轻资产模式解密：如何让商业地产变得更“轻”？

　　国际著名管理顾问公司麦肯锡认为：和自有资本经营相比，以轻资产模式扩张可以获得更强的盈利能力、更快的去化速度和更持续的增长力。

　　从2019年开始，轻资产模式在商办领域的价值尤为凸显。从物业持有方的角度来看，行业利润率和杠杆率长期下降，促使其探索转型之路。同样的压力也在推动另一股力量——联合办公企业，登上轻资产模式的舞台。

　　众所周知，传统联合办公模式其实是“二房东”模式，虽然算不上纯粹的重资产，但也是成本投入较大的中资产模式，同样会受到利润率的压力。这种背景下，头部联合办公企业开始寻求轻资产发展模式，并取得重大进展。

　　联合办公的轻资产转型，为什么可以在商办市场中拥有广阔空间?主要因为以下几点：

　　一、轻资产模式注入商业楼宇或科技园区，不仅可以缓解其不断攀升的空置率压力，也符合业主对资产溢价的核心诉求。

　　二、资产溢价诉求下，最关键的举措就是运营增值。同时，空置率的压力也激发了业主的“伙伴思维”，他们开始接受更多合作模式，而“伙伴思维”正是商办领域轻资产模式可以长远发展的基础。

　　三、物业持有者最关心的运营增值，恰恰是联办企业最擅长的看家本事，其中又有几个点，比如——

　　1-优质企业入驻

　　无论是楼宇还是园区，都要考虑到“城市经济”。影响城市经济的因素除了宏观的经济环境和政策外，还有一个重要因素就是企业。所以办公楼宇和园区的经营很大程度要考虑如何吸引优质企业，与入驻企业共同成长。

　　基于这一需求，业主会更加青睐拥有该类资源优势的合作伙伴。众所周知，氪空间背靠36氪集团，拥有数十万优质创业者资源，在互联网新经济企业群体中极具口碑，可以帮助楼宇或园区引入大量优质、稳定的新经济企业，带动整个产业生态的形成。

　　2-数字化提效

　　物业持有者对坪效和资产溢价的核心诉求，背后考验的其实是数字化管理能力和精细化运营能力。先进的数字化管理系统，不仅可以有效提升招商管理运营效率，也会减少人员成本和出错率，提高整体人效，最终实现双赢或多赢。

　　一些联办品牌，为了对所辖社区进行更加高效的管理，早已自主研发了智能化办公系统，恰好与楼宇、园区的数字化需求相符合，如氪空间便通过完善的数字化系统，实现自身高效经营的同时，也大大提高了业主的运营管理和资产管理水平。

　　3-多元化服务

　　轻资产模式所做的，就是对低效资产进行增效赋能，其核心就在于服务。通过精细化运营服务、增值服务、社群服务等多元化服务，满足企业的多样化需求，降低楼宇或园区的运营成本，是轻资产模式的重心所在。

　　有人会担心，按照联合办公以往的单体规模，大多不超过1万方，如今面临的市场需求却是整栋楼宇几万方的轻资产运营，甚至几十万方的园区运营，联合办公能hold住吗?

　　在企业服务领域，氪空间具备7年丰富经验，曾为超过20000家企业提供全生命周期服务，积累了庞大的企业服务资源，形成了完善的办公服务体系。接下来，我们便以氪空间的Kreator新资管模式为例，来探讨这个问题。

　　对整栋级物业的整体规划，是氪空间Kreator的主要托管场景之一;而Kreator的服务式办公室委管业务，基础合作面积就是1万方。

　　氪空间Kreator针对整栋级或一栋楼宇内的多层，进行空间优化升级，合理规划空间类型，通过“服务式办公+传统办公+联合办公”的有效配比，打造全新楼宇生态;Kreator还依靠品牌、产品、招商、运营等实力，帮助业主获取租金溢价，提高去化速度，最终实现资产增值。

　　Kreator-上海中信泰富广场、上海宝溢丰大厦、北京大族广场等项目，便是氪空间Kreator整栋级运营的优秀示范。在去年疫情影响下，中信泰富广场打破年度租赁荒，租赁单价提升20%，目前该项目已全部实现满租。显而易见，氪空间Kreator模式不仅hold住了整栋级物业的管理，还成功满足了业主的资产溢价诉求。

　　除了整栋级楼宇运营，Kreator新资管模式同样适用于楼宇众多、体量更大、构成复杂的科技产业园区。Kreator-上海浦江广场和Kreator-中关村壹号，便是氪空间进行园区管理拓展的重要实践。

　　首先，Kreator对园区物业进行重新定位和软硬件升级，优化原有的产业生态，在一栋楼宇或园区中的几栋楼宇之间，通过快速组合定制和不同空间配比，打造稳定型+灵活型企业并存的园区生态。

　　其次，Kreator沿用氪空间7年打磨的数字化成果，对园区进行全面的数字化铺设，并配合新经济企业和科技人才的集聚，不仅成功构筑了智慧园区的创新生态，同时还形成强劲的产业引力，推动了区域城市经济的发展。

　　前面提到，氪空间拥有数十万优质创业者资源，在新经济企业中拥有较大的品牌影响力。Kreator便借助其品牌影响力，发挥出强招商营销能力，吸引大量优质、稳定企业入驻，实现了高效导流获客。

　　上海浦江广场在与氪空间建立了Kreator委管合作后，去化速度提升10倍，出租率提升75%，升级产品租赁单价提升56%，园区的资产价值得到极大提升。

　　综上所述，我们可以看到，面向整栋级的商业楼宇和产业园区，氪空间的轻资产模式之所以能够全方位覆盖、无死角赋能，其先进的技术实力和丰厚的企业资源积累带来了事半功倍的效果。

　　在轻资产模式的助力下，联合办公将以更快速、更有效的方式盘活闲置资产，释放更大价值;而业主在获得资产增值收益的同时，也促进了联合办公的经验优势得到充分释放，实现多方共赢。

　　“变轻”不仅是企业的选择，也是市场的必然。从重资产管理走向轻资产转型，从赚取资产收益到收获服务增值，将以不可逆转的趋势洗礼商业地产市场。未来，轻资产模式必将大有可为!