住房租赁7年大浪淘沙，谁能与周期共舞？

　　5月10日，酒店系公寓企业排头兵窝趣正式官宣升级为“百瑞纪集团”(以下简称“百瑞纪”)，成为住房租赁行业首家由单一品牌发展为多品牌矩阵集团化运作的企业。百瑞纪集团CEO刘辉将之定义为情理之中的事。“在经过7年经验沉淀后，面对全新的供需市场，窝趣自然而然做了战略升级，希望百瑞纪能以百花齐放的多元化方式开启美好新纪元，并持续为消费者创造优质租住体验。”

　　从个体的发展来看，这确实是独属于企业的里程碑事件，但对于长时间处于疫情阴霾中的住房租赁行业而言，这个事件不仅传递出了积极信号，更带来了诸多的思考：

　　1、作为初代公寓品牌，伴随住房租赁行业发展一同成长起来的窝趣为何能在整体的跌宕起伏中始终稳健增长，逆流而上?

　　2、基于怎样的战略思考，窝趣选择在这个时间点进行集团化升级，升级完成后又将如何确保增速?

　　3、对于住房租赁行业整体的发展，百瑞纪集团化升级将带来哪些影响?

　　在本文中，笔者希望通过和刘辉的深度交流，借助他的深谋远虑，厘清以上的问题，并试图为始终处于不确定时代的住房租赁企业品牌提供一些可借鉴的操作路径，助力其实现更好的发展。

　　百瑞纪集团CEO刘辉

　　住房租赁7年 大浪淘沙

　　任何的果都是由之前的因变化演进而来，正确归因之前，我们先来看看百瑞纪发展过程中，整个住房租赁行业的演变。从2015年到今天，住房租赁行业的发展过程可以说是跌宕起伏。刘辉将之划分为三个时间段：

　　2015年——2017年，住房租赁行业开始萌芽;

　　2017年——2019年，政府鼓励住房租赁企业规模化发展;

　　2019年——至今，国家租售并举，加大保障性租赁住房供给。

　　经过三个时间段的发展，住房租赁行业从一个完全市场化行为发展成国家极其关注的民生行业，并逐渐走向规范化。这过程中，我们看到市场参与主体不断增多，从一开始的民营企业，到后来国企、央企的加入，再到现在政府的进入，大家正合力将中国住房租赁市场发展壮大。

　　同时我们也看到不论是住房租赁消费市场需求升级还是政府监管加强，都为行业带来了不小的震动，而新冠疫情的出现，又再次令行业遭受冲击……住房租赁7年的发展就是一部行业的大浪淘沙史，能一路直面行业周期性挑战，通过试炼，坚持下来的企业都是经过千锤百炼的强者，而像百瑞纪这样能始终保持增长的企业更是其中的佼佼者。

　　通过观察，笔者发现，百瑞纪有一个很鲜明的特征——对自身价值定位高度清晰&对经营有着超长线的心态。

　　正如刘辉所说：“住房租赁行业是一个有历史使命感的行业，我们的终极目标就是创造价值，而价值的核心就是为消费者持续创造美好的租住生活体验。”

　　这成为百瑞纪的战略定力，使之能够在长期复杂形势下，良好的把握事物发展的本质规律和基本趋势，克服短期困难、抵御各种诱惑，瞄准长期目标和主要矛盾，持续沉着行动。在战略定力中，“战略耐性”是最重要的组成部分，具备战略耐性的企业，能够在长期战略与短期利益间正确取舍。

　　沿着客群变化的轨迹生长

　　2015年，刘辉看到因为各种原因，年轻人无法在城市买房，但租房产品品质参差不齐，窝趣应运而生。“当时我们想的就是为年轻人提供更好的租住生活空间。”随后，伴随消费市场需求细分，窝趣细化出不同产品线，并不断进行服务流程和体验的优化。

　　2020年，刘辉发现，既有产品已经无法满足，顺应需求，窝趣做了“小幅的延伸和尝试”，推出瑰悦服务式公寓和华舍公寓，分别服务高净值人群和企业员工，为现今形成3大品牌6个公寓产品序列的多品牌矩阵，以及集团化升级奠定基础。

　　这与住房租赁市场的发展是相吻合的，这几年住房租赁市场需求不断多元化，原来以白领为主的市场正在向金领、蓝领、学生、人才员工覆盖，租住生活方式逐步形成。

　　据中金公司今年发布的《租赁住房市场研究报告》测算数据显示中国城镇租房群体规模已达2亿人，租房比例较2010年提升2ppt(part per trillion)至23%，对应2万亿元体量的租金市场，并预测中长期视角下(2035年)，租房需求进一步向区域枢纽型城市集中，长三角、珠三角、成渝、京津冀与长江中游城市群租房规模分别增长66%、46%、126%、48%和81%。

　　资料来源：国家统计局，中金公司研究部

　　刘辉也表示：“2015年，我们做客户市场调研时，窝趣消费者曾经租住长租公寓的占比不到10%，但2019年再做调研时，这个数据已经上升到60%。”可见，标准化租赁产品和服务开始深入人心，租赁美好生活初见成效。

　　始终坚守用户价值的百瑞纪也取得了显著的成绩——截至2022年4月，窝趣发展足迹已迈向全国38城，管理190+项目，开业房量超45000间，签约房量超过70000间，会员总数超300万，且客源贡献率超过40%;华舍近年来发展迅猛，目前床位已超过万张;瑰悦签约房量近2000间。

　　刘辉透露：“‘我们到底为消费者提供了什么?我们能不能让他觉得住到百瑞纪的系列品牌里面有更好的体验?’这是我们的价值观。当用户价值和其他价值发生利益冲突时，消费者诉求满足是我们的第一选项。”

　　凭借持续良好用户服务，百瑞纪不仅获得了有效规模，还在住房租赁产品类型细分&多元化趋势日益明显的当下抢占先机，以多阵线的产品布局为消费者提供更多元化的需求，提高满意度。“集团化升级后，‘用户·价值’依然是百瑞纪的价值观，我们希望为市场持续创造美好租住生活体验，为窝友和公寓投资人提供价值。”刘辉再次强调。

　　构建成熟的运营体系

　　成功进行集团化升级，百瑞纪不仅用实力证明了“坚守用户价值初心”的前瞻性，也验证了“打造轻资产模式”的正确性。通过聚焦全链条运营体系的构建，百瑞纪在为消费者创造美好租住生活体验的同时，也向投资人交付了价值，获得更好的发展。

　　如果说坚守用户价值是百瑞纪的精神内核，那么用全链条运营体系塑造的轻资产模式是百瑞纪的灵魂抓手。彼时，长租公寓企业主要以包租或重资产模式进入行业，而酒店系背景出身的窝趣则独树一帜的选择了在酒店行业盛行的轻资产模式，采用品牌输出和管理输出的方式，帮助投资业主及机构管理项目。

　　这并不是一件容易的事情，但百瑞纪以“板凳愿坐十年冷”的坚韧，主动选择做对的事、难的事，需要时间积累的事。通过有效的拆分、高效的整合，百瑞纪构建了全链条运营体系，成为项目投拓、产品服务、工程与采购支持、IT技术、营销等各个环节的专家，为行业赋能。据数据统计，百瑞纪的轻资产模式能帮助管理项目提升28%的收益。

　　得益于此，在国家大力发展保障性租赁住房的时候，百瑞纪凭借持续的经营能力迅速获得了政府和国企的认可，获得了进一步的发展。据刘辉透露，保障性租赁住房的签约量占比已经达到50%，而伴随着供给量的不断提升，签约量还将进一步扩大。“保障性租赁住房的大力发展为民营企业提供了极富想象力的发展空间，像百瑞纪这样拥有较强的市场灵活性&深度为消费者服务能力&精细化运营提升利润能力的民企具有明显优势。”

　　他同时也坦言，目前大量的保障性租赁住房还没有交付，未达到市场供给井喷期，大家仍处于摸着石头过河的阶段。为未来良好的应对不确定性极强的市场，伴随集团化升级，百瑞纪在全链条运营体系基础上，进行了组织结构的变革和市场战略的升级。

　　在组织结构变革层面上，为匹配3个品牌的良性发展，百瑞纪已经完全实现了自由发展的事业部制。作为前台，各个品牌事业部可以根据市场发展的实时动态，灵活地制定产品、营销和服务策略。后台的人才供给、财务管理、IT技术支持，百瑞纪也做了更为细致的拆分，以更好地服务一线作战。

　　在市场战略层面，百瑞纪将由原来的以市场化供给为主转变为市场化供给和保障性租赁住房并重，且在与国企合作方式上，进行更多的改革和探索。“针对大体量的保障性租赁住房项目，百瑞纪将凭借多品牌矩阵优势，发挥品牌间的协同效应，植入多个品牌，在为消费者提供多元化选择，创造美好租房体验的同时获得更好的回报率。”刘辉进一步表示。

　　综上，以企业稳健经营作为战略目标，百瑞纪正在良好的均衡“灵活细分”和“战略统一”间的关系，以确保更好的增长，实现规模效益。据迈点研究院最新发布的“2022年第一季度集中式长租公寓品牌开业(管理)规模TOP50”显示，窝趣位居前五。

　　整体战略发展的底层逻辑

　　不论是用户价值的坚守，还是全链条运营体系的打磨，百瑞纪发挥了强劲的行业引领作用，向社会交付了品牌价值。本次集团化升级就是最好的注脚，属于行业首例。

　　回顾百瑞纪发展，全链条运营模块化服务;投融建管退模式的运用;会员生活场景强相关服务内容探索;会员体验及满意度优化;提升出房效率的数字化营销平台搭建等，都在引领行业的发展。“创新一直都是百瑞纪的DNA，我们正要求团队创新能力进一步提升，因为只有这样，我们才能持续引领行业发展，并顶住行业下行周期的压力，成功穿越。”刘辉郑重强调。

　　以投融建管退模式的运用为例，在与某国企的合作项目中，百瑞纪不仅输出品牌和管理，还负责设计、工程施工与采购、运营一体化，提高了政企合作的效率。放大到整个保障性租赁住房市场的发展，百瑞纪将借助这样的操作路径，进行有效的推动。

　　在会员体系服务优化和数字化营销的加持下，百瑞纪在提升会员满意度的同时也扩大了会员在门店出租率上的占比。刘辉告诉笔者，接下来百瑞纪计划创新性地借助更有效的方式，将现在40%的会员贡献率提升到60%。

　　类似的案例将在百瑞纪未来发展历程中比比皆是，因为对于这个始终在进行持续性创新的企业而言，只有这样才能不断的引领整个行业的发展，交付品牌价值。“我们希望这次从窝趣到百瑞纪的升级能够延续原来的风格，在持续快速增长上面创造奇迹，能够帮助我们的投资人进行更好的资产管理。聚焦价值创造，加强资源的整合，将公司发展成为最值得信赖的企业集团，为市场持续创造美好租住生活体验贡献我们的力量。”刘辉再次强调。

　　谁能与周期共舞?

　　百瑞纪用7年的成长蜕变演绎了在住房租赁行业能与周期共舞的企业特质——以用户价值创造为核心，稳扎稳打，持续创新，有效增长，引领行业发展。这正是住房租赁行业的核心诉求——以稳健规范化的发展，持续创造美好租住生活，为民生大计保驾护航。

　　随着我国650万套保障性租赁住房的陆续落地交付，住房租赁即将迎来万亿的市场规模。所有参与主体都面临经营模式的挑战。因为在企业发展过程的实际决策场景中，置身于行业周期的企业有时并无法敏锐感知危机和机遇的到来，就算能够预见周期的波动和自己所处的位置，但碍于路径依赖，也会不知如何应对。

　　如果这个企业始终拥有战略定力，灵敏的嗅觉，敏捷的创新能力，则能快速整合资源，引领行业发展，并迎来自己的“第二增长曲线”。正如华为董事长任正非在公开讲话中所说：“在大机会时代，千万不要机会主义，一定要坚持自己的价值观，坚持已经明晰的道路与方法，稳步前进。”

　　在这样的关键赛点时刻，能跟随政策导向，利用自身优势，调整运营策略，积极进行资源整合和战略合作，继续探索多元化发展模式的企业将率先感受到疫情阴霾下阳光，并从光的缝隙中汲取能量，茁壮成长。我们希望未来有越来越多类似百瑞纪这样的企业诞生，推动住房租赁行业的发展变革，共创美好租赁生活。