物企规模之战：狂奔的巨象和失蹄的黑马｜资本论028期

　　碧桂园服务收购中梁百悦智佳，华润万象生活先后收购禹洲物业和中南服务……

　　2022年的物企规模之战已经悄然打响。再加上已经递表的龙湖智创生活和宣布将分拆上市的万物云，头部物企的战火将更加激烈。

　　而另一方面，中梁百悦智佳和中南服务都是已经通过了港交所上市聆讯的中型物企，马上可以招股上市，为何却在此时调转车头，投入别人的怀抱?

　　狂奔的巨象

　　“宇宙第一”，或许是碧桂园对于规模的执念，不仅地产板块做到了2021年销售榜全国第一、新增土储全国第一，而且旗下的碧桂园服务也是目前唯一一家市值超过千亿的物企。

　　一直以来，碧桂园服务的投资并购都非常凶猛。据不完全统计，碧桂园服务去年全年共产生19笔收并购交易，其中更是先后将蓝光嘉宝服务、富力物业和邻里乐控股等中大型物企收入囊中，分别对价54.32亿元、100亿元和33亿元。

　　根据此前招股书显示，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，在管总建筑面积约3320万平方米。这笔收购一旦完成，“宇宙第一物企”碧桂园服务的在管面积有可能会突破10亿平方米大关。

　　而对于此次收购的价格，碧桂园留了个悬念，如果按照此前2.4亿港元战投中梁百悦智佳获得6.24%股份计算，大约要36.06亿港元。

　　这么多次收并购交易，钱从哪来?

　　自2018年上市以来，碧桂园服务完成了6次股权融资，总募资达370亿港元。其中前期募集的大笔资金在大规模收并购后基本所剩无几，此次收购中梁百悦智佳资金大约来自于其最近的一次——去年11月公告配股融资的80.02亿港元。

　　这也意味着碧桂园服务手上还握有40多亿港元的资金伺机而动，不知谁将成为他的下一道大餐。

　　碧桂园服务2021年的财报尚未公布，但其2020年营收156亿元相对于“2025年营收破千亿”这个目标来说，差距颇大。可以预见碧桂园服务未来的规模之路，买买买恐怕依然不会停。

　　相比之下，“市值第二”华润万象生活的目标看上去要踏实得多，2025年实现在管面积4亿平方米。开年对禹洲物业和中南服务的这一波收购将为其带来的在管和待交付面积超过1亿平方米，加上2021年中报的1.287亿平方米在管面积，目标几乎已经完成了一半。

　　而值得一提的是，就在上述两笔收购官宣之后，华润置地和华润万象生活在1月25日与招商银行签订了《并购融资战略合作协议》，分别获得招商银行200亿元和30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。

　　业内认为，随着专项并购融资开闸，物企间的收并购或将加速，行业格局将加速洗牌重构。

　　失蹄的黑马

　　并购案中的另一方主角，中梁百悦智佳和中南服务都已经通过了港交所聆讯，为什么放弃上市选择出售?

　　截止目前，已经上市和已经递表的物企中，已经有7家签订了出售协议。中梁百悦智佳、中南服务、禹洲物业、富力物业、阳光智博服务，都IPO途中被拽了下来。而已经上市的蓝光嘉宝也难逃被收购后退市的命运，彩生活虽未退市，但部分核心资产被剥离收购。

　　1、地产困局

　　在地产行业，中梁曾是一匹“黑马”，短短三年，销售额从不到百余亿一跃成为千亿房企。但当地产整体行情步入黑铁时代，一路狂奔的“后遗症”就暴露了出来：利润低、债务高、质量问题频出。

　　Wind数据显示，中梁控股目前共有4笔境外债，3笔将于今年到期，总余额为8.78亿美元(约55.83亿元)。

　　从限制开发商融资的“三条红线”方面来说，中梁属于黄档房企，剔除预收款项后的资产负债率未达到低于70%的要求。

　　而综合那些被拽下IPO之路的物企，其关联地产公司无一不是负债率高企、资金链紧张，其中中南、禹洲、阳光城均为黄档，富力、蓝光更是“三条红线”全部踩中的红档房企。

　　卖掉物企为地产纾困成了很多房企的选择。不过中梁百悦智佳并非由中梁地产直接控股，而是属于中梁创始人杨剑旗下物业，在其与高管们完成套现之后会否将资金注入地产业务尚未可知。

　　2、风口不再

　　过去一年，物管行业估值回落，资本情绪已经过去，上市风口已经不在。逐渐加码的地产调控将密切相关的物业行业也一起拖入了寒冬。

　　2021年新上市13家物管股中就10家新上市物企股价破发。如果想要为地产板块解困，物企上市融资已经不是一条好出路，中梁百悦智佳、中南服务等物企都选择了直接卖身。

　　另一方面，36家在去年递交了招股书的物企，有26家尚未上市。其中11家招股书已经失效，赛道十分拥挤。接下来或许会有更多的物企放弃IPO，被摆上货架。

　　3、没有故事

　　没有绝对的规模优势，也没有资本青睐的独特业务，这是多数被收购物企的共性。

　　就拿已经通过聆讯的中梁百悦智佳和中南服务来说，均以住宅物业管理为主，缺少目前市场喜欢的商管业务。即便坚持启动路演招股也未必能够吸引多少资本，虚胖就能讲故事的阶段已经过去了，就算顺利挂牌上市也很可能成为无人问津的“仙股”。

　　上市不是目的

　　事实上，除了中梁百悦智佳和中南服务之外，还有一家物企在通过聆讯之后也主动放弃了路演——祥生活服务。

　　祥生对此回应，“上市不是目的，只是促进公司稳健发展的手段之一。未来，公司将持续关注市场动态，选择更佳时机推进上市计划，以获得市场予以更优、更合理估值。”

　　去年一年，物业整体估值不断下滑，资本市场对故事和概念越来越不买账。2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末(37.00倍)降幅达52.31%。

　　上市敲钟固然喜悦，但喜悦过后就要接受市场的评判。无论故事讲得多么美好，最后还是要回到经营和服务上来。

　　有时候，激流勇退也是一种选择。

　　今年2月6日，新春的喜悦还未散去，金茂服务官宣通过港交所聆讯，成为虎年第一家IPO物企。

　　从规模上来说，金茂服务尚属于腰部物企，但国家队+高端物业的形象可能会让他在资本市场有不小的加分。他的上市也可能会在一定程度上反映出当前物业板块的温度。

　　上市不是终点，而是要继续接受市场的审视：

　　1、持续讲好规模的增长故事

　　即便目前规模已经成为了头部间的竞赛，但对于中小物企来说，持续的规模增长一样不可或缺。一方面为做好眼下的经营数据增长，另一方面也为未来的增长曲线不断打下更好的基础。

　　2、持续讲好服务创新升级的故事

　　无论物业行业是如何突然间被推到聚光灯下的，其底子里仍是一个发展了40年的传统行业，无论什么样的创新都与服务密切相关。

　　3、持续讲好关于“未来”的故事

　　每当有地产商出售物企的时候，很多人都会说他卖掉了“未来”。但对于这个“未来”具体是什么样的?还没有人有一个比较明确的答案。我们都知道社区场景很重要，但具体怎么实现?也没人能够描述清楚。

　　但上市之前所描述的关于“未来”的故事，上市之后是要持续落地实现的，无论是商管、物管，还是城市服务、增值服务、科技创新等等。

　　总结

　　从地产商2018年纷纷拆分物业寻求上市开始，物管行业在短短两三年间经历了高潮和低谷。当资本情绪褪去，经营和数据成为最终的衡量标尺。

　　对于头部物企来说，规模之战，一为名气，二为融资。行业寒冬充满机遇，2022年是关键的一年，是奠定行业地位的一年。

　　而对于中小物企来说，在市场不确定的时候，无论直面竞争或者激流勇退，都是出于对自己未来发展最好的选择。