窝趣公寓：机遇与挑战并存，品质租赁与运营创新成为核心命题

　　8月17日，由窝趣公寓发起的主题为“住房租赁企业的机遇与挑战”沙龙在广州珠海区新都荟广场窝趣轻社区拉开帷幕。行业众多精英与专家荟萃一堂，共同解读住房租赁产业新动向，梳理风险和机遇，深入探讨产业的发展前景。本期沙龙还特邀克而瑞对广州公寓市场现状及未来趋势进行解析，以及窝趣在品质租赁和运营创新领域的经验分享，成为此次沙龙共同关注的焦点。

　　克而瑞：广州公寓式租赁现状及未来趋势解析

　　近两年来，从中央到地方关于住房租赁政策文件相继出炉，“十九大”多维度政策提出以租赁为抓手，回归居住本质，为整个住房租赁市场的未来发展奠定了基调。

　　2021年，住建部召开40城保障房座谈会，各地就扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策等做了深入探讨。提出要保障好群众住房需求，增加供应，整顿租赁市场秩序，降低税负，加大住房租赁金融支持力度，开展住房租赁资金监管的一系列利好政策，进一步引导市场向规范、健康的方向发展。

　　同时，政府以补贴形式纳管，以新建、改建类项目补贴为主，北京、上海补贴力度较大，厦门、宁波、天津则盘活类补贴力度大，其它地区因城施策，确保供应端和运营端均可获取补贴。而广州方面，市财政局印发的《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》进一步刺激广州市住房租赁市场的供给端，促进广州市住房租赁市场发展，同时也对全国住房租赁市场起着引领作用，加快建设租购并举的住房制度，促进广州市住房租赁市场的发展。

　　从供应端看，国家鼓励向多元化发展，增加租赁住宅的供应

　　2021年政府工作报告中，“租赁住房”上升到国家战略层面，多个重磅文件中频频提及要大力发展租赁住房。21个重点城市在年度供地计划中明确了租赁用地的面积，并基本达标10%占比标准。《广州市住房发展“十四五规划”》中提出，未来五年，广州市将力争筹建和供应城镇住房131万套，其中全市将新建商品住房65万套，筹建保障性住房66万套，即让保障性住房与商品住房的比例基本保持在1：1。

　　对比2020年，克而瑞重点关注的核心八城中，多数城市租赁住宅用地占比大幅升高，尤其是成都、武汉、广州等城市，短期内租赁住宅用地占比或显著提升。克而瑞分析认为，不同能级城市租赁发展分化，核心城市为租赁发展主战场。特别是随着“两集中”整体土地竞拍政策逐步严苛，租赁业务成为拿地必要条件，短期内租赁住房用地占比或显著提升。广州等一线城市租赁市场发展将呈现较好趋势，截止2021年7月，广州集中式公寓房源供应接近7万间。

　　从需求端看，城市租赁“刚需池”规模增加，市场活跃度提升

　　2021年年后复工复产带动了城市流动人口大幅增长，人口流动与“小家庭”趋势明显，他们的居住需求通常可通过租房解决，推动租赁需求，“刚需池”规模增加。

　　在市场回暖，租金水平稳步上升的同时，性价比和交通便利成为消费选择的主要因素。租赁客群的换房周期通常在6个月到一年，以较为稳定的中长期租房为主。同时，生活质量需求迫使租赁产品进行多元化迭代升级，以需求为导向，由“居住”需求向生活场景构建转变。不少项目以打造集公寓、酒店、办公、商业等业态于一体的大型综合型租赁社区，满足租客教育、医疗、休闲、娱乐、运动等全方面需求。

　　克而瑞认为随着“租售并举”政策不断落实，住房租赁将持续助力城市更新，而随着众多大型租赁社区强势入局，行业“新风向”也将推动整个产业变革升级。

　　品质租住和运营创新成就窝趣模式，也为行业未来提供方向

　　面对行业变化带来的新机遇和新挑战，住房租赁企业应当如何应对?在结合广州租赁市场进行解析与研判之后，窝趣公寓代表以“窝趣模式”为核心话题，进一步探讨挑战应对之策。

　　作为轻资产运营品牌代表，窝趣公寓独有的 “全链条运营管理”体系，帮助投资人进行资产管理，实现收益最大化。自2015年创立起，窝趣已经连续5年进入MBI榜单TOP5。延续铂涛集团基因，拥有高、中端服务式公寓，白领公寓，中端员工公寓3条产品线，针对不同的商圈与物业，根据商圈特点、物业条件等因素，通过专业评估和测算，为物业匹配最合适的窝趣产品满足不同物业需求。曾荣获多个奖项，获得行业专业机构的认可，是值得信赖的公寓运营商。

　　融合铂涛集团、58集团、华平投资中国实体的赋能，以及窝趣自身在公寓行业的领先优势，窝趣独创出一套一站式公寓运营管理体系——全链条运营体系。通过品牌化运营管理和科学系统化运作，在项目定位，筹建管理，经营管理以及运营管理体系方面，帮助投资人和机构全面提升项目收益。

　　窝趣公寓：五大合作模式催生优质项目

　　管理直营可做到全链条输出及运营，按窝趣品牌标准和要求打造产品，并委托运营管理;委托管理可通过“人才+系统+会员+销售”形成专业运营链条，适合拥有好位置，好产品的大房量公寓项目，借助品牌实现价值最大化;模块化输出会根据需求定制个性化运营方案，汇集了铂涛、58同城、窝趣三方在公寓全链条运营的知识与系统，创造出租赁住房及公寓企业运营模块化解决方案;直营模式则是在窝趣通过科学可行性测评后，窝趣对项目进行收购并经营管理，为租户呈现高品质的产品及管理服务，为物业业主方提供稳定可持续长期经营的保障;合作经营，则整合优势资源，共同发力租赁市场。优势共享，风险共担。

　　在窝趣五大合作模式的催生下，上海宝山共富轻社区，广州土华创业园轻社区，深圳爱联地铁站轻社区等皆成为标杆项目。窝趣深圳坂田华为总部公寓通过品牌化和管理系统提升，连续多月均出租率100%，均价提升443元。窝趣深圳莲塘公寓项目通过品质、销售、服务等方面的升级，出租率由入场时13.8%提升至87.5%，签约均价由2380元/月提升至2700元/月。

　　针对住房租赁市场面临的新机遇和新挑战，窝趣认为必须重视精细化管理，不断创新升级运营模式。比如，现场管理方面，门店巡查、培训、业绩督导、投资人沟通要全面到位;收益管理方面，营收/预算预警机制、全年租赁管控机制、出租率预警机制、淡旺季价格管理机制、客户新签/退租分析机制都要不断完善和升级;渠道管理方面，要采用多渠道投放的方式，最大程度地吸引平台流量，通过总部渠道投放决策，实现精准投放，提升转化，并与各平台建立品质联盟，实现流量倾斜，提升曝光。

　　此外，窝趣管理团队还提出，在社群营销、标准管理、服务管理、社群管理等各个细节，从业者都要围绕产品打造能力和运营服务能力不断优化，进而根据消费需求进一步开拓租赁市场，整合优质资源，如此才能更好满足新一代消费者对租住产品及服务的需求，在新的市场竞争中立于不败之地。