅长租业务2020年的盈利情况是否已经转正了呢？

和多数房企一样，将在第5年实现全面盈利，并通过精细化运营加速实现门店盈利。

陈显刚

为什么选择与奥克伍德合作？两者的合作模式是怎样的呢？

相较于自建品牌及体系，与全球领先的高端服务式公寓品牌合作更便捷，也能更快融入管理体系。

陈显刚

“十四五”及未来对碧桂园文商旅长租公寓的规划？

轻重并举——轻资产方面，运营管理输出，高端服务式公寓发力；重资产方面，盘活现有资产，助力拿地。

陈显刚

那高端服务式公寓重点城市有哪些呢？

主要覆盖GDP50强城市，重点在轮船、汽车制造基地、传统使领馆、CBD区域、高新技术园区、空港新城、体育赛事基地等区域。另外，由于海南自贸区的政策吸引力，三亚和海口也将积极进入。

面对暴雷与政策红利，陈总对于租赁行业未来发展有什么看法呢？

一，国企与房企会成为主力；二，头部化越来越集中，未来长租公寓行业一定会出现巨头企业；三，精细化运营为王。

陈显刚

对于未来的趋势我们明显可以感觉到，一是，国企和房企会成为主力。两会以来，各城市陆续发布单列租赁用地计划，而租赁用地的获取主体主要是以房企和国企为主，政策也在积极向这方面引导。二是，头部化会越来越集中。像自如收购贝客，布局高端服务式公寓等动作，魔方这类进入早，规模大的运营商也在收并购上动作不断，正如携程当年收购去哪儿等多个公司一样，未来长租公寓行业也一定会出现巨头企业。三是，精细化运营为王。过去十年，是租赁企业狂奔的十年，经过暴雷后大家重新停下来思考，行业最终将回归经营的本质，让租客享受到高性价比的舒适居住体验，让企业回归赚钱的本质，创收，控制成本，产生利润。