碧家国际社区是碧桂园核心联盟企业旗下公寓品牌，从2017年碧桂园设立长租事业部至今，拓展6万间房源，开业1.6万间，位居租赁住宅规模榜排行榜开发商阵营TOP10。碧家国际社区定位“城市梦想充电站”，结合自身在物业、居住配套等方面的优势，积极探索长租住宅领域的新模式，发展规模化品牌事业，推动租赁住宅行业持续健康发展。
以下本文将从商业模式、企业布局、项目运营、产品打造及未来发展等多维度，全面解读碧桂园文商旅碧家国际社区。2017年碧桂园顺应国家“房住不炒、租购并举”的政策需要，探索租赁住宅新模式，培育新的利润增长点，开展长租公寓业务部署。同年12月，碧桂园集团正式对外发布旗下长租公寓品牌——碧家国际社区，至今已运营三年有余。在运营模式方面注重盘活存量资产，采取轻重并举的发展战略。图：碧桂园长租公寓发展大事记（2017-2020）碧桂园长租业务隶属碧桂园文商旅集团，与商业、写字楼、文旅等板块并列。2021年3月8日，上海泽晖公寓管理有限公司成立，企查查股权穿透显示，该公司由广东泽晖住房租赁发展投资有限公司（碧桂园关联企业）全资持股。长租业务站在碧桂园集团的肩膀上，成立公寓管理公司，有助于长租业务的更好发展。碧桂园长租公寓主要通过盘活存量及创新模式进行发展：盘活自身的非销售型物业，以及整合社会存量资源；创新模式包括推动农村集体建设用地入市，以及与银行、第三方共同持有物业经营等。截止2021年1季度，碧桂园目前管理房源6万间，随着长租公寓降温和疫情影响，碧桂园关于目标的说法有所缓和，调整为“按照既定的计划在合理地推进，不会制定具体的阶段性房间目标“。碧桂园作为龙头房企，在长租业务的推进过程中得到了诸多金融机构的支持，通过跟金融机构的合作，解决资金端供给问题，助力业务实现规模化发展，达成资产升值。在银企合作方面，碧桂园先后与江苏银行、中信银行、中国建设银行等达成一揽子式战略合作，这些合作不仅是提供贷款，而是提供全周期的创新型融资解决方案，特点是长周期，相对低成本。此外，2018年5月24日，碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所成功发行，这是国内首单达到百亿级规模的租赁住房REITs。有助于推动碧桂园集团持续盘活自身存量资产，稳步推进租赁住宅业务发展，同时也探索了长租公寓盈利模式的新方向。根据数据统计，截止2021年1季度，碧桂园长租业务累计已开业项目数52家，管理房源数6万间，已开业房源数超1.6万间。目前开业门店布局十余个一二线城市，包括成都、东莞、广州、杭州、上海、深圳、苏州、天津、武汉等，更多城市也在陆续筹备中。2017年12月品牌发布会结束后不久，12月29日首个长租公寓项目--“碧家国际社区上海国家会展中心店”即宣布开业运营，此后半年间接连拓展上海、武汉、深圳等一二线城市。据2018年碧桂园中期业绩会披露，截止当年7月底长租公寓已开业2000多间，已拓规模超3万间，其迅猛扩张主要源于将碧桂园在住宅方面竞得的自持部分被纳入统计范围内。据不完全统计，目前碧桂园在核心一二线城市自持用地建筑面积超10万平方米。2019年长租公寓行业整体回归理性，碧桂园文商旅在保持较快增长的同时，注重开业房源的转化，到年底开业房源增至近1.7万间，管理房源数量超6万间。2020年碧桂园文商旅在拓展房源方面新增约2000间开业房源，愈加注重开业转化和优质运营。目前碧桂园文商旅长租房源获取主要采用自有物业+租赁物业相结合的方式，在三四线优势储备的基础上，也在着力布局一二线城市。在一线城市中，深圳外来人口多，租房市场规模在千亿以上，碧桂园积极布局深圳长租公寓项目，目前开业20家门店，房源数近5000间。上海同样也是碧桂园选择的重点城市，单个项目体量较大，总布局7个项目近2000间。二线城市中，碧桂园在湖北配合“百万大学生留汉就业创业工程”，成立安居联盟，也已经完成接近1000间长租公寓建设。截止2021年1季度，碧桂园旗下碧家国际社区开业规模达16095间，管理规模维持6万间，根据克而瑞《2021年第一季度中国住房租赁企业排行榜》（开发商&运营商）显示，碧桂园碧家国际社区位居开业规模榜第12位，管理规模榜第6位，总体保持优势。核心八城范围内，2020年碧家国际社区新落地3家门店，分别位于上海及广州市，总新增房源1326间，轻、中资产运营模式皆有，项目平均出租率达到86.7%。通过对碧家国际社区在八大核心城市运营数据的跟踪监测来看，2020年全年，碧桂园在深圳的运营势头最为迅猛，规模占比居首位，达54.6%，城市租金收入分布同样占比最高，达51.8%。上海、广州作为一线城市，位居2、3位。二线城市中武汉布局项目较多，但单个项目租金较低，总体租金收入占比优势较弱。2021年1季度，通过CRIC城市数据租售系统的数据显示：一线城市中，整体项目租金相对较高，聚焦中低租金段，也有布局较高价位产品，出租率保持较高水平，其中碧家国际社区上海虹梅南路店，凭借440套的较大规模和90%以上的高出租率，成为碧家国际社区2021年一季度业绩最高单店。二线城市中，市场租金相对较低，成都、杭州项目较少，目前分别仅布局1家门店，武汉相对布局数较多，其中武汉碧家国际社区宏图大道店凭借区位和运营优势，租金相较周边的个人租赁房源溢价超过130%，单店城市业绩占比超过三成。表：碧桂园碧家国际社区2021年1季度八城典型项目情况A. 一线业绩最高门店——碧家国际社区上海虹梅南路店碧家国际社区上海虹梅南路店于2020年新开业，紧邻上海交通大学闵行校区，紫竹科技园区，周边有地铁、公交等可以直达莘庄、虹桥、漕河泾等重要CBD。附近也有购物广场、医院等周边配套。户型设有双人公寓、单人公寓等多种户型，所有房间均为明房，家电家具齐全。公区设有智能快递柜，无人售货设施，还有会客厅、影音室、读书区、台球室等。所在的园区配备食堂、足球场等设施，生活便利。碧家国际社区上海虹梅南路店定位为城市青年白领公寓，规划房间440间，是目前碧桂园在上海运营的最大规模的租赁住房项目，基于高体量和出租率优势，目前在碧桂园碧家国际社区八城运营项目中业绩居于榜首，在上海单城市业绩贡献占比超过3成。B.二线溢价最高门店——碧家国际社区武汉宏图大道店碧家国际社区武汉宏图大道店位于武汉市东西湖区，附近700m左右有三条地铁线交汇（2/3/8），并分布有多条公交线，出行便捷。周边有塔子湖商圈、盘龙城商圈等满足日常生活所需。房型上设有一居单人间、双人间、两室等，合理空间布局，生活休息双分区。此外还设有500m²超大公区，设有多种功能区如书吧、健身房、办公区、影音区等，温馨舒适。项目坪效约66.14元/月/m²，得益于便捷的地理位置和优异的产品设计，相较于周边个人租赁房源租金溢价较高，达到137%。目前碧桂园文商旅已建立完成国际中高端服务公寓“奥克伍德碧轩”、服务公寓“碧乐轩”、青年长租公寓“碧家国际社区”、城市蓝领公寓“碧咚”等租赁领域全生命周期品牌矩阵。目标人群包括都市白领、企业客户、度假人群、高端管理者、商旅人士等。碧桂园目前产品线布局主要以青年公寓为主，蓝领公寓门店也已落地，丰富企业员工住宿产品建设。2020年8月，碧桂园文商旅集团与全球首屈一指的酒店公寓管理及开发公司奥克伍德集团达成深度战略合作协议，引进旗下中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”。2021年1月22日，碧桂园文商旅集团长租公司宣布以“奥克伍德碧轩”名义成功签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同，储备房源超3000套。未来计划2030年奥克伍德碧轩服务公寓力争签约达到100家。这标志着碧桂园开始涉猎中高端服务式公寓市场，整合导入多方优质资源，满足市场需求，实现优质商业地产项目的扩张。未来碧桂园规划结合结合青年办公、社交娱乐、旅游出行、商业消费等生活功能于一体的需求，创新“租赁+”跨界体验模式，打造“长租公寓+创意商业+产业/办公+生活配套”的综合型产品，建设“美好生活”的完整闭环体验。从八大核心城市整体产品分布来看，碧家国际社区产品结构偏中端为主，2001-4000元/月价格段占比最高，达到60%，其次为1001-2000元/月租金段产品，占比超过三成；产品主要聚焦核心一二线城市需求较高的白领社区。分城市看，虽然一二线城市的租赁市场需求和支付能力不同，但碧家国际社区的产品价格差异性相对较小。一线城市中，深圳的产品中高端价格占比较高，4000元/月以上中高端项目价格占比达到57%，其中深圳联合广场店项目平均租金达到266.45元/月/m²。广州分布有较多中低端产品，1001-2000元/月的项目占比超过六成。二线城市中布局多以中端为主，价位多位于2001-4000元之间，成都、杭州项目布局相对较少，武汉布局5个项目，总体租金相对较低，租金多为2000元/月以内。通过对比2021年1季度国内TOP20长租公寓在八个城市的累计开业规模来看，碧家国际社区的市场占有率为2.55%，位居第11位，在8城范围内还具备一定的成长空间。分城市来看，碧家国际社区在深圳的市场份额相对较高，超过4%左右。深圳外来租房人口较多，碧家布局门店数也最为积极，但同时深圳整体市场竞争相对激烈；上海作为重点城市也在着力发展中，单店规模较高，储备项目较多；在武汉市场份额相对较高，碧桂园在武汉联合企业、高校等成立安居联盟，着力推进百万毕业生安居宜居，计划布局约4000套长租公寓项目，目前进度25%左右。碧家国际社区依托碧桂园强大的内外部资源及整合能力，推出一系列增值服务，创新打造多元体验。目前已经连接居住、物业、金融、商娱等200余个行业的500家供应商，打造跨区域和业态的“BIG寓乐圈”体验中心。租客（十大利好）和企业（六大权益）都可以在“寓乐圈”享受到多元的服务。碧桂园通过对长租业务的深化，不仅有效利用了集团内外部资源，也在极大程度上回馈了租客和企业。碧桂园长租业务目前仍处在培育和成长期，已经成立了独立的管理公司着力运作。碧家国际社区作为传统业务的结构性深化条线，未来可以背靠碧桂园多年的造城经验，以及规模、资金、全产业链等优势，辅之以金融手段，加上政策和环境的利好，在有良好的运营基础的前提下，战略梦想的达成未来可期。(注：核心八城：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉)
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